北京律师：农村房屋卖方无权处分，买方符合善意取得可获所有权

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在农村房屋交易中，卖方无权处分房屋，买方能否基于善意取得获得房屋所有权？北京一起案例给出明确答案：在符合善意取得条件且房屋买卖未损害集体利益的情况下，买方可以取得房屋所有权，为同类纠纷提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：马涛（购房者，现为本村集体经济组织成员）

被告：高磊、高燕、高敏、高杰（房屋原所有权人子女，高磊系出卖人）

（二）事件经过

高磊、高燕、高敏、高杰系高建国、刘英夫妇子女，二人已去世。位于北京市通州区 XX 镇东 XX 村一区 XX 号院（即四号房屋）的集体土地建设用地使用证登记在刘英名下。

1996 年 2 月 1 日，在宋继堂代笔、高志和宋某作为中证人见证下，马涛与高磊签订《立卖房字据》，约定高磊将四号房屋（含北正房五间、西厢房两间及院墙、门楼等附属设施）以 6000 元价格卖给马涛，房款当场交清，1996 年 4 月底交房，东 XX 村村委会在字据上加盖印章。

合同签订后，高磊交付房屋，马涛居住使用至今，并于 2010 年经村委会同意翻建房屋（正房五间、东西厢房各四间）。马涛户籍于 1997 年 7 月从河北省迁入东 XX 村，现为该村集体经济组织成员。

高磊辩称：卖房时未征得母亲刘英及其他兄妹同意，系个人行为，现不同意房屋归马涛所有。高燕、高敏、高杰共同辩称：马涛买房时非本村村民，不具备购房资格；高磊无权处分房屋，合同无效；马涛买房违反 “一户一宅”，翻建无合法手续，不应取得所有权。

（三）争议焦点

《立卖房字据》是否有效？

马涛能否基于善意取得获得四号房屋所有权？

马涛购房时非本村村民是否影响合同效力及所有权取得？

二、案件分析

（一）《立卖房字据》的效力认定

马涛与高磊签订的《立卖房字据》系双方真实意思表示，村委会作为证明机关盖章确认，表明集体组织同意该交易；

马涛虽在 1996 年签约时非本村村民，但 1997 年户籍迁入成为本村成员，房屋买卖未导致宅基地流转出本集体经济组织，未损害集体利益；

高磊无权处分房屋并非合同无效的法定理由，故《立卖房字据》合法有效。

（二）善意取得的适用条件

根据《物权法》第一百零六条，善意取得需满足 “受让时善意、以合理价格转让、已交付（不动产已登记）”。本案中：

善意：高磊系房屋原所有权人之子，签约时居住在四号房屋，马涛有理由相信其有权处分；村委会盖章进一步增强了交易的公信力，马涛尽到合理注意义务；

合理价格：6000 元符合 1996 年当地农村房屋的市场价格；

交付与占有：房屋自 1996 年交付后由马涛持续居住使用近 30 年，且经村委会同意翻建，形成稳定占有事实；

综上，马涛符合善意取得条件。

（三）购房资格对合同及所有权的影响

马涛在户籍迁入后已具备本村购房资格，弥补了签约时的主体瑕疵；

农村房屋买卖中，买方最终取得本村成员资格的，可认定交易未违反宅基地管理的核心原则，合同效力及所有权取得不受签约时非本村身份的影响。

三、裁判结果

法院判决：

确认原告马涛与被告高磊于 1996 年 2 月 1 日签订的《立卖房字据》有效；

位于北京市通州区 XX 镇东 XX 村一区 XX 号院内正房五间归原告马涛所有。

四、案件启示

（一）农村房屋交易的主体资格审查

买方应尽量在具备本村集体经济组织成员资格后进行交易，避免主体瑕疵；

若签约时不具备资格，需在合理期限内取得本村户籍，以弥补瑕疵，确保交易效力。

（二）无权处分下的风险防范

买方需核实房屋产权登记信息，确认卖方是否为所有权人或取得合法授权；

交易时应要求村委会见证并盖章，增强交易的公示性和公信力，降低无权处分风险。

（三）善意取得的认定要点

买方需证明自身善意（如基于卖方身份、居住状态产生的合理信赖）、支付合理对价（保留付款凭证）、长期稳定占有使用房屋（保留居住、翻建证据）；

原权利人需及时行使权利，长期怠于主张权利可能丧失追回房屋的机会。

（四）合同效力与物权取得的关系

无权处分不必然导致合同无效，合同有效是善意取得的前提；

符合善意取得条件的，买方可直接取得房屋所有权，原权利人可向无权处分人主张损害赔偿。

本案明确了 “农村房屋无权处分时善意取得的适用规则”，强调了主体资格补正、交易公示及权利行使及时性的重要性，为农村房屋买卖双方提供了清晰的风险防范与维权指引。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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