济南楼市刮起“四代宅”风，主流房企布局新赛道

齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者 刘万新 慕鹏

“户户有花园，家家有庭院，得房率超过100%”，近两年“四代宅”产品以其独特优势吸引了不少购房者关注。记者调查了解到，2025年下半年济南楼市有近二十个新盘入市，多为140平米起步的改善产品。其中在改善细分市场上，多个“四代宅”项目将集中入市。业内人士表示，第四代住宅体现了房地产市场向高品质、个性化发展的趋势。在政策和市场需求的推动下，有望成为未来市场的重要组成部分。“四代宅”开发讲究因地制宜，也并非所有房企都有实力做第四代住宅。

济南计容新规助力，多个“四代宅”产品入市

近两年，山东省一直在推动“好房子”的建设。为进一步落实好房子相关工作部署，今年3月济南市推出了《济南市建筑工程容积率计算细则》，其中有部分政策涉及到对第四代住宅的支持。

其中，在户属空中花园方面规定，每户可设置一处外挑尺寸不小于2.4米不大于6米的空间，并且不得单独设置于北侧，而且户属空中花园加半开敞空间总比例不大于套内面积的40%，户属空中花园投影面积不大于50平方米，在达到一定条件下后，不计入容积率。

济南市的计容新政策，助推了第四代住宅的开发建设。继前两年中博·锦雲原著、银丰玖玺城珑和院之后，2025年济南主城区将再添几个第四代住宅楼盘，以华润望雲、中海时光之境、鲁投壹号院、保利CBD的A1项目为代表。据了解，中海省博西项目、中海济钢项目，也将要打造“四代宅”产品。

主流房企布局新赛道，得房率最大可至130%

传统住宅中，公摊面积一直是购房者关注的焦点之一。“四代宅”通过优化户型设计和建筑布局，将更多的面积直接用于居住空间，从而提高得房率，让购房者能够享受到更高的居住价值。

位于盛福片区的中海时光之境成为楼市“热点”。据悉项目规划为奇偶层错落的四代宅产品，户型面积145-252平方米。目前对外释放价格区间为高层23500-25000元/平米，小高层25500-34000元/平米。“相对于目前市面上的四代宅产品，项目最主要的特点就是超高得房率，小高层产品的得房率大概在94%-134%，这也得益于计容新规的实施”。据中海时光之境项目工作人员介绍，155平方米奇数层户型实际建筑面积约154.46平方米，套内125.78平方米，北侧设备平台3.84平方米、飘窗面积8.02平方米、露台面积约12.9平方米，开敞式阳台一半面积约3.75平方米，这样算下来，可使用面积约154.29㎡，得房率约100%。据了解，因为错层设计，部分252平方米的户型客厅挑高可达6.2米，并配备102平露台花园。“项目已经开启认筹，其中252平米的已认筹5套，目前来看市场认可度较高。”

今年中海在济南市场拿地较多，包括盛福中海时光之境、济钢项目、省博西项目，记者采访了解到，这三个楼盘全部要打造第四代住宅。“中海地产在全国有多个四代宅开发建设案例，依托中海地产好房子产品标准Living OS系统，我们从多个维度提升业主的居住体验，例如我们的智慧中控系统，不仅能实时检测室内外温度、湿度以及空气质量情况，还能提前预测并提醒业主关于房间内电器、窗帘、石材养护周期等事项，为业主提供真正的智慧生活。”相关负责人表示，目前济南市场需要打造差异化的新产品，第四代住宅计容上更合理，购房者对于赠送部分也乐于接受。

与中海时光之境一路之隔的还有刚面世的鲁投壹号院。据悉，该项目一共7栋10-16层住宅260套房源。目前，楼盘临时接待处已经开放，样板间、示范区尚未开放。有业内人士坦言，鲁投壹号院容积率较低，但受限于地块规模，对社区空间规划、景观营造以及公共配套等方面也构成硬性约束。“同时，当下的改善客群，对于企业实力、开发规模、品牌有着更高的要求，企业供应链管理、工程品控体系及应急处理能力等关键指标成为房企核心所在，与中海同区域同产品，来自新泰的鲁投压力不小”。

此外，位于CBD西的历下城发&保利置业·九宸赋近期也将进入市场，项目规划11栋住宅，其中5栋21-25层高层，6栋15-17层小高层，共614套，中间核心位置4、6、8号楼规划第四代住宅。据了解，项目最小户型152平米，占比40%；最大户型290平米，9月大门、会所实景展示，10月实体样板间将对外开放。保利相关负责人表示，该项目在CBD试水第四代住宅，主要是因为新规带来的户型使用率提升，能给客户带来的实际收益增多，“开敞阳台销售面积计算一半，加上项目周边的山水景观，也使露台有了实际场景和价值，会给业主带来更好的居住体验。”

因地制宜开发，四代宅对房企来说有挑战性

谈到第四代住宅产品创新，济南张马片区某房企负责人认为，住宅产品无论怎么变化创新，其居住属性不会变。高端改善客群选房子，面积是考虑的一方面，更看重房企实力；“大面积阳台、下沉式会所，都已成为高端改善标配。购房者在选择产品的时候，会首选品牌，品牌房企更有实力打造实体样板，降低后期购买风险。”

济南市房地产业协会执行副会长李刚表示，高品质住宅开发已成行业高质量发展的重要方向。以空中花园为特征的第四代住宅是高品质住宅发展方向之一。但第四代住宅不应盲目跟风建设，要根据需求，因地制宜开发。“济南应从文化、环境、气候、人文等方面，将第四代住宅设计理念与本土特征结合，探索政府、行业、市场、学术等多方参与，共同建设推广第四代住宅发展路径，助力高品质住宅发展。”李刚说。

对于第四代住宅产品，同圆设计集团城市人居研究院相关人员认为，目前市场上“四代宅”多指有空中花园，但广义讲，第四代住宅不光是赠送露台的产品，科技住宅、健康住宅都算第四代住宅；只有满足高品质住宅建设开发标准的第四代住宅，才能算高品质住宅。第四代住宅出现在南方，在北方推广起来，一方面有市场需求，许多人喜欢花园，另一方面该产品有溢价空间，加上近几年政策支持，第四代住宅频繁出现在大众视野。

他还表示，并非所有地块都适合做第四代住宅，有景观资源或生态环境好的地块，做出来的第四代产品会有卖点；也并非所有房企都有实力做第四代住宅，还需要考虑地块规模、楼座排布、增量成本及技术保证，对房企来说很有挑战性。“第四代住宅在济南属于起步探索阶段，还未进入市场交付检验期。‘四代宅’属于改善的一个类型，并不会给高端市场造成分流，只是给改善客群多了一个产品选择”。