单挑天河，113中，要再添一把火

前几天，广棠地块出来，群里有小伙伴问，附近的药厂地块什么时候挂？

天河生物药厂地块，我们4月就爆过料（天河，又准备上硬菜），但那还是早期阶段，很多东西不明朗。

但最近的药厂地块不一样了，学校、道路改造、地块规划几乎全明牌。

我们打探到一些新消息，展开说说：

1、地块内规划新建一所30班初中，大概率为113中新校区，具体等官宣

药厂地块规划新建的学校，就在地块西侧，为一所30班初中，建面约1.8万平。

这个规模，放在天河来说，是不小的校区了，再配上113中的牌子，预期很强。

113中，是天河有名的老牌学校，综合实力第一梯队，中高考成绩相当出彩。

今年中考，113中最高分772分，是天河区属公办初中的最高分，740分以上多达37人，尖子生扎堆。

| 图源：小红书

而且，113高中第三批录取分数线667分，超过了天河中学，仅次于天外系、广中。

这就说明，113中成绩是在进步的，加工能力在持续增强。

不过，113中作为老牌学校，是有一个bug的，就是校园环境和硬件的老化。

而现在，这个硬件提升的预期，恰好能落在药厂规划的新学校上。

硬件的改善是一方面，另一方面是升学路径、学区氛围，天然就有加成。

大家都知道，华景/天府路小学+113中是天河头部的书包组合，这个优势，不仅在于直升。

华景/天府路小学是113中最主要的优质生源输送地，很多学生都能进入113中的重点班。

重点班的意义，懂得都懂。

而且，这所30班新初中建成后，华景小学学生就不用再过天桥/人行道，去到对面的东方校区读书，便利度会高很多。

所以，113中新校区建在药厂地块，可行性很高，相当于就近扩展疆土，既方便和老校区联动，又能框住华景内部的优秀生源。

而药厂地块学校落实后，书包价值就很能打了——

纯粹的生源+华景小学搭配113中的超强组合+充足的学位数量+硬件升级的新校区。

2、粤生街改造招标，药厂地块将直通中山大道西和华景路站

就在这几天，药厂地块南侧的粤生街改造工程启动招标，信息量不少。

项目总投资约8637万元，建设内容包括道路工程、给排水工程、交通工程、照明工程、电力工程、绿化工程等。

工期点明了为336日，也就是一年不到要建好。

一句话概括，粤生街会来一个整体的交通组织改善，完成时间也很明确。

改造完成后，粤生街的具体路线，大概如下图：

重点，就是疏通天河生物药厂地块到中山大道西和华景路站的道路：

粤生街的现状，有部分段路是未通的，主要是在天河生物药厂地块南侧。

已经打通的路段，交通状况也很混乱，拥挤的单行道、各种车辆停放在路边，导致车辆出入很麻烦。

所以，粤生街改造，对药厂地块来说，确实很重要。

当然，粤生街改造还只是药厂地块交通提升的一部分。

进一步规划里，药厂地块在北边、西边、包括学校和住宅区中间规划了几条支路，形成整体环路形态，方便和周边接驳。

药厂地块的整体路网提升后，对自身业主和华景二手业主来说，都是好事。

3、大约4万平住宅，容积率2.0，比保利天瑞的2.93更低

药厂地块最新的规划方案里，住宅占面大约1.9-2.15万平，建面大约3.8-4.32万平之间，在几个版本中做选择。

其中，2.0容积率是明确的，相比年初曝光版本的3.0降了不少，比保利天瑞的2.93密度也低不少。

这相当于，药厂的改善属性将进一步强化。

另外，住宅区具体位置在东侧，更靠近华景最新组团，城市界面会更新、更体面。

再搭配100-110%使用率，新规户型，改善产品，也会是板块最强。

4万平左右的规模，货量也不多，如果按套均面积140平来计算，就在300套左右。

而且，药厂周边，也没有什么竞争对手，甚至已经有前辈立好了标杆。

保利天瑞已经在清盘阶段，目前主要是112方和268方户型，112平四房总价800多万起步，268方的话去到2300万起。

相比天瑞，药厂地块的客群可能会更加集中，主要就是华景新城二手业主、叠加少量天河公园置换客群。

很多人说，华景新城二手房价跌价严重，但作为20+年楼龄的老小区，放在如今一二手房价体系背离的环境下，参考意义已经不大。

更有价值的，是成交量，华景的二手成交依然是活跃的，片区价值依然受到买家认可。

华景新城板块，核心价值底盘是没变的：

天河成熟地段，华景+113中的强书包，密集醇熟的商业配套，再加上大量的居住人口，确定性很高。

现在，再来一个天河生物药厂地块搅动，升级版学校+道路+新规改善产品，华景新城，估计再火一把了。