上海楼市开启倒挂2.0

说到面粉比面包还贵，有点恍如隔世。

在上海楼市，乃至全国楼市，都已经很少看到这个词了。

我努力回忆，感觉已经是2016年以前比较普遍情况。

地王是一浪高过一浪。

今天拍完地，明天周边新房、二手都跟着涨价。

在之后上海限价，慢慢的慢慢的一二手房倒挂。

根本没有面粉比面包贵这么一说了。

都是面粉便宜，一手面包也便宜，二手价格一路狂飙。

今年开始，上海楼市又是地王频出。

再看地价、新房、二手，大量的二手价格已经在新拍的地价之下。

感觉已经是买面粉送面包了。

先来看看，过去一段时间，一些重点地块和周边二手的情况。

1、静安东斯文里地块

可售住宅楼面价12万+。

离得比较近的次新房，国际丽都城，大概是2005年前后的小区。

现在大概11万出头就能买到。

高区334平，还带子母两个车位，一共3800万。

看单价，相当于东斯文里地块的9折。

年份更新一点的泰府名邸，2009年的小区，也是地价9折。

挂牌房源里面11万价格，中高区的房源都有。

如果是老破小的价格，只有地价的5折。

旁边的南洋小区，八十年代的房子，现在的价格就是6万左右。

而2021年的时候南洋小区要卖10万，和地价的价差就非常小。

2、虹口金茂地块

可售楼面价11.7万。

目前看LJ上的挂牌情况，瑞虹新城五期往前基本都比新拍的地王价格低了。

也就是房龄在2014年之前的，都低于地价。

瑞虹一期8.5万，地价的73折；瑞虹二期9万，地价的77折。

三四期在85折、五期95折。

1998年的欧洲花园小区，电梯洋房8万，地价的68折。

邮电新村老破小价格已经到5万以下，地价的43折。

3、大宁地块

可售楼面价10万。

现在上海马戏城地铁口的小区也没有地价贵。

宝华现代城2008年的小区，现在价格9万，地价9折。

10万这个地价，现在在大宁能买得到很多小区。

宝华现代城、慧芝湖花园、大宁瑞仕花园、静安府、静安映、仁恒静安世纪等等。

如果是老破小，延长路这边的基本是地价的5-6折。

4、曹路地块

连曹路这么远的地方，二手和地价也是倒挂。

新拍的地可售楼面价4.8万。

旁边河滨城市花园2006年的小区，地铁口9层电梯房4.8万。

地价就能买房。

周边很多动迁小区3万块，地价的6折。

此外，北外滩绿城地块、莘庄北广场地块、真如等等地方都是如此。

除了少数的次新房价格能超过地价，绝大多数的房子已经被地价远远甩开。

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你的地段依然很值钱，只是你的房子不值钱。

这是以前的上海楼市从未出现过的情况。

举个例子，2018年徐汇康健成交的这个地块。

成交楼板价为4.6万/平，实际楼板价将达5.7万/平左右。

但是周边次新、老破小并没有和地价倒挂。

图源网络

现在上海市场的变化就是：

同样位置的房子累死累活地卖就卖个6万块，但是拆了卖地它都能值10万。

从一二手倒挂变成二手和地价倒挂。

局部市场的二手房是会变“香”的。

最明显的就是瑞虹新城。

上半年瑞虹新城成交量140套，是虹口区成交第1名。

临近的邮电新村，上半年成交35套，是虹口第6名。

因为北外滩地王，连香港丽园这样的塔板结合的小区成交量都比之前好一些。

不断上涨的土地价格，使得二手的价差红利开始显现。

买房的时候，通常我们是为地段价值+产品价值买单。

现在很多二手，尤其老破小，已经是不用为产品价值付费，地段价值打折付费。

虽然现在新房都在宣传自己是四代住宅，怎么怎么好。

但是要住上这样的房子付出的成本也是最高的。

而且四代之后势必还会有代际升级，这是永远追不上的。

巨大的价差之下，反而是二手正在走入舒适区。

如果你的房子是又旧价格又低的，说不准就进入动迁的名单了。

毕竟价格下跌，城市更新的成本是在大幅降低的。

当下劝人买房是很多人不爱听的一句话。

但是有一点要明确，如果真的当下必须要买的，现在的二手购房成本大幅度下降。

新房，尤其市区新房的成本是不断上升，甚至有点成为有钱人的游戏。

还有一点也是需要大家注意的。

市区新房的面积越来越大，总价段的门槛也越来越高。

市区新房和刚需慢慢告别的趋势已经出现。

图源网络/新房面积段成交

即便手握1000万，市区的新房越来越难买到。

但是二手的选择越来越多。

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在地价逐渐全面碾压二手房价的当下。

关于楼市的一些思路是不是也要调整了。

资金充足想追四代新房的可以去。

但是多数人都是资金有限，或者要留钱预防失业等变故。

都属于带着镣铐跳舞的。

那么，同样地段下，选择折扣率高的二手也是一个思路。

上海每个月1.5-2万套的二手交易量。

里面大量是500万以下，甚至300万以下的客户。

市区二手未尝不是个选择。

至少地段价值能给到刚需明确的安全感。

钱不够，还想要进市区，就用房龄换距离。

当然在市场的分化下，有些产品还是要慎重。

老塔楼算是还不稳的产品，总价也不低，但是居住体验真一般，拆迁的难度也大。

老破小也仅限市区的，郊区就没必要了，金山老破小的价格到现在也没有感觉明确止跌。

另外动迁房也要有所甄别。

像曹路虽然地价很高了，附近动迁房折扣率也大，但是也不能说就是个很好的选择。

不断上涨的地价、钝刀子割肉的房价。

对房东而言是残酷的市场，对想套现的投资客是坏事。

但对普通买房人是好事。

有的选，也有的砍价，主导权始终握在自己手里。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

我是观观，每天都在研究一线市场的数据和房源。我发现最近的市场表现挺一般的，相比六七月份开始有量价双跌的趋势。

很多人的买房计划延迟了，但很多房东却开始犹豫了。现在到底还要不要买房？什么时候卖房比较好？怎么卖？

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