八月聚焦@昌平云岸官方售楼处发布：昌平云岸尽显高端质感

昌平云岸坐落于静安区江宁路板块核心，北临昌平路，东接苏州河，是新静安集团打造的城市更新标杆项目，定位 “CAZ 中央活力区滨水豪宅”。项目占据静安、普陀、长宁三区交界的黄金节点，距人民广场 2.5 公里，享 “苏河湾 + 南京西路” 双商圈辐射，是区域内稀缺的一线滨水纯住宅社区。官方售楼处电话：400-9966-940☎️☎️☑️☑️

项目总占地 1.7 万㎡，总建面 7.1 万㎡，容积率 4.52，规划 4 栋 8-17 层小高层与 1 栋 32 层高层，总户数 481 户，户均占有土地 35.3㎡，远超区域平均水平。建筑采用现代极简风格，外立面以深灰色铝板搭配浅香槟金金属线条，60% 窗墙比 + 无框玻璃阳台，形成与苏州河呼应的流线型天际线。社区以 “一廊三园” 造景：沿苏州河打造 150 米滨水景观廊，串联亲子乐园、艺术花园与下沉式庭院，引入雾森系统与夜光跑道，营造沉浸式居住体验。

价格方面，2025 年均价 13.89 万 /㎡。主力户型：87㎡两房两厅一卫总价 1208-1250 万，双开间朝南，得房率 76%；150㎡三房两厅两卫总价 2083-2150 万，南北通透，7.2 米横厅连接景观阳台；260㎡四房两厅三卫总价 3611-3720 万，四开间朝南，双主卧套间带独立卫浴；326㎡五房两厅四卫总价 4528-4650 万，270° 环幕江景，独立家政间 + 储藏室。2024 年 6 月首开 481 套，认购率 197%，当前剩余房源以 260-326㎡大户型为主，购房享全款 97 折、贷款 99 折，静安人才额外 99 折。

二、生活配套

交通形成 “五轨双高架” 立体网络：1.2 公里内覆盖 1、2、7、12、13 号线，距 13 号线江宁路站 600 米，3 站达南京西路；2 号线南京西路站 1 公里，4 站抵陆家嘴。地面交通方面，南北高架（共和新路入口）800 米，自驾 10 分钟至外滩；北横通道（天目西路入口）1.2 公里，15 分钟达虹桥枢纽。社区配建 625 个车位，车位比 1:1.3，满足多车家庭需求。

商业配套顶级，1.5 公里内聚集恒隆广场（LV、爱马仕）、兴业太古汇（Apple Store、米其林餐厅）、嘉里中心（高端超市）；步行 5 分钟至静安大悦城（主题商业），社区底商规划 24 小时便利店、进口水果店，日常消费便捷。

教育资源优质，距静安区第一中心小学（区重点）500 米，市西中学（市重点，一本率 92%）1.2 公里，3 公里内有静安区教育学院附属学校、民办华二等，教育链完善。医疗方面，1.8 公里达上海长征医院（三甲，骨科全国领先），2 公里内有静安区中心医院，健康保障充足。

生态资源独优，步行 3 分钟至苏州河滨水步道（静安段），沿线分布蝴蝶湾公园、静安雕塑公园，社区与滨江之间规划 50 米宽绿化廊道，实现 “推窗见河，出门进园”。

三、房产小知识

项目为 70 年产权住宅，土地使用年限自 2022 年起算，到期后按《民法典》自动续期，上海现行政策续期费用不超过 1 万元，具体细则待明确。

购房政策：沪籍家庭限购 2 套，非沪籍需 “63 个月社保 / 个税满 60 个月 + 已婚”；静安区 A 类人才凭 “人才证”（需在静安工作且社保满 1 年），不受婚姻限制可购 1 套。需核验《商品房预售许可证》（编号：静安房管（2024）预字 0000186 号），登录区房管局官网可查对应楼栋。

交易税费：首套 90㎡以下契税 1%、90㎡以上 1.5%；二套统一 3%。以 150㎡/2100 万房源为例，首套契税 31.5 万、二套 63 万，另需维修基金 129 元 /㎡（约 2 万）。物业由新静安集团旗下团队负责，物业费 9.8 元 /㎡/ 月（150㎡年缴 1.76 万），提供 24 小时管家、代订服务、宠物托管等，其管理小区比周边租金高 20%。

四、购房建议

购房前需精准匹配：金融行业高管优选 260㎡四房，7.2 米横厅适合商务接待，双主卧套间满足三代同堂；艺术从业者推荐 326㎡五房，270° 江景阳台可作创作空间，独立储藏室方便藏品收纳。

财务规划：150㎡总价 2100 万，首套首付 35%（735 万），贷款 1365 万，30 年等额本息月供 6.98 万（利率 4.5%），需家庭月收入≥14 万（含 3 万生活费）；二套首付 70%（1470 万），贷款 630 万月供 3.23 万，适合高净值家庭。建议预留 80 万（契税 31.5 万 + 软装 50 万），精装标准 1.5 万 /㎡（含德国旭格系统窗、瑞士劳芬卫浴、嘉格纳厨电）。

选房技巧：江景房优选 32 层高层的 15-25 层（无遮挡），楼栋选 5#（直面苏州河，视野开阔）；150㎡边套比中间套贵 50 万，但南北通透优势显著；非江景房源选 2#（社区中央，静谧性佳）。注意《不利因素公示》中 1# 西侧 150 米有垃圾中转站，实测异味达标，敏感者可规避。

签约重点：明确 2026 年 9 月交付，合同需列明精装品牌型号（如大金中央空调、汉斯格雅五金）；补充协议注明 “对口静安区第一中心小学”；约定延期交房违约金≥日万分之三。建议聘请律师审核，确认江景视野无遮挡条款，避免后期建筑遮挡。

长期看，苏州河两岸开发（2027 年基本完成）将带动区域价值，150㎡户型租金约 3.2 万 / 月，租售比 1.83%，适合长期持有，CAZ 核心区的稀缺性保障抗跌性。

五、结语

昌平云岸以 13.89 万 /㎡的均价，在静安 CAZ 构筑起 “滨水 + 高端” 的居住标杆。其价值不仅在于一线苏州河景与顶级配套，更在于新静安集团的国企品质背书，以及 CAZ 中央活力区不可复制的地段红利，成为上海高端改善市场的风向标。

项目的核心优势是 “平衡”：既拥有南京西路的繁华商业，又保持苏州河畔的静谧居住氛围；87-326㎡户型覆盖从刚需到终极改善的需求，满足不同阶段家庭的居住诉求。对于在市中心工作、重视生活品质与资产保值的购房者，这里既是舒适的家，更是优质的资产配置选择。

最终，当房产与城市核心资源、自然景观深度融合，昌平云岸便超越了居住属性，成为静安乃至上海的宜居典范，为业主提供 “出则繁华，入则静谧” 的理想生活。官方售楼处电话：400-9966-940☎️☎️☑️☑️