从北京聊到西安：房价要涨，“去库存”力度必须加大......

这两天，北京放松限购，在楼市具有标志性意义。

“北上广深”四大楼市风向标城市之首的北京，定向取消五环外限购政策，辅以公积金政策支持。

◉新闻搜索截图

但这并不意味着可以为所欲为买买买......背后还有限制性条款，需要符合购房资格。

一、具备北京本地户籍家庭。

二、在北京连续缴纳2年以上社保或个税。

不过即便有限制性条款，新政策还是带来一波流量，看《第一财经》报道，置业顾问已经忙到“回复不过来”、“顾不上吃饭了”。

◉《第一财经》消息截图

有分析师郭毅表示北京7.19万套新房库存，五环外占比达78.7%，大体估算约5.6万套，去化周期大约在24个月（正常12-18个月），压力还是比较大，政策针对性很强。

每一波的政策，都能带动一波利好，全国各个城市都一样，重要的不仅是爆发力，更是持久力，期待着能走出一波行情，扛住楼市大旗不倒。

聊完北京，咱们再聊聊西安。

7月份的二手房网签数据在8月6日正式发布，住宅网签量8796套，折合88.71万平方米，面积环比下滑3.3%，同比下滑5%。

◉数据来源：西安住建官网统计

看到有人煞有介事地说“环同比下滑”，在笔者看来只是“有所回落”，也不是啥大毛病，很正常。

从整体上看，2025年二手房网签数据持续处于高位，很多人不是不买房了，而是转向了二手房。

这一点在数据上有反馈，2025年7月数据比2023年8月多1710套，比2023年1-7月同期也多出2425套，比2024年1-7月同期多2407套。

在2021、2022年时大家喜欢买“倒挂盘”，这一行为的背后是投资心理，认为能凭着“倒挂”大赚一笔。

不过2025年市场政策效果减弱，房价下滑力度变大，挤压的不仅是市场泡沫，更是赚钱的空间，买房预期变差，信心丢失。

而对于自住群体，二手房选择空间更广，学区、配套、品质、户型一目了然，更加安全可靠，买完立马就能入住。

◉邦泰·曲江观宸园林实拍

当然，反观新房，也不能说一无是处，反而优点很多。

开发商从大门卷到园林、卷会所、卷车库、卷赠送面积、卷装饰用料......和一些开发商聊，他们也不知道接下来还有什么能卷。

现在，第四代住宅已经不是什么新鲜玩意，慢慢地发现一些开发商玩起了“概念”，比如超四代、第六代、书香社区、儿童友好社区......

总之一句话，不论是软件、硬件，新房品质都能秒杀绝大多数二手房，但说起新房去化率又如芒在背、如鲠在喉。

◉数据来源：西安住建官网统计

最近也盘点了一些板块，以曾经的顶流板块“丝路软件城”为例，区域整体网签率约59%。

从单盘上看，2023年首开的4个项目中建山海境（网签率约68%）、天地源高新宸院（网签率约69%）、高新境阅里（网签率约78%）、金泰和樾（网签率约45%）。

2024年开盘的项目，中海云水观园（网签率约92%）、保利天瓒（网签率约96%）表现比较亮眼；比较弱的如高科紫薇时光云境（网签率约34%）、高新玖號院（网签率约25%）。

2025年开盘的几个项目，表现并不理想，整体网签率均在50%以内。

◉数据来源：西安住建官网统计

比如4月份取证的绿城锦海棠（网签率约31%）、绿城熙海棠（网签率约42%）。

在6月底取证的铁建越秀璞悦（网签率约34%）、邦泰高新观宸（网签率约36%），两个项目的开盘时间距今只有1个多月，由于网签存在滞后性，有待继续观察。

从网签量推断，丝路软件城目前新房库存量大约2400余套，按当下区域的去化流速，也是比较大的挑战，亟待利好救援。

◉高新玖號院首开实拍

总之，人们的热情在新房、二手房“去库存”中被耗尽，悲观情绪比较重，但人不能活在情绪中，大家觉得呢？

楼市要好，房价必涨，这一切都将从一线城市开始，各大开发商都在布局一线，已经在说明问题。