华北区新开盘谍报：北京刚需刚改盘扎堆入市，天津去化良好

区域市场综述：

根据，2025年7月7日-2025年8月3日华北大区重点城市北京、天津两个城市累计开盘6个，推出房源1898套，推出房源量环比下降13.65%。其中，刚需刚改类产品热推，占比为66%。总体来看，华北大区整体开盘数量有限，刚需刚改类项目为主，个盘去化效果分化明显。

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▍北京：刚需刚改盘扎堆入市，去化平淡分化

据统计，本月重点监测纯新开楼盘项目4个：首钢·璟悦长安、大兴发展·梧桐府、招商·朝棠揽阅、中海·未来之境。

北京：招商·朝棠揽阅（2025.7.20）

认购去化：40%

客户定位：刚需、刚改

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目点评

项目距在建地铁22号线永顺站仅103米（2027年通车），实现4站直达国贸CBD、2站速达城市副中心核心区，实测早高峰通勤效率较望京区域提升30分钟以上，精准锚定双城通勤刚需。

全屋得房率90%-96%，89㎡以上户型采用270°转角落地窗，124㎡四叶草格局实现南向10.5米超宽面宽。

价格方面，以均价6万+/㎡实现朝阳外溢客群“总价400万级”的刚性门槛（69㎡首付约60万），较朝阳同质竞品价差达30%以上（如三间房板块单价8万+）。横向对比通州竞品，较万科东庐提升10%得房率并缩短地铁通勤距离，较同门产品云璟揽阅减少6站国贸通勤时间。

项目通过“地铁现房+满配户型+双核区位”三重优势叠加，在通州刚改市场形成产品力与定价的绝对领先。

北京：中海·未来之境（2025.7.27）

认购去化：42%

客户定位：改善

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目点评

中海未来之境项目位于北京昌平区朱辛庄板块核心区域，作为该板块最后一块临铁住宅用地，具备显著的交通地理优势。项目毗邻朱辛庄地铁站（直线距离约350米），依托昌平线与8号线双轨交汇的枢纽条件，可高效衔接城市核心功能区——1站直达生命科学园，2站抵达西二旗科技产业集聚区，通勤效率突出。

项目所在板块深度融入海淀北千亿级产业集群发展脉络，周边集聚小米、好未来、紫光科技园等头部企业，持续承接海淀高知人群的外溢居住需求，形成稳定的职住平衡支撑。生活配套方面，项目半径3公里内覆盖全维资源：商业层面坐拥万达广场、超极合生汇（46万㎡）及万科TBD构成的成熟商圈；教育资源涵盖7所幼儿园及12年制公办校北京101未来科学城学校；医疗配套以积水潭医院回龙观院区（三甲）为核心，形成分级医疗保障体系。

当前市场竞争态势呈现结构性压力。同板块竞品越秀·星樾采取现房销售策略，现房均价约6.2万元/㎡，其第三批次房源存在进一步降价预期，对期房项目形成现房价格压制。在得房率关键指标上，中海未来之境高层产品得房率约75%-82%，较越秀·星樾同面积段存在一定差距，但通过洋房产品（得房率82%-88%）及创新空间设计（如270°飘窗、半赠送阳台）部分弥补了功能性短板。

▍天津：2个纯新盘开盘，开盘效果非常好

据监测，本月重点监测2个纯新项目开盘，开盘效果非常好。

天津：天津金茂府（2025-7-29）

认购去化：100%

客户定位：改善客群为主

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、项目地处京津冀同城商务区，享区域重大规划红利。

2、项目规划洋房和小高产品，居住舒适度较高。

3、品牌房企金茂开发，项目为府系3.0的迭代之作，产品力出色。

天津：中建悦庐·觀坻（2025-7-13）

认购去化：87%

客户定位：改善客群为主

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、项目毗邻潮白河国家湿地公园，景观资源优越。

2、项目容积率较低，规划洋房、小高和叠拼产品，全架空设计，有开敞式阳台，居住舒适度较高。

3、品牌房企中建地产开发，项目开放超10000㎡的实景示范区，以所见即所得的品质兑现力吸引购房者。

本月开盘

表：2025.7.7-2025.8.3部分典型项目开盘信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。

下月预告

表：近期项目开盘信息

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