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鹏瑞鹭璟府，位于龙华区观湖街道五和大道与澜清一路交汇处，地处鹭湖新城核心板块，紧邻观澜高新园区。该片区被定位为“科技行政文化核”，与深圳北站商务区共同构成龙华区“双核中心”，是龙华区打造“数字龙华，都市核心”的重要载体。

项目基础：

1、开发商:深圳市新基投资有限公司

2、物业公司:深圳颐璟物业管理有限公司

3、物业管理费:4.9元/m

4、总占地面积:5.73万/m

5、总建筑面积:41.69万/㎡

6、容积率:5

7、绿化率:40%

8、产权年限:2020年10月22日-2090年10月21日(70年)

9、总户数:2447户

10、总栋数及楼高:15栋，31-33层

11、梯户比:7栋2梯5户，8栋3梯3户

12、车位数:2874个13、车位占比:1:1.1714、交楼时间:现房

产业集群带来发展机遇

目前，片区已成功吸引华润三九、致君制药、三一科技、汇川技术等 60 余家亿元级企业入驻 。众多知名企业的汇聚，不仅为区域经济发展注入强大动力，还带来大量高素质人才，形成良性循环，推动区域房地产市场需求增长 。产业集群效应下，周边配套不断完善，就业机会增多，居民生活品质显著提升，让这片区域成为宜居宜业的理想之选，也为鹏瑞鹭璟府未来增值提供有力支撑 。

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鹏瑞颐璟府，由鹏瑞集团打造，总占地面积5.7万㎡，总建筑面积约41.7万㎡，容积率5，绿化率40%。

共分2期开发，一期是鹏瑞颐璟府，二期是鹏瑞鹭璟府，共由15栋31-33层住宅组成，总规划2447户，规划停车位2874户，车位占比1：1.7，配建有公交首末站。

交通配套：项目社区内规划公交首末站，周边设有多条公交线路，覆盖短途接驳需求，毗邻规划中的地铁18号线和22号线交汇站观湖站，距离约500-600米，两条线路均被纳入深圳地铁五期优先建设计划。

18号线（规划中）：横跨宝安、光明、龙华等区，建成后预计30-40分钟直达福田中心区，并在鹭湖片区设站。

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22号线（在建中）：作为市域快线，串联福田、龙华、龙岗，未来可快速连接深圳北站、香蜜湖等核心区域。此外，项目北侧约700米处设有龙华有轨电车2号线高新区东站，可无缝接驳地铁4号线清湖站。

项目紧邻五和大道与环观南路，通过“三横六纵”路网（含梅观高速、机荷高速等）快速联通深圳各区，自驾至福田中心约40分钟。

从远期规划来看，鹭湖片区拟打造“北站+鹭湖”综合交通枢纽，未来引入深广中轴城际线（规划中），进一步强化区域对外辐射能力。

学校配套：鹏瑞鹭璟府自带有1所9班制幼儿园，根据2024年龙华区教育局最新的学区划分，小初学区都是划分在观湖外国语学校跟鹭湖实验学校。

观湖外国语学校，总建筑面积约51718平方米，是龙华区政府投资打造的一所办学规模为45班2100学位的高品质九年一贯制公办学校。学校拟于2024年9月建成并交付使用，2023年9月以借址的形式正式办学。在2024年小一录取积分是第六类69.2分，属于非深户+学区租房生源。

鹭湖实验学校，是深圳市龙华区观湖街道的一所公办九年一贯制学校，成立于2024年7月，2024年9月正式开学，现为区属事业单位，占地面积9720平方米，建筑面积4554平方米，规划办学规模为28个班，提供小学和初中共1400个学位。2024年秋季学期已开设小一、初一共16个教学班，现有学生约800人。在2024年小一录取积分是第六类61.2分，属于非深户+学区租房生源。

商业配套：项目规划约2.4万㎡沉浸式商业街区，定位为“生活服务+休闲体验”复合业态，拟引入品牌教育机构、连锁超市（如沃尔玛）、网红餐饮等，打造“家门口的一站式消费场景”。商业裙楼与住宅楼栋无缝衔接，涵盖便利店、生鲜超市、药店等基础业

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✅ 为保障服务品质，本项目实行预约制接待，暂未开放临时到访

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周边700米内还有先施购物中心，兴万和商业广场，在4公里内有合正观澜汇商业MALL，内有天虹商场。

鹭湖三馆一院紧邻鹏瑞鹭璟府，是区域文化休闲核心，包含鹭湖美术馆、湖畔图书馆、全民健身中心及鹭岛剧院，总占地约5万㎡。

美术馆以“光影艺术馆”为特色，设3个主题展厅、沉浸式数字艺术长廊及艺术家驻留工作室，年均举办15+场国内外巡展；

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图书馆采用“森林书苑”概念，藏书超20万册，设24小时自助借阅区、儿童绘本馆及静音自习舱，配备AI图书检索机器人；

