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在大额房屋交易中，买方违约后，卖方能否按合同约定的 “总价款 20%” 主张违约金？北京一起案例给出明确答案：违约金应以弥补实际损失为原则，约定过高时法院可依法调减，为同类纠纷提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：甲公司（房屋出卖人）
被告一：陈明（原买受人）
被告二：丙公司（买受人变更后的主体，与陈明承担连带责任）
第三人：乙公司（居间中介）
（二）事件经过
2024 年 1 月 15 日，甲公司与陈明在乙公司居间下签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定陈明购买甲公司名下位于北京市朝阳区的二号房屋，总价款 6000 万元（其中房屋作价 1236 万元，设备设施作价 4764 万元）。后双方签订《买受人变更协议》，将买受人变更为丙公司，陈明与丙公司承担连带履行责任。
合同签订后，陈明支付定金 100 万元，但未按补充协议约定于 2024 年 2 月 19 日前将 1800 万元购房款存入资金监管账户，逾期超过 30 天。2024 年 4 月 9 日，甲公司通过乙公司向陈明发送律师函，催告其于 4 月 19 日前履行付款义务，否则将解除合同并追究违约责任。陈明收到函件后仍未付款，甲公司遂起诉请求：判令二被告共同支付违约金 1100 万元（按总价款 6000 万元的 20% 计算，扣减已付定金 100 万元）。
二被告辩称：违约金约定过高，远超实际损失。二号房屋实际价值 617.76 万元，甲公司后续以 5500 万元出售，差价损失仅 500 万元，1100 万元违约金是实际损失的 2.2 倍；合同中设备设施作价 4764 万元但无实际物品，应以房屋本身价款 1236 万元为基数计算违约金；合同系中介提供的格式文本，对违约金条款未尽提示义务，且二被告系资金链断裂而非恶意违约，请求法院调减。
经查，甲公司于 2024 年 6 月 30 日将二号房屋以 5500 万元出售给他人，二被告未举证证明该售价不实。
（三）争议焦点
合同约定的 “总价款 20%” 违约金是否过高？
违约金计算基数应按 6000 万元还是 1236 万元确定？
法院调减违约金的标准如何把握？
二、案件分析
（一）合同效力与违约认定
案涉《房屋买卖合同》《补充协议》及《买受人变更协议》系各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。
二被告未按约定支付首付款，逾期超过 30 天，且经催告后仍未履行，构成根本违约，应承担违约责任。
（二）违约金过高的判断
根据《民法典》第五百八十五条，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中：
合同约定按总价款 6000 万元的 20% 计算违约金（1200 万元），扣减定金后主张 1100 万元。
甲公司的实际损失为房屋转售差价 500 万元（6000 万元 - 5500 万元），1100 万元远超实际损失，符合 “过分高于” 的情形。
二被告系资金链断裂导致违约，无证据证明其存在恶意，主观过错程度较低。
（三）违约金计算基数的认定
合同明确约定总价款 6000 万元（含房屋及设备设施），虽设备设施作价 4764 万元但无实际物品，存在不合理之处，但二被告在签订合同时未提出异议，视为认可该定价方式。
法院结合公平原则，认定应以合同约定的总价款为基础判断违约金是否过高，而非仅以房屋本身价款 1236 万元计算。
（四）调减后的违约金数额
法院综合考虑实际损失（500 万元）、当事人过错程度、合同履行情况等因素，扣减已付定金 100 万元后，酌情确定违约金为 400 万元，既弥补了甲公司的损失，又避免了惩罚性赔偿。
三、裁判结果
法院判决：
被告陈明、丙公司于本判决生效后七日内共同给付原告甲公司违约金 400 万元；
驳回原告甲公司的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）违约金约定的合理性把控
买卖合同中约定违约金时，应参考可能的实际损失（如差价、利息等），避免约定过高（一般不超过损失的 30%），否则可能面临法院调减。
大额交易中，可约定 “按日计算违约金” 并设置上限，兼顾约束性与合理性。
（二）价款构成的明确性
房屋价款与附属设施作价应分开列明，并附详细清单，避免因 “虚高作价” 引发争议，影响违约金计算基数的认定。
买方应仔细审核价款构成，对不合理之处及时提出，避免事后以 “作价不实” 抗辩。
（三）格式条款的提示义务
中介提供的格式合同中，如存在 “高额违约金” 等加重对方责任的条款，应采取加粗、标注等方式提示，否则可能被认定为未履行提示义务，影响条款效力。
买方签约时应重点审查违约责任条款，对疑问条款要求中介或卖方解释说明。
（四）违约后的损失举证
卖方主张违约金时，应提供实际损失的证据（如转售合同、差价计算依据等），以便法院准确认定损失范围。
买方主张违约金过高的，需举证证明约定违约金远超实际损失，否则可能承担举证不能的后果。
本案明确了 “违约金以弥补损失为原则，过高部分可依法调减” 的裁判规则，强调了合同约定的合理性与实际损失的关联性，为房屋买卖双方防范违约金纠纷提供了务实指引。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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