楼市下跌，一个时代的落幕吗？

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01

之前有一句话和一张图火了。

是什么呢？

就是京东前CEO徐雷在朋友圈说：

如果还认为我们陷入的是经济周期的下行周期，那就真的错的太可怕了，应该是一个时代的落幕和一个时代的开启，周期和时代是截然不同的性质。

这个消息传出来之后，很多媒体借此宣传：一个时代落幕，一个时代开启。

我看了一下相关内容，很多人为了迎合这句话，尽情解读和演绎，从低生育率到低收入，从科技到宇宙........

说实话，看到这些解读我特别想笑，因为中国人的劣根性在这个事件中体现的淋漓尽致。

第一个劣根性就是权贵必对。

我想,同样是这句话，如果不是因为徐蕾顶着京东前CEO的头衔，也无法掀起风浪。

换句话说，这句话如果是送外卖的小哥说，肯定被“批”得很惨。

因为经济周期和时代本不是性质不同，而是不同含义词汇，就像排列组合和排序组合、调料和佐料的差别一样巨大。

但因为这人是京东前CEO，他仅仅在朋友圈说了60多个字，就有那么多对“成功人士”的只言片语盲从，并在盲从的心态下开始解读这句话。

而这些解读的人，甚至连京东前CEO徐蕾是谁，过往经历是什么都不曾了解。

我在网上找到了徐蕾公开的简历，大家可以看看。

看完徐蕾的简历，我只能说：刘强东用人真是不拘一格，还允许离职人员二次进入。

从徐蕾的简历看，无论是毕业的专业还是其在京东的职业履历都是一个彻头彻尾的营销人。

且从其职业履历看，还不是营销范畴代表思考力的研策体系，而是代表人际关系的品牌公关系。

为什么这么说？

大家可以看下他的履历，其工作职务一直侧于重品牌与公关。

此刻看文章的伙伴，如果是普通购房者，对于统筹品牌和公共关系的负责人是什么特征，或许不太了解。

但有大型企业，或者大型房企工作经验的伙伴而言，对于统筹品牌和公共关系的负责人是什么特征，大家心里肯定都有一杆秤。

所以，我为什么揶揄那些看到“京东前CEO”头衔就盲从，就告诉大家“这句话多对”的人多可笑了吧。

其次，不知深浅。

什么是经济周期？

这在我昨天的文章《》有简单的概述。

那么，什么是时代呢？

我想大多数人对时代这个词，会感觉既陌生又熟悉。

为什么陌生又熟悉？

因为时代这个词，在中国我们几乎天天听、天天看，如果没有人问含义，好像每个人都很清楚“时代”这个词的含义。

但如果问大家“什么是时代”，我想大部分人又无法说清楚。

那么，什么是时代？

中国文字博大精深，关于时代有两层解释。

（1）以经济、政治、文化等状况为依据而划分的某个时期，比如社会主义时代；

（2）生命周期的某个时期，比如青少年时代。

时代一词，虽然有两层解释，但我们都清楚，在我们真实的生活场景中，我们最常见的是“青少年时期”与“伟大的新时代”。

换句话说，普通生活很少用时代这个词，而时代这个词，在中国具有某种程度的政治含义。

具体大家看下图就明白了。

尤其是现在，人民网等官媒常以“不辜负我们这个伟大的时代”、“中华文艺复兴的伟大时代”等等做标题，在这种背景下，徐蕾这句话中的时代二字，多少还是有些敏感。

其实对推广、品牌、公共关系、推广策略等营销职能了解的人都清楚，广告出身的职场人，愿意用一些“词汇”来撼动人心。

确实!