全民健身中心涵盖恒温泳池、器械区、攀岩墙及室内篮球场，引入运动数据监测系统，可实时生成健身报告；

鹭岛剧院为1200座专业级演出场馆，定期举办交响乐、话剧及地方戏曲演出，配备智能选座系统与VR直播功能。

户型图：

88㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，LDKB一体化设计，动静分区，客厅连接次卧出大阳台，L型厨房，公卫三段式分离，得房率约82%（不含赠送），西南或东北朝向。

91㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，LDKB一体化设计，三开间朝南，动静分区，客厅连接次卧出大阳台，L型厨房，公卫三段式分离，得房率约82%（不含赠送），东南朝向。

110㎡的4房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，LDKB一体化设计，四开间朝南，动静分区，客厅连接次卧出大阳台，L型厨房还带1个生活阳台，卫生间干湿分离，得房率约82%（不含赠送），东南朝向。

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144㎡的4房2厅3卫，设计的是竖厅南北通透格局，进门入户玄关，LDKB一体化设计，双主卧套房，L型厨房还带1个生活阳台，公卫干湿分离，得房率约82%（不含赠送），阳台主朝西北向。

163㎡的4房2厅3卫，设计的是竖厅格局，一梯一户，进门入户玄关，LDKB一体化设计，三开间朝南，双主卧套房，客厅连接次卧出大阳台，L型厨房还带1个生活阳台，卫生间干湿分离，得房率约82%（不含赠送），东南朝向。

213㎡的4房3厅3卫，设计的是横厅南北通透格局，一梯一户，进门入户玄关，LDKB一体化设计，四开间朝南，双阳台通透，主卧大套间设计，还配有保姆独立套房，中西型多功能厨房，卫生间干湿分离，得房率约82%（不含赠送），阳台主朝东南向。

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2025年房地产政策动向分析

2025年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路，核心目标是推动市场止跌回稳，并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析：

2025年深圳、广州楼市在政策刺激下已现回暖迹象，但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设，预计持续回稳；而政策能否进一步提振市场信心，仍需观察后续增量政策（如降息、收储）的落地效果

一、政策基调与核心目标

1. “防风险”首位性

房地产被置于“有效防范化解重点领域风险”的首位，凸显其对地方财政、居民消费及经济基本面的系统性影响16。报告首次明确“稳住楼市”的总体要求，并强调“持续用力推动止跌回稳”，延续了2024年中央政治局会议的强信号910。

1. 短期与长期政策结合

• 短期

：通过需求端刺激（如限购松绑、降息降准）和供给端纾困（如融资协调机制）稳定市场预期37。

• 长期

：构建“双轨制”住房体系（商品住房+保障房）、推动“好房子”建设，促进高质量发展210。

二、关键政策动向

1. 需求端：释放刚需与改善性需求

• 限购政策优化

：一线城市（如北京、上海）或进一步放开郊区限购、取消大户型限购；二三线城市侧重购房补贴、公积金政策优化及税费减免。分析师观点：若销售修复不及预期，一线城市可能“适度调整”而非完全取消限购。

• 城中村改造与房票安置

：2025年计划新增100万套城中村改造住房，结合货币化安置（如房票）释放需求，预计撬动1.5亿平方米潜在需求。专项债加速发行，已支持33宗土地收储（金额16.72亿元）。

2. 供给端：去库存与融资支持

• 存量房收储提速

：政府拟通过专项债收购存量商品房（2025年专项债额度4.4万亿元，同比增5000亿元），并赋予地方在收购主体、价格上的自主权。广东、吉林等地已试点，涉及金额超20亿元。痛点突破：此前因“白菜价”收购限制（土地成本+5%利润）受阻，新政策允许区域统筹平衡资金。

• 房企融资“白名单”

：截至2025年3月，融资协调机制已审批贷款超6万亿元，覆盖1500万套住房项目，重点隔离项目风险与房企债务风险。

3. 结构性改革：土地与产品升级

• 土地供应“量出为入”

：严控新增供地（300城土地供应建面同比降28%），优先盘活存量用地（全国土地库存去化周期达54个月）。

• “好房子”建设

：北京、南宁等地出台技术导则，推动绿色、智慧住宅标准，改善型产品去化周期较刚需短15%-20%。

三、市场影响与预期

• 止跌回稳趋势

：70城房价指数连续5个月改善，1月新房环比上涨城市增至24个，但三四线城市库存压力仍存。

• 风险缓释

：分析师预计2025年房企债务违约风险将逐步收敛，市场调整进入尾声。

总结

2025年房地产政策的核心是通过“需求释放（限购松绑+旧改）+存量盘活（收储）+金融支持（白名单）”三管齐下实现市场稳定，同时以“好房子”和双轨制推动行业转型。后续需关注一线城市政策松动幅度及专项债落地效率。

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