旧厂房征收时行政机关未依法处理租赁关系的行政诉讼要点解析

旧厂房征收时行政机关未依法处理

租赁关系的行政诉讼要点解析

在 旧厂房征收的复杂进程中，租赁关系的妥善处理是保障各方权益、维护拆迁秩序的关键环节。然而，实践中行政机关若未依法对土地上的租赁关系进行规范处置，不仅可能侵害承租人的合法权益，更易引发行政纠纷。此时，行政诉讼便成为承租人寻求救济的重要途径，其涉及的原告资格认定、被告确定、诉讼请求拟定等要点，既与征收拆迁的法定原则紧密相连，也与租赁关系中各方的实际权益息息相关，需要从专业角度进行深入剖析。

遵循拆迁补偿法定原则：

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，补偿应遵循公平原则。若租赁旧厂房用于经营，承租人遭遇征收拆迁有停产停业损失、搬迁费或添附装饰装修损失等，按 “谁有损失补偿给谁” 准则，其有权获相应补偿。诉讼时，法院会审查行政机关补偿安置方案有无无视此公平补偿要求，未将有损失的承租人纳入补偿范围的情形。

承租人的原告资格关联拆迁权益范围：

承租人原告资格依其受拆迁行为影响的权益范围界定。除装饰装修、停产停业及搬迁费等权益外，若行政机关拆迁进程中的断水断电、围挡等行为干扰厂房正常使用，影响合同履行，使承租人利益受损，依《行政诉讼法》规定，承租人作为利害关系人具备起诉资格。不过，若租赁合同已到期或约定征收补偿全归出租人，承租人主张原告资格易面临争议，法院将依实际情形认定其是否有值得保护的实际拆迁权益。

行政机关处理租赁关系的法定拆迁程序：

通知参与程序：拆迁时行政机关需调查确定利害关系人。未通知承租人参与拆迁协商、评估等，径直与出租人签包含承租人权益部分的补偿协议，属程序违法。像部分案件中，征收部门仅依房产证登记人开展工作，无视实际有合法经营承租人的状况，承租人可就此主张征收补偿程序有缺陷。

补偿款项处置程序：补偿款涉及承租人权益部分时，行政机关有合理处置责任。若未设保障措施防出租人不当占有本属承租人的停产停业或装修补偿款，或知晓租赁关系却不监督款项合理分配，承租人可诉其未依法履职。尤其集体土地旧厂房拆迁，相关规定常要求基层政府监督补偿落实，其未恰当履职便易涉违法。

强制拆除的特殊程序：若涉及强拆，依《行政强制法》，行政机关需向承租人履行催告等程序。未履行程序直接强拆致承租人财物损失的，承租人可起诉强拆违法并要求赔偿。

证据认定与拆迁实际状况适配：

拆迁现场证据重要性：拆迁具不可逆性，承租人需重视拆迁现场证据留存。可用公证或录像记录厂房原状、添附状况及设备物资情况等。若强拆后行政机关否认部分事实，承租人此前获现场公证等有力证据，依《行政诉讼法》第三十八条，能有效转移部分因强拆破坏证据引发的举证责任至被告。

拆迁文件证据：征收公告、补偿方案、评估报告等拆迁文件，可作证实行政机关行为违法的证据。例如评估报告未考量承租人特殊装修投入，或未依法定标准核算停产停业期限，其能作为承租人主张补偿不合理及行政机关未依法处理租赁关系的证明材料。

京平拆迁律师