"这不是经济周期，而是一个时代的落幕和一个时代的开启”非常撼动人心的。

但如果深究，我相信没有什么特别敏感的含义，不过就是一个广告出身的营销人，职业惯性之下用一些“撼动人心”的词汇形容罢了。

唯一不同的地方在于，这个曾经的广告人，因为顶着前京东COE的头衔，遇到了一些似懂非懂的盲从者而已。

不盲从，有独立思考的人，可以看这篇文章《》

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02

既然我不认同“这不是经济周期，而是一个时代的落幕和一个时代的开启”这句话。

那么，我认同什么呢？

我深以为：经济周期虽然叫做经济周期，但其底层逻辑不完全是经济，他还包括了社会制度和政策方面的问题。

比如，烂尾楼。

房企爆雷是经济周期债务出清的表象，而烂尾楼则是房企债务出清的表象，但其底层逻辑却是商品房预售制度与资金监管本身存在问题。

换句话说，周期与时代互为因果，相互强化。

之前的文章，会将经济周期 中的四个阶段繁荣、衰退、萧条和复苏用一些通俗易懂的例子做比喻，告诉大家经济周期运行中对应的家庭资产规划方向。

说到底，就是不同经济周期中能源、矿产、黄金、资产的价格与配置逻辑。

但因为混知房产是房地产公众号，我通过经济周期和宏观政策解读，告诉大家房产的配置逻辑，比如经济衰退和房地产双轨制家庭资产的配置逻辑是《》

但在经济周期运行的过程中，除了顺势而为规划人生财富外，确实还有一些现象与经济周期、时代呼应，但这些现象不是一个时代的落幕，而是伴随经济周期与时代轨迹共生的特征。。

