最高院：没签房屋买卖合同的，认购款返还能优先于抵押权吗？

作者：周军律师.

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法律规定，消费购房人签订房产买卖合同后，无论是房产交付请求权还是购房款退还请求权均可以享有“超级优先权”，不但能对抗建设工程优先受偿权、抵押权等其他优先权，而且能够排除强制执行。

那么，如果没签房屋买卖合同的，认购款返还能优先于抵押权吗？

最高院在《中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司、韦胜周破产债权确认纠纷再审案》中明确：

即使未签订《房屋买卖合同》，买受人依据认购协议支付的认购款可被视为消费者交付购买商品房的款项，其返还请求权可优先于抵押权受偿。

本案焦点是：买受人未签订正式《房屋买卖合同》时，其认购款返还请求权是否优先于抵押权。

房地产开发企业破产案件中，破产债权类型纷繁复杂，存在诸多价值冲突和利益衡平，破产债权的清偿顺序，对各方当事人的切身利益影响巨大。为切实平衡好房地产开发企业、购房人、其他债权人之间的关系，公平保护各方当事人的合法权益，最高人民法院先后出台了《批复》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释，并就山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案作出答复。

上述解释和答复意见均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。

韦胜周与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，据此交付的款项为“认购订金”，约定“该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款”。虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。

原判决根据前述司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为韦胜周作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿，驳回长城资产广西分公司的诉讼请求，符合本案实际，处理意见较为公允，本院予以认可。

长城资产广西分公司通过收购债权而获得抵押权，其基于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优于韦胜周作为消费者享有的对已付购房款本金债权予以受偿，其关于作为抵押权人的合法权益受损的主张，理据不足。

周军律师提醒，即使买房人未能签订《房屋买卖合同》，如果已付款项属于法律规定的“消费者交付购买商品房的款项”，返还请求仍可享有“超级优先权”。实践中，买受人应保留好认购协议、付款凭证等证据，证明认购款的购房属性及自身的消费者身份，以在权利冲突时维护自身合法权益。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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