突发|北京发布重磅楼市政策！

8月8日晚，北京，沉默多年之后终于打破了“铁律”。

北京市住建委、北京公积金中心联合发布《通知》，宣布自8月9日起，正式放开五环外商品住房限购。

这是北京自2010年全面限购以来，首次在“套数限制”上作出实质性放松。

不仅如此，文件还同步推出四项重磅公积金优化政策，从首套认定标准到贷款额度上限、首付比例、提取方式等，几乎覆盖改善性购房者面临的全部痛点。

这不是一次孤立的政策调整，而是一次系统性的信号释放：

在坚持“房住不炒”的原则下，北京终于开始重构自己的房地产调控框架。

要知道，北京一向是全国楼市调控的“铁面判官”：

• 最早限购，最晚松绑；

• 外地人购房门槛全国最高，社保缴纳年限最严；

• 一线城市轮番“托市”，北京始终岿然不动。

但现在，政策主动调整，方向极其明确：

不是模糊空间，不是技术细节，而是直指“限购”的核心结构。

北京，这一次真的动了。

01

为什么五环外

在新政出台前，北京楼市已显露出明显的疲态：

据中原地产等机构统计，2025年7月，北京新房成交量环比下降超20%，创下今年单月新低；

二手房市场挂牌突破16.5万套，处于历史高位，而月成交量却持续低迷，去化周期持续拉长；

五环外多个项目出现大幅折扣销售，个别区域甚至出现“开盘即滞销”的尴尬局面；

中介门店普遍反映“带看量下滑、客户观望情绪加剧”。

特别是五环外区域，不仅面临成交低迷和库存积压，更由于限购政策叠加信贷收紧，成为北京房地产链条中“最先冷却”的环节。

这些地方原本是产业转移的承接地、是新北京人的“希望之地”； 但现实却是“房价没跌到位、配套未跟上、限购不松口”，逼得市场只能不断内卷，信心严重透支。

而开发商更是雪上加霜：

大量五环外项目本就高拿地价、高建设成本，如今在购房门槛与信贷条件双重挤压下，资金周转已然吃紧；要不就是“保本出货”，要不就只能“捂盘硬扛”。

而且，北京还有一个必须面对的现实：

改善群体被限购政策困住了。

大量京籍居民家庭、或在京工作多年缴纳社保的非京籍家庭，有真实换房需求，却因限购政策无法完成“旧换新”； 而他们正是拉动中高端项目成交、维持市场基本节奏的核心人群。

限购不松，改善难动，市场就动不了。

所以，这次放开五环外，是一次非常精准的技术性修复：

• 放开“资格门槛”，激活改善和多套需求；

• 不动“五环内红线”，守住政策基调；

• 同步优化公积金贷款，从信贷端加杠杆，增强支付力。

这是一次既解压又控风的调控“手术”，刀口不大，落点极狠。

02

公积金组合拳更猛

如果说限购松绑是打开了资格的“天花板”，那这次针对公积金的组合拳，就是实实在在地帮你把门槛降了下去。

第一刀，是首套房认定标准”的调整。

过去，只要你哪怕10年前在其他城市用过一次公积金贷款，哪怕早已结清，只要在北京申请贷款，就会被算作“二套”，首付更高，额度更低。

现在，只要你北京无房+贷款已结清，就可以重新认定为首套。

以一个400万的房子为例：

• 过去算“二套”，只能贷100万，首付要260万；

• 现在算“首套”，同样贷款100万，首付只需200万，现金流压力直接少60万。

第二刀，是二套房的贷款额度大幅提升。

• 原上限60万，现提升到100万；

• 若满足“绿色建筑”或“多子女家庭”等政策，可上浮至140万。

第三刀，是首付比例统一调降。

• 二套房公积金贷款原本五环内最低35%、五环外最低30%，

• 现在统统统一为不低于30%，

• 政策更简洁，购房者压力更可控。

第四刀，是缴存年限与贷款额度挂钩比例调整。

• 原为“缴存一年可贷10万”，

• 现在直接提升至“每年可贷15万”，

• 满足绿色建筑或多子女家庭条件的，最高可贷160万。

此外，还有一个重要变化：

公积金首次明确支持提取公积金用于支付首付，同时申请贷款，两者不再互斥。

这意味着，购房人不必再苦等银行批贷后再提取公积金凑首付，首付周转效率将大幅提升。

这不仅是一次贷款条件的松绑，更是一次金融逻辑的重构：

把住房公积金真正变成城市中产“可用、敢用、用得上”的金融工具。

03

上海会跟进吗？

这次北京的新政，不只是本地市场的重构信号，更是给全国一线城市，尤其是上海，抛出了一道选择题：

“北京五环外不限购了，上海还扛得住吗？”

上海和北京一样，一直是楼市调控的铁板城市，限购、限贷、限售三道门槛不动如山。

但这两年，上海的市场早已告急：

• 二手房挂牌量逼近历史高位，“换房难”成为普遍共识；

• 临港、新城、大虹桥等外围区域库存压力大，项目频繁打折促销，部分区域认购量低于个位数；

• 刚需资格难获，改善受制于“二套房贷款限额与首付比例”，市场只是局部热。

在炸天团看来，在北京楼市新政发布后，上海近期出台楼市新政的概率非常大，大概率新政内容会比照北京的政策进行调整，最重要的就是松绑或取消限购！

当然，北京楼市新政影响的肯定不止上海一座城市，而更像是一个风向标，推动其他城市出台更大力度的一轮楼市刺激政策。

结语

最后，炸天团想多说一句的是：城市的住房规则，正在重启。

未来，楼市或将分化更剧。

核心城市的核心区域，比如上海的外环内，北京的五环内等，依旧是塔尖角力，高净值人群的优质资产配置场；除此以外的所有区域，则会变成真正的“政策试验场”与“流通市场”。

房价不会立刻暴涨； 投资回报也不会立刻回归； 但你能感受到：这场过去十五年都未曾松动的限购体系，正在裂缝中被重写。

这不是终点，而是开始。

北京，终于迈出了那关键的一步。

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