接下来的内容，会通过他国历史，让大家从另外一个侧面感受经济周期 衰退阶段的时代特征。

接下来的内容或许枯燥，数据颇多，离大家的生活也有些遥远，但我建议大家看完，大家会从其他国家经济衰退和社会特征中明白：

经济与发展，才是一切问题的本源。

关于2024楼市的行情可以看文章《》

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03

首先，说说日本。

同为亚洲国家，日本房价暴跌，带来“失去的30年”也被更多国人熟知。

在彼时日本衰退的过程中，除了房价下跌之外，伴随经济总量的下跌也有很多时代特征共生。

（1）背景

总量下跌，缓慢复苏

日本所有的社会问题和社会现象，如果用一句话概括，就是：日本经济超低的经济增长率导致社会总收入减少，从而带来一系列连锁反应。

毫不夸张地讲，日本社会的一切问题都源于此。

那么，消失的30年，也就是1991年至2021年这30年间，日本的GDP年增长率是多少呢？

答案是0.7%！

近几年日本经济出现复苏现象，日本东京核心区域的房价一度超过日本泡沫高峰期。

GDP增长率也有所提高。

——2021年日本的实际GDP增长率是2.1%，2022年增长率是1%、2023年增长率是1.89%

（2）特征

我想第一个特征就是收入放缓，日本就业形势两极分化。

我在很久以前的直播中，给大家讲过日本经济步入衰退的周期后，出现了一个新词：

穷忙族！

关于这个词和这个词对应的事件与趋势，在之前的文章《》有阐述。

今天的文章，再简单概括一下：就是年轻时在大城市努力奋斗，但中年以后随着劳动收入减少或者失业不得不离开东京。

所以，日本年轻人中有60%聚集在东京圈工作，这些人租住着房子，打两份工，努力的工作，但越忙却越穷，即无资产也无储蓄，一旦失业就只能离开东京。

我记得我去日本旅游的时候，当地向导告诉，晚上10点多仍在大型超市和商场门口，装扮成美少女或者女仆，举着优惠牌子的女孩都是高中生。

在当时，这给我带来了极大的震撼，因为这与国内的反差太过强烈。

那么，这些高中生为什么要兼职赚钱？

当地向导告诉我“补贴家用”。

因为日本经济总量超低增长，导致绝大多数人和家庭的工作收入都进入了长期低迷的状态。

根据OECD的数据，过去几十年美国的工资增长率是15.3%、法国26%、英国25%。

中国在过去几十年GDP高速增长的背景下，收入增加更超过100%。

但日本工资收入却下降了10.3%

另外一组数据来自日本中央省厅的厚生劳动省。

——在1996至2015年期间，实际工资总额年均增长率为-0.7%。

外加日本企业实施“年功序列”退休金丰厚，所以在日本工作几乎没有类似我们国内频繁的跳槽现象。

第二个特征就是贫穷。

但凡提及贫穷，大家或许不会想到日本，只会认为什么非洲国家，在咱们国人的印象中，贫穷等于“吃不起饭，看不起病，上不起学”。

但在日本贫穷的标准是：扣除各种税费后，生活中可以支配的钱，低于日本国内平均值的50%。

我感觉这句话太过抽象，就找了两组数据来说明。

第一组数据：2015年之前，日本的贫穷率由12%提升至16.1%，也就是说在日本，每7个人中就有一个是贫穷人口；

第二组数据：可支配收入

在2012年之前，日本人的可支配收入为244日元，折合成人民币大概是16万人民币。

按照日本贫困人口的标准，可支配收入低于50%也就是8万元。

按照2022年的数据，日本可支配收入是403万日元，也就是19.3万人民币，贫困人口的可支配收入是9.15万。

这两年日本GDP增长率提高，2023年日本的人的可支配收入翻番，达到908万日元，也就是43.5万，贫困人口的可支配收入是21万左右。

很多愤青看到这里或许会说：看看，人家的贫困人口标准收入多高，都是我年收入的3倍。

我想，但凡去过日本，了解日本真实物价的朋友就会知道，尽管日本GDP增长率极低，工资也是负增长，但日本的物价相对日本收入而言，绝不算便宜。

来，看图。

把上图的日元换算成人民币，看起来比较直观：

打车40块，公交车起步10块，地铁起步8块钱，一瓶500ml矿泉水最少要7块，一瓶350ml啤酒最少要16块钱了。

所以，尽管这两年日本GDP增长率提升，但家庭消费支出仍然为负。

再看日本近十年的房价，也不是收入增长房价上涨，反而是近三年日本GDP增速增加，房价就出现了大幅上涨。

我想，文章到此，抛开日本独有的文化与低欲望这两个特征外，日本消失的30年，带来的社会特征简单概括就四个字：

阶层固化

日本步入消失的30年，也就是经济通缩之后，阶层逐渐固化，这种阶层固化不是富裕阶层更富裕，而是贫穷阶层更贫穷而已。

在日本GDP增速极低，工资收入为负的背景下，叠加日本企业的“年功序列”退休金制度，日本贫穷阶层的进阶概率极低。

这也是为什么，从2021年恒大爆雷开始，我就告诉大家控制家庭负债率，并撰写文章告诉大家买房负债的逻辑是《》

其次，说说美国。

相比日本消失的30年，提及美国经济衰退最知名的就是：1929年美国大萧条时期的特征。

第一个特征是：背景

在美国步入1929年经济大萧条之前，美国经济经历了蓬勃的发展。

——在1929年前10年，美国的汽车保有量由1050万辆增加至2600多万辆；

——从1918年到1928年，美国120个城市房地产的总投入由12亿美元上升至128亿美元。

——代表美国经济的道琼斯指数，在1929年之前一路上扬。

但在1929年10月24日，美国迎来了“黑色星期四”。

这一天发生了至今为止全球最大规模的股市崩盘，股市一度跌到了最高市值的1/10，美国大萧条开始了。

大萧条期间，美国经济前后经历了三波危机，分别为1929-1930年上半年的金融危机；1930年下半年-1932年的经济危机；1933年上半年的银行危机。

第二个特征是：失业率。

1929年，美国经济急转直下。

从1929年开始，美国5000多家银行宣布倒闭，8万多家企业破产，失业率一度高达25%。

这带来的直接后果就是中产不消费，底层彻底失去消费能力。

第三个特征：就是库存高企。

在这个阶段，出现了我上政治课时难忘的一课：

大农场主大量销毁“过剩”的产品，用小麦和玉米替煤炭做燃料，把牛奶倒进密西西比河.......

