“深圳最该拆除重建的是这里！”棚改旧改皆无望，南山业主无奈想自筹自建

　　最近城市更新的两则消息落地，等待房子拆除重建的旧住宅区业主们，不知道该说他们心死了，还是该说他们重燃希望了。

　　一是深圳老旧住宅区进行拆除重建类城市更新需结合“ 住宅用地容积率不超过3.1，建筑高度不超过80米”的规定进行经济可行性校核，在这样的前提下，大部分小区的改造或不具备经济可行性。

　　二是，近日广东省住房和城乡建设厅发布关于公开征求《关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）意见的公告，鼓励老小区业主们自筹自建。

　　（文件链接：

　　https://zfcxjst.gd.gov.cn/xxgk/gsgg/content/post_4752990.html ）

　　相关自筹自建的文章留言区中，很多网友认为自筹自建涉及到业主要出钱的问题，“行不通的”、“不可能实现”。

　　但也有老小区业主看着小区从棚改到旧改都无望，现在的想法是“只要能改，就算是自主更新我也只能接受了。”

　　例如南山荔苑中兴片区。

　　“深圳最该拆除重建的是这里！”

　　危房拆除9年，棚改旧改均无望

　　资料显示，南山荔苑中兴片区项目处于前海-高新区-南油交界区域，南临桂庙路、西靠常兴路，北侧是协和深圳医院，范围包括中兴之家、荔苑小区（南区）、荔芳村、光大村、怡苑阁和常兴花园六个住宅小区，共34栋，涉9宗地块、物业2536套，现状容积率约2.3。

　　▲ 荔苑中兴片区项目的大致范围

　　项目周边还是一个美食圈，很多家口碑不错的小馆子，在夜幕降临时食客满座。

　　但这样一个充满烟火气的区域，也面临着住宅房屋变老变危的困境。

　　据了解， 荔苑中兴片区 项目范围内的6个小 区 建成时间均已超过20年，早期的房屋建造质量标准较低，房屋大量使用海砂，如今导致诸多房屋安全问题。

　　▲ 荔苑中兴片区 | @深圳买房计划 摄于8月11日

　　其中，中兴之家3号楼于2008年10月被鉴定为最高危险等级的海砂危楼，2015年被南山区住建局监测为D级危房，并于2016年1月拆除；

　　2号楼则在2018年被鉴定为D级危房，并进行房屋清空。业主们的补助租金由第三方垫付 。

　　▲ 中兴之家2号楼已清空，并进行围挡 | @深圳买房计划 摄于8月11日

　　今年是3号楼被拆除的第9年，这里还看不到一丝能够施工重建的迹象。

　　“全深圳最该拆除重建的是这里！”荔苑中兴片区的业主徐浩（化名）说：“中兴之家有2栋楼是D级危楼，南山街道办也提到，目前符合深圳城市更新条例相关条件、只能通过拆除重建来解决问题的小区只有爱榕园和我们这里。”

　　深圳官方并未披露D级危房相关数据，从过往公开的报道里，我们可以窥见零星几个老旧小区被鉴定为D级危房，例如罗湖金钻豪园、木头龙小区，福田南华村等，大都以城市更新或者棚改的方式进行拆除重建。

　　近几年被鉴定为D级危房的有南山荔苑中兴片区中兴之家2栋和3栋，以及罗湖的岭南公司住宅楼，后者被以“飞地”模式捆绑进红岭统筹片区城市更新单元拆除范围。

　　荔苑中兴片区也曾发起棚改和旧改工作，但均无法顺利推进。

　　2020年底，荔苑中兴片区经棚改意愿摸底调查后被列入南山区棚改备选项目之一，但由于后续政策变化导致该项目棚改暂停。

　　去年5月，荔苑中兴片区以及爱榕园片区、荔园新村3个项目过会，但因房地产行业下行、容积率、前期费用（含危房解危过渡费）垫付等原因，开发商对荔苑中兴片区项目的兴趣不大。

　　今年旧住宅区城市更新的门槛再加上了限容积、限高，令荔苑中兴片区由市场主体主导进行拆除重建的难度再上一层。

　　▲ 中兴之家

　　“2号楼搬空到现在7年多，棚改和旧改都没戏，只剩下自主更新了。”徐浩说，只要能改，自主更新模式他就算无奈也只能接受。

　　他坦言，要达成高比例的业主同意率很难。“以前都是开发商来建，业主拿着过渡费等收房，现在变成自己掏钱，换谁都不愿意。”

　　而广东住建厅发布的《征求意见稿》让他看到一丝希望。

　　文件明确，自主更新是指以消除住房安全隐患、改善居住条件为目的，主要由老旧小区房屋产权所有人自主出资对小区内的单栋住宅楼或全部住宅楼依法申请拆除重建。

　　可开展自主更新的老旧小区（含单栋住宅楼）需满足四个条件中的任意一个，包括鉴定为B级、C级和D级或一般损坏房、严重损坏房、危险房的、非成套住宅、砖木结构房屋等。

　　针对资金问题，文件提及，拓宽居民出资渠道、给予财税支持、鼓励银行提供低息、长周期贷款服务等。

　　“我们这个片区绝对符合文件提到的自主更新条件，并且是最迫切的那种情况。文件也提到资金支持政策，政府可以提供一定的财政奖励补助、银行也可以提供贷款支持，资金的问题相对好解决。”

　　在徐浩看来，钱不是老旧住宅区自主更新的最大难题，业主们的认知要达成高度一致才是核心问题。

　　“希望政府和街道办能介入做业主的工作，让荔苑中兴片区能尽快推进改造。”

　　老旧小区自筹自建才是未来出路？

　　深圳两个小区已开始探索

　　今年3月的两会，住建部部长首提鼓励旧住宅区自主更新，5月中央国务院发布的《关于持续推动城市更新行动的意见》中正式明确“鼓励产权所有人自主更新”；再到地方上，7月厦门发布旧住宅区自主更新政策、广东发布自主更新相关政策征求意见稿，深圳城市更新网指出，自主更新的制度体系完善在全国范围内开始走入快车道。

　　实践走在政策前面。

　　杭州、南京、广州等城市都有相关自筹自建的案例。

　　深圳去年也在罗湖清水河街道红岗花园试点这一模式，但 自去年6月启动首轮摸底，同意率迅速达到90%之后，推进变得缓慢。

　　据了解，今年3月小区成立了自拆自建改造委员会，但截至目前并无实质性进展。

　　罗湖住建局在其2025年工作计划中提到，“探索旧住宅区自筹资金改造实施路径，摸底挖掘更多符合条件的试点小区”。

　　近期，南山蛇口的海湾花园业委会发起小区自筹自建的意愿征集，小区业主同意率超过95%，相关材料已提交到街道办。

　　▲海湾花园

　　业内人士指出，自主更新模式，或为老旧小区改造的出路。

　　“当前政府的关注点在于盘活存量项目上，对增量项目十分谨慎，再加上市场主体以观望为主，业主如果想彻底改善居住环境，自主更新或许是较为合适的路径。”

　　深圳城市更新网也表示，后续围绕着自主更新的配套政策将会不断落地，自主更新实施模式将会成为旧住宅区拆除重建类城市更新的主流乃至唯一实施模式。

　　但此前，没有相关政策指导，一切都还很模糊，深圳试点小区部分业主的积极性不高。

　　上述征求意见稿出台，能否让老旧住宅区自主更新变得顺利一些？

　　荔苑中兴片区，能走自主更新的路子吗？@深圳买房计划 致电南山街道办，截至发稿前，暂未得到明确答复。