辞任国企营销总，孙群存出走象屿地产

21世纪经济报道记者 唐韶葵

2025年是象屿地产进入上海的第22个年头。截至今年的8月11日，象屿地产在上海仅拿下2宗地。伴随拿地困境的是人才流失。8月8日，市场传言象屿地产营销中心总经理孙群存已离职。

21世纪经济报道记者向象屿地产求证获悉，孙群存个人考虑寻求新的发展方向与职业路径，主动向公司提出辞职，其后续去向暂未披露。不过有知情人士透露，“目前有几家新赛道的公司可选，他大概率会在8月底决定去向。”

有不少业内人士对孙群存弃国企营销总职位而去的做法表示不解，但孙群存却有自己的想法，“我比较喜欢做有激情、有挑战的事情。”

换一个视角观察，营销总安身立命之处在于有货值可售。有业内人士指出，象屿目前的拿地模式虽然能拿到地，但获取优质的地块有难度。言下之意，没有优质地块加持，象屿营销总的压力也显而易见。

职业经理人顺势而为

不久前的7月3日，孙群存还公开现身象屿地产的产品发布会。在象屿地产的两年，是孙群存的职业生涯中较为短暂的一笔，却是必然与偶然因素碰撞下的结果。

孙群存生于1987年，2008年本科毕业于天津大学，2010年硕士毕业于南开大学企业管理专业，并作为华润置地管培生开启职业生涯首份工作。

在华润置地，孙群存一干就是7年，从区域公司一线营销一路成长为百亿级城市公司的营销负责人。

2017年，全国商品房销售额首次突破13万亿，达13.37万亿元。也就是在这一年开始，闽系房企开始在营销上发力，最早将总部搬到上海的闽系房企世茂集团、旭辉、泰禾，以及后来的正荣、融信、阳光城、中骏等先后踏入千亿房企俱乐部。

孙群存抓住了闽系房企发力的机遇。2017年，孙群存加入融信集团。他先在集团担任营销总监，然后调任第四事业部（长江以北的区域，包括河南、河北、天津、山西、武汉等多个城市）助理总经理。2019年，前营销总张文龙离职，孙群存调回集团担任营销中心总经理，从一线营销转向集团管控体系。

2021年后，房地产业进入深度调整期，孙群存的职业生涯也出现动荡。

2023年2月，孙结束在融信6年的职业生涯奔赴北京，加盟另一家闽系房企金辉集团担任营销投资管理中心总经理，负责投资和营销两大板块业务。

但不到半年时间，孙群存便从金辉离职，从北京回到上海。此时，民企逐渐式微，央、国企在上海开始加大投资力度，机会很快又来了。

2023年，上海涉宅土地成交2200亿元，央、国企表现亮眼。其中，来自福建厦门的建发地产与象屿地产均跻身拿地额前十，并被贴上了“新闽系”的标签。

这两家国资房企分别出自厦门的大型实业投资集团——建发集团与象屿集团。两家集团均为世界500强企业，年营收规模数千亿元。两家国企均以供应链服务为核心，但各有侧重，建发集团业务更侧重贸易与投资多元化，而象屿集团在大宗商品领域深耕更细。

虽然2003年就已经进入上海楼市，但象屿地产早期深耕于松江、奉贤南桥等外环外板块，2022年其开始进入高速发展期。彼时象屿集团党委委员、象屿地产党委书记、董事长胡新立推动“上海+厦门”双总部模式，启动象屿地产三大变革，包括启动厦门、上海双总部模式；战略聚焦，加大了在华东地区的拿地力度，尤其是上海；主导市场化改革，引入大批外部职业经理人，打破国企传统人事壁垒。

2023年以来，象屿地产陆续在华东布局多个城市，其中在上海拿地105.6亿元，首次排在第三方机构的拿地排行榜单第十位。这一时期急需要一位长期在上海工作的营销高管主持工作，孙群存就此入职象屿地产营销中心。