但价格，依旧不变！

第四个特征：人口倒流

从1929美国大萧条开始，城市人口出现倒流，即在1929年之前，经济蓬勃发展阶段，人口向大城市聚集。

但在1929年之后，随着失业率与城市居住生活成本居高不下，美国城市人口出现倒流。

即由城市向乡村倒流。

最后，简单说说技术周期。

这个维度不多说，直接看图吧

经济周期从不同维度，不同锚点切入，会有不同的解读。

但以时间跨度理解经济周期，最长的周期，对社会产生巨大影响的，只有技术周期。

我认为，唯一可以用时代表述的周期就是技术周期。

而此时此刻的我们，正处于互联网信息技术时代，随着AI的问世，ChatGPT的诞生，预示着一个全新的技术周期来临！

唯此一点，可以理解为一个时代的落幕，一个新时代的开启。

然而，技术变革带来的经济增长与现代货币带来的债务周期是彼此的放大器，彼此共振，共同形成经济周期。

在这样的政策背景下，2024年楼市会怎么样？可以看文章《》

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04

最后，说几点。

（1）不多的选择

纵观历史，任何大范围、长期的经济衰退，最后结束经济衰退的，只有两种举措：

第一种是大炮一响，黄金万两，就是战；

第二种是技术革命，核心技术的革命可以推动周期更替；

当然，货币政策和宏观政策也可以缩短经济周期。

但大范围，长时间的经济衰退，货币政策对经济复苏的作用，不如前两种举措。

(2)特征与举措

今天的文章说了很多经济下行周期的特征。

我知道，很多人看空楼市就是因为这些特征，并据此结合人口、老龄化、内外需求进一步看空楼市。

对此，我从不回避，但并不认同。

因为中国楼市与经济之间是相互强化的关系，且中国楼市的走向取决于国内货币发行量和政策。

尽管我们现在多周期重叠，处于债务周期、库存周期、房地产周期共振的底部。

但从中长期看，楼市必将从一个极端走向另外一个极端。这部分内容在之前的多篇文章中有阐述，就不展开。

我依旧是那句话：中国楼市是政策市，只有想不想，没有能不能。

尽管当下仍然是“托而不举”的状态，但从土地放开限价、重启为地产而生的货币工具PSL、房票等政策落地，积极信号愈发明显。

我知道，只要说这些，很多人就要留言骂骂咧咧。

其实呢，我的观点一致都是：在中国，踩准周期买房是人生最对的选择。

你不喜欢我的观点，可以取关我。

可以去看抖音，抖音的算法会极度迎合，想房价暴跌就能天天看见房价暴跌，想有外星人就天天看到外星人来地球的视频。

总之，你认为房价如葱，却非得关注一个地产号就很人格分裂。

对于认可我观点，想买房搞钱，想顺势而为做家庭资产配置的伙伴可以阅读《》。

同时，希望大家记住这句话：经济上行周期，资产增值是重点，经济下行周期现金流才是关键。

同时，下行周期控制家庭负债率，如何理解家庭负债率阅读文章 《》

（3）不会重蹈覆辙

每当提及日本消失的30年和美国大衰退，总有人要“影射”我们现在。

首先，我不知道这对大家的生活有什么好处，有那么多人喜欢看这些“影射”的言论。

因为这些异国的经济衰退经验告诉我们，经济衰退只会加剧阶层固化，让普通人的生活更艰难。

其次，中国信贷体系的底层资产就是土地和房产。

中国地方城市的财税高度依赖土地财政，所以，从更宏大的叙事角度看，我们能接受“刮骨疗伤”，但我们不会接受自戕。

所以，我们会摸着日本这块石头和其他国家的经验，不可能让房地产出现硬着陆的情况。

（4）过好自己的日子

我明确地告诉大家：宏观维度的一切变化都与我们息息相关，

但是，从生活角度看，却不是最重要的。

因为，除了顺势而为，个体只有一个选择。

就是选择过好自己的日子，买对房，踩准周期，不跌落阶层，不成为穷忙族。

最后———

经济周期，周而复始。

历史不断重复，然而又不是简单重复，真正需要去了解事情并不是曾经故事，而是故事背后的底层逻辑。

从来没有平静如水的岁月静好，对有准备的人来说，任何时候都有“机”，对没有准备的人来说，任何时候都有“危”。

纵观历史，每一轮经济周期都具有强烈的社会财富再分配效应。

历史上，每次经济衰退的洗牌中，都蕴藏着财富机会，而这种机会只有准备的人才能抓住。

今天是上班第一天，希望大家都能感知逻辑，抓住财富再分配的机会。

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老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

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