五环外限购松绑意味着什么？一文读懂北京楼市新政

来源：央广网

符合条件家庭在本市五环外不再限制购房套数；成年单身人士购房按照居民家庭执行限购政策；调整公积金贷款二套房认定规则及贷款额度……8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），今日起正式施行。

业内人士普遍认为，北京此次的新政落地有利于提振市场预期，带动市场活跃度好转，进一步推动房地产市场“止跌回稳”。

符合条件家庭五环外不限购

稳市场同时更好地支持职住平衡

此次政策最受关注的部分就是对北京五环外限购的大幅松绑。《通知》明确，符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。即：京籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。

值得注意的是，此次政策调整仅解除了五环外购置住房的数量上限，对社保年限等北京市购房的基本门槛未做调整。此外，限购政策不再单独区分单身和已婚人群，成年单身人士和居民家庭执行同样的限购政策。

北京链家研究院院长高原告诉央广网记者，此次政策的调整，主要是利好人户分离家庭的加购及别居住宅的购置。近年来随着北京城市发展的不断推进，尤其是外围片区城市界面与功能的快速改善，北京市人户分离现象较多，部分家庭确实存在五环外购置多套住房的现实需求，此次调整购房政策，使得此类家庭的受限显著减少，同时也不再区分单身与否，更符合当前购房群体的实际需求。

另外，五环外是目前北京楼市的成交集中区域，据中指研究院监测，今年1月至7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超80%，是新房市场的绝对成交主力地区，二手住宅成交套数五环外占比也超50%。中指研究院政策研究总监陈文静认为，放开符合条件的家庭购房套数限制，让有能力、有意愿、有需要的居民家庭进入市场，在促进市场修复的同时，也可以更好地支持职住平衡。

加大公积金支持力度

进一步降低购房成本

新政的另一发力点是公积金贷款。

具体来看，本次新政涉及公积金的主要有四方面变化：一是首套认定标准“认房不认贷”。对于无房，但存在已结清公积金贷款记录家庭，可认定为首套信贷；二是二套信贷额度与成数提升。公积金二套信贷上限由60万上浮至100万。同时二套公积金贷款首付统一降低至30%（原五环内35%，五环外30%）；三是公积金可贷额度累积加快。由原每缴存一年可贷额度累积10万元提升至每缴存一年可贷额度累积15万元；四是可提取公积金作为首付。

高原表示，公积金作为购房者购房的重要支持力量，其资金成本相对按揭贷款更低，公积金信贷额度与比例的提升，能够有效地降低购房者的月付压力与总利息成本。

他为央广网记者提供了一个具体的例子：以一个已缴存8年公积金，购置360万五环外刚需住房的家庭为例，如选择满贷288万元，25年贷款期限情况下，在原有的信贷方式下，为80万元公积金贷款及208万元商业贷款，在现行利率下，月供约13547元。新政执行后，该家庭可获得120万公积金贷款支持，相对应的商业按揭贷款可降低至168万元，使得每月月供降低至约13454元，月供可减少93元左右，全周期的利息金额可降低2.77万元。

高原同时指出，新政对于改善性群体而言也有较好支持。首先是对于占市场交易者近三成的“一买一卖”置换群体而言，公积金信贷额度上限从60万元大幅提升至120万元。而对于加购住房的改善群体，二套额度上限则由60万提升至100万元。

另外，此次北京市在流程优化后，购房者可在购房阶段提取公积金作为首付款使用。这能够显著降低青年刚需群体的一次性支付压力，节约了潜在的资金过桥成本。

根据中指研究院不完全统计，今年以来，已有深圳、杭州、西安等超30个市（区）跟进出台提取公积金支付首付款，陈文静认为，北京加入后，预计未来更多城市跟进落地。

精准释放改善需求

巩固前期“止跌回稳”基础

为何选择在这一节点推出新政？受访业内人士普遍认为，这是一次及时的精准施策。

陈文静分析称，从市场的角度来看，今年1月至7月，北京新建商品住宅销售面积304万平方米，与上年同期基本持平，同期二手住宅成交超10万套，同比增长12%，整体表现平稳，但7月新房、二手房市场出现转弱迹象，本次政策落地将有利于提振市场预期，带动市场活跃度好转，进一步推动房地产市场“止跌回稳”。

高原也表示，7月受连续强降雨影响，北京二手房市场带看、成交数据稍有回落，但实际新增客源数量总体规模相较6月还有增长。应当说市场的客户基础较好，购买力有所增强，在此次政策的支持之下，相信三季度市场形势能够延续上半年的良好走势，巩固前期止跌回稳基础。

58安居客研究院院长张波指出，北京本次新政通过区域差异化，结合公积金优化的组合拳，可以起到既精准释放改善需求，又避免核心区过热的效果。

“此次政策一方面体现出了‘稳扎稳打思路，与当前平稳的市场状态匹配，也充分体现了政策的延续性，属于在关键节点上加力’和‘助推’的切口型政策。”高原分析称，近年来，北京市四个中心定位建设取得丰硕成果，使得居民住房需求尤其是改善性需求愈发强烈，居民有切实地在副中心与平原多点地区加购住房的需求。但另一方面，首都定位要求北京市不能简单地走规模发展的路径。因此政策的调整，与北京市的市情市况是匹配的。同时，本轮政策也保持了未来应实际市场形势变化进行进一步调节的灵活性。

陈文静同时提醒，本次政策直接利好五环外市场，利好布局五环外的房企，房企应积极营销把握政策窗口期。央广网记者也观察发现，政策刚发布后仅一小时左右，五环外的多个项目就已经发布了响应政策的宣传海报，花式吸引购房者走进售楼处。

此外，北京此轮楼市新政的推出，也被业内认为信号意义明显。张波认为，北京的楼市新政预示着一线城市未来政策进一步放松的节奏可能会加速，深圳、上海都存在进一步优化政策的预期。

记者：门庭婷