房价见底了么？

本文来自一次讨论，由于最近沉迷于其他事情，简单整理如下：

2025年7月30日的重要会议没有提房地产，是否意味着房地产政策的退坡？

房地产作为相当长一段时间内的第一支柱产业，在历次宏观调控中都占据重要篇幅，4月会议提到：“持续巩固房地产市场稳定态势”，本次会议没怎么提房地产。

有的人解读为政策退坡。

我却觉得恰恰相反，房地产已经不需要救了。

回答问题都要结合当前的背景。

现在的很多地方都跟2016年很像

首先，房价回到了2016年，

北京二手房价格较高点下跌30%，回到2016年的水平。

上海、广州、深圳、香港都很相似。

库存也来到了高点。

2025年6月末，全国住宅待售面积40821万平米，接近2015-2016年库存高峰。

销售来到低点。

2025年上半年， 新建住宅销售面积38358万平米，下降3.7%。低于2015-2016年的水平。

2015-2016年，面对房地产库存，不知道哪个大聪明给出了涨价去库存的方案，这个方案精准拿捏了人性，所有人都认为房价永远涨。

之后，房地产开始了一波轰轰烈烈的上涨。

从金融视角看，

这波上涨无非就是居民部门通过负债的方式为经济发展加杠杆，间接向其他部门输血输血。

这波上涨的结果非常恶心，

居民部门背负了巨额负债，政府部门背负了巨额负债，房地产企业负债到倒闭，大家都背负了一屁股债。钱去哪里了呢？

当前，时代又到了另一个岔路口，

我们面临的还是同样的问题：如何解决库存？

从另一个视角看，房地产的属性决定了其价值。

居住是房地产的基础属性，

在基础之上，房地产还有金融属性。

因此，如果构建房地产的价格函数，应该是：

房地产价格=居住属性价值*杠杆率。

居住价值是房屋的基本价值，决定了价格的中枢，在此基础上，杠杆率决定了房地产价格的波动率，价格围绕中枢做多大程度的波动。

当聊到房地产，大家都在说：

短期看政策、中期看经济、长期看人口。

我觉得恰恰是反过来，

人口决定了房地产具备基本价值，

但是价格的波动范围，仍然由金融属性决定。

如果有人跟你讲，未来人口少了，房地产一定会下行，这个逻辑确实无懈可击。

但是，看问题的维度单一了。

下行期，所有因素都可以被解释为利空，

同样，上行期，所有因素都可以被解释为利好，

这个原理在所有金融市场都是通行的。

你看看海外的房地产市场的走势，看看东京、纽约、伦敦房价的走势就知道了。

这是一个坏的时代，也恰恰是一个好的时代

我记得我买房的时候，恰恰是15-16年附近，北京房价突飞猛进。

印象很深的是，丰台那边，即使是有缺陷的房子，单价都到6-7万一平。

当时在城区位置稍微还可以点的地方，300万买不了一居室，500万买不了两居室。

对年轻人，个人努力是无法实现居者有其屋。

而现在，300万可以上车小两居，还是三环附近。

对于普通人来说，两个人努力能买得起房了。

虽然现在大家没啥心气了，但是，从我们祖辈父辈至今，

这是第一个可以选择躺平的时代，是一个更加自由的时代，是一个选择更加多元化的时代。

从投资角度而言，

租金回报率已经可以达到2%，

在存款利率接近0的时代，在国债收益率只有1%多还疯抢的时代，

如果房贷利率继续下行，

投资风口转向房产，是否就是一件不可能的事情？

不管是投资也好，其他事情也罢，

在我们不长的生命旅程中，

对错不重要，判断也不重要，重要的是与市场同频，才可以获得奖励，

仅此而已。

看到有人发了一份04年的报纸，现在看看，沧海桑田。