【以案释法】买房未过户 摊上麻烦事

半生积蓄全款买房

水电燃气费按时交纳

只因原房主欠下巨额债务

新房东住了5年的房子遭法院查封

该如何依法维权

基本案情

2018年9月，海某通过中介公司购买了原属于秦某的商品房一套，三方共同签订了《房屋买卖合同》及委托代理办证手续,并进行了公证，合同约定房屋总价48.5万元，海某依约向秦某支付全款后入住，并按期缴纳水电燃气等费用，由于客观原因，房屋始终未办理过户登记。2023年,该房屋具备过户登记条件时，海某到主管部门办理过户登记，却被告知该房产已被法院查封。原来，秦某出售房屋后因经济纠纷被诉，由于未能及时履行生效裁判确定的义务，法院依法查封了尚在秦某“名下”的该处房产，导致海某无法办理过户登记。海某作为案外人，遂依法向法院提出执行异议申请，请求解除对案涉房屋的查封。

法院审理

法院审理认为，海某作为案外人，与另案被执行人秦某在案涉房屋被查封前就已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同，全额支付了案涉房屋购房款，且海某自2018年购得房屋后一直在案涉房屋内居住，并非基于海某自身原因未能办理过户登记。故海某所提异议成立，法院予以支持，裁定解除对案涉房屋的查封。

法官说法

案外人对执行标的提出异议的权利来源于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条的规定。人民法院收到异议申请后依照该条款并结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对案外人是否对执行标的享有排除执行的权利进行综合审查，如果认为异议申请理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人对裁定不服的，有权依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条之规定，区分不同情形申请审判监督程序或另行起诉。

本案中，海某作为二手房的买受人，是秦某执行案件的案外人，其同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的四种情形，即海某在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款，并合法占有案涉房屋，且非因自身原因未办理过户登记。故法院依法支持了海某的申请，认定海某对案涉房屋享有的权利足以排除法院的强制执行，最终裁定解除对案涉房屋的查封。

法官提醒：购买二手房除了签订合法有效的书面合同，也要及时到有关部门办理房屋过户手续，避免引起后续不必要的纷争，同时购房者在交易时务必做好风险防范，遇到问题及时寻求法律帮助，有效维护自身合法权益。

法条链接

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十八条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

来源：豫法阳光公众号