黄奇帆谈房地产新常态，炒房暴富时代终结，普通人何去何从

前言

那个躺着买房就能轻松赚钱的日子，似乎真的，一去不复返了。

房地产市场的预言家黄奇帆，又一次用事实证明了其判断的准确性。

而在今年一月份的中国金融四十人论坛上，黄奇帆又给出了新的预测，这次预测的内容是什么？会再次成为现实吗？

中国楼市病入膏肓

中国的房地产，像一匹狂奔了二十年的烈马，如今却被两根要命的绳索死死勒住，动弹不得。

第一根绳，叫“房子多得没人住”。

过去几十年，我们盖房子的速度，前无古人。硬是把人均居住面积推到了50平米，听着是挺光鲜，但里子却是一地鸡毛。

大量的房子空着，尤其在不少三四线城市和小县城，晚上开车路过，成片的新小区黑灯瞎火。我们总以为城市化能无限吸纳人，可能进城的、想进城的，大都已经来了。

城市不再像海绵那样能无限吸水，那些用钢筋水泥堆砌起来的空城，就成了消化不掉的赘肉，拖累着整个身体。

第二根绳，叫“钱多得不是自己的”。

如果说空房子是赘肉，那高杠杆就是血管里的致命血栓。开发商把“空手套白狼”玩到了极致：普遍负债率冲上80%，拿着银行的钱去圈地，让施工队垫资盖楼，再用老百姓买期房的预付款来还债。

只要其中任何一环出了问题——比如房子卖不动了，现金流一断，瞬间就是多米诺骨牌式的崩塌。

银行、材料商、建筑工人，还有那些交了钱却等不到房的普通人，全都被死死绑在了这条“连环债”上，随时可能引发系统性休克。

如何破局

面对这样的局面，光靠“多喝热水”，指望市场自己慢慢消化，简直是异想天开。所以，一场由国家队操刀的外科手术，势在必行。

第一刀，叫做“金融清淤”。

国家队终于下场了，带着真金白银。但他们可不是白送钱，而是以市场价的六七折，批量收购那些陷在泥潭里的开发商手里卖不掉的房子。

开发商拿到钱后，做的第一件事就是赶紧还银行贷款，付清施工方的工程款。

其中的高明，是“连环债”被剪断，巧妙地避免了房企大规模倒闭潮冲击金融系统的最坏结果。

第二刀，叫做“变废为宝”。

国家收来的这些房子，当然不会让它们继续闲置空着。它们将摇身一变，成为保障性租赁住房，也就是我们常说的公租房。

它一方面解决了刚毕业的大学生、进城务工的新市民这些“夹心层”的住房难题，实实在在地补上了社会保障的短板。

另一方面，也借这个机会，把我们国家保障房的供应比例，从过去那不到5%，朝着国际通行的20%以上的目标大步迈进。

第三刀，叫做“开辟新河”。

那些变成了公租房的资产，会持续不断地产生稳定的租金收入。以此为基础，它们可以被打包成不动产投资信托基金，在金融市场上公开发行上市。

过去大家手里的闲钱，除了存银行拿那点微薄利息，好像就只能一窝蜂冲进股市楼市里去赌博。现在好了，多了一条全新的投资渠道。

城乡联动，勾画新蓝图

如果说前面三把刀，是用来处理眼前的危机，那么真正着眼于未来、更深远的变革，就是城乡土地的联动。

城里人越来越多，城市占的地也越来越多，可农村的耕地却在不断减少。按理说，一个农民进了城，他在农村老家的宅基地就应该空出来，然后复垦成耕地。

这样，城市扩张100平米，农村就能退出250到300平米，耕地反而应该越变越多才对。

可问题恰恰出在这里，我们的农民进了城，城里占一份地，老家的宅基地却迟迟不退，两头都占着地。

现在，一种叫做“地票”的制度正在悄悄改变这一切。

简单来说，一个西部农村的农民，如果他自愿把老旧的宅基地退出来，村集体再把这块地恢复成耕地，他就能得到一张“地票”凭证。

假设这张票可以在市场上进行交易，那谁会来买这张票呢？

上海、北京这些寸土寸金的大城市，他们想要开发新项目，需要建设用地指标，就可以花钱从西部农民手里买这张“地票”。

如此一来，资金就这样从东部最发达的城市，直接流进了西部最偏远山村的农民口袋里。东部大城市获得了宝贵的发展空间，地价也得到了有效平抑。

更重要的是，国家严格的耕地红线也牢牢守住了。这才是真正意义上的资源优化配置，每年几千亿，十几年累计几万亿的规模，撬动的是城乡统筹发展的巨大红利。

黄奇帆预测

经过这一系列“拆弹”与“重建”，未来的中国楼市，到底会变成什么样子？黄奇帆描绘的图景清晰可见：一个更平稳、更理性的“新常态”正在来临。

首先可以确定的是，房价不会再像过去那样疯涨了，但绝不会出现断崖式的暴跌。

它会回归到一个更理性的状态，年均涨幅大概率会与我们国家的经济增长率差不多。那个闭着眼睛买房就能暴富的神话，彻底终结了。

对于我们普通人来说，如果你是刚需，正打算买你的第一套房子，那么现在或许是一个不错的窗口期。

市场趋于冷静，房贷利率也处在低位，你可以踏踏实实地挑选，而不是被那种恐慌抢购的情绪推着走。

但请务必牢记：量力而行，每月还贷的金额最好不要超过家庭收入的三分之一。千万别让房子成为压垮你生活的沉重包袱。

如果你是改善型需求，想要换个更大更好的房子，那就更不必急了。

既然市场不再是“抢到就是赚到”，你大可以耐下心来慢慢寻觅，找到那个真正能提升你和家人生活品质的理想居所。

而如果你至今还抱着投机炒作的心态，幻想着低买高卖赚差价，那这条路在未来十年内恐怕都走不通了。

如果贸然入场，极有可能成为被永远套牢在高位的那批人。

这场中国房地产的巨大变革，它既不像美国次贷危机那样轰然倒塌，也并非日本“失去的三十年”那样漫长沉寂。

它更像是一场全程在精密监控下的“壮士断腕”式的自我革新。

作者声明：作品含AI生成内容