从央企到民企，再到国企，时代赋予了高学历光环下的职业经理人各种机遇。孙群存经历过上一个房地产发展的黄金时代，也在这一过程中完成了个人的转身。

上海土地储备断层

近年来，象屿地产在华东拿地最多的城市是上海与苏州。据不完全统计，2021年-2024年，象屿地产共摘得38宗地，其中上海拿了18宗，苏州拿了8宗。

象屿地产在上海外环外及中环外区域的项目确实做到了热销。过去四年象屿地产在上海拿下的18宗地块均销售顺利，其中嘉定新城的远香湖岸、浦东曹路板块的金海汀云台项目库均实现多次开盘多次售罄，目前已清盘。近期，象屿·天宸雅颂、象屿·苏河琹庐、象屿·江湾悦府等三个项目也进入新一轮加推。

但从趋势上看，象屿地产在上海的拿地数量逐年减少。2021年到2025年（截至8月11日），分别为5宗、6宗、4宗、3宗和2宗。

拿地规则的调整及市场竞争的激烈被认为是主因。

2024年6月，上海恢复“价高者得”规则，土地溢价成交增多，投资风险与获取难度上升。央国企也开始趋向于在上海中内环、内环内核心地段寻求投资机会。

在此背景下，象屿地产在多宗核心板块的土地出让中竞价失利。今年上半年，象屿地产多次积极报名上海土拍，有的地块甚至提前发出招标公告，但最终仅抢到了一宗地。比如3月出让的嘉定新城核心区F03A-4地块，经历49轮竞价后，象屿地产惜败招商蛇口。在嘉定新城、奉贤新城、松江等多宗地块的竞拍中，象屿地产也都处于下风。

上海土储告急，象屿地产寄希望于外部职业经理人的加盟，为企业运营打开新局面。2023年，孙群存加盟象屿地产，担任营销中心总经理。2024年初，象屿地产请来曾在绿地、复星等企业任职的鲍轶群担任沪浙区域总经理，负责拿地和品牌工作。当年年底，象屿地产又聘请曾在绿地、旭辉、上坤、中南等企业做过营销负责人的佟文艳，担任沪浙区域营销总经理助理。

克而瑞发布的2023年全国房企销售排行榜显示，象屿地产以269.4亿元排名全国第42位，2024年，象屿地产以243.4亿元排名全国第35位。

但在上海，象屿地产的业绩仍然没有根本改观。2023年，象屿地产在上海房企销售榜中位列第五，全年销售额约284.7亿元。2024年，象屿地产在上海房企的销售榜中大幅下跌至第14名，全年销售额仅119.1亿元。

据亿翰智库整理的2025年1-7月中国典型房企销售业绩数据，象屿地产以169亿元销售额排在26位，在厦门国企中，落后于建发房产的770.3亿元及国贸地产的220.1亿元。

进入2025年，象屿地产在上海的销售同样不顺利。网上房地产数据显示，6月1日-8月11日的两个多月来，位于内环内的象屿·苏河琹庐仅成交15套，位于外环外的象屿·天宸雅颂（该项目7月开售新批次房源）、象屿·江湾悦府分别成交33套、48套。

目前象屿地产似乎进退维谷。2022年来，从早期聚焦松江、奉贤南桥、嘉定等上海外环外新兴板块，到近年转向闵行、浦东等潜力区域，进一步向静安、徐汇等核心区渗透，象屿地产的上海“战事”开始需要寻求突破口。分析人士认为，这个突破口包括投资拿地、产品力重塑以及人才重新落位。

公开资料显示，今年4月，象屿地产进行了一场大规模组织调整，原天津公司、唐山公司合并至沪浙区域，重庆公司合并至江苏区域。调整完成后，象屿地产全国仅剩余三家区域公司，分别是浙沪区域、江苏区域、海西区域。5月，鲍轶群转岗担任公司运营副总经理，象屿地产沪浙区域总经理职位由象屿原江苏区域总经理吴杰接任。8月，孙群存离职。截至记者发稿，象屿地产新营销总人选尚未落定。