100平米三面宽？昌平南第一卷要来了

就今天早些时候，昌平南生命科学园B地块报规了。此后为了省事儿我们简称这个地块为生B。

我简单查了一下土地资料，这块地是今年6月5日由越秀、北京城建、未来科学城、贝好家四家联合体竞得的商品住宅地块。

因为这个地块距离规划的地铁19号线北延生命谷站几百米，外加之往南约1公里是超极合生汇以及生命科学园地铁站，地理位置算不错，所以得到了较高的关注度。

我简单的给大家画了一份该地块的楼栋分布图，可以拿这个图简单参考。

0077(西)地块8栋住宅楼，住宅建面40784.47平米，共400户，套均面积约102平米；

0078(东)地块7栋住宅楼，住宅建面37813.02平米，共372户，套均面积约102平米。

之前道儿上传的，该项目规划有约80平米两居、105平米三居、120多平米四居，按照报规数据算出来的套均102平米看，应该是对的上的。

来看我截取的部分规划图。从这个楼栋我们能看出点内容来。

①中户三面宽、边户两面宽；

②边户阳台比中户阳台进深更大；

③疑似有较大面积的边飘窗。

按着三条我们来分析：

中户三面宽、边户两面宽，面积多少？

图上有这栋楼的整体面宽51.38米，也有中单元与西单元的面宽35.28米，所以我们能够算出来东单元面宽16.1米。

然后我们忙猜边户两面宽面宽6.7米，因为6.7米乘以11.93米图上所示的进深，差不多就是80平米。

那么中户大致就有9.4米左右的面宽，之前的三面宽小三居咋做的南向各房间面宽？主卧3.2、客厅3.4、次卧2.8米面宽，合起来正好9.4米。

中户因为进深没有11.93米那么大，按11米进深猜着算就是大约103平米的面积。

所以我上来就说，100平米小三居，就这么猜着算出来的。

边户阳台比中户阳台进深更大，为什么？

因为昌平算是卡好房子比较严格的地方，就让做阳台面积是套内面积的10%以内。

边户就一个阳台，为了尽量占满10%的面积，所以进深肯定要比中户两个阳台的进深更长，这件事从逻辑上看，是合理的。

疑似有较大面积的边飘窗

这个没法多解释，但我看了半天，总觉得规划图的楼栋边侧黑色实线外的留白都是飘窗…

同理，按我这个算法或者逻辑去看其他楼栋，我们会发现的事儿还挺多的。比如：

①11层以内能做一梯两户的楼栋，大部分都是100平米左右的中户，边户基本也都是100平米或者80平米的面积。所以小面积基本上都是一梯两户的楼栋。

②18层的楼，算了算基本都是120来平米的面积。这也符合开发商用更大的户型面积做均衡得房率的逻辑。

当然以上都是我个人的胡乱分析，仅供参考，最终还是要以开发企业公示为准。

也说点旁的。

之前我写过一篇文章，大致说过，道儿上传生B准备卖5.5万元/平米，边上某湖的新盘可能会很难受。

有个姐们儿跟我说，估计某湖的人看你的小道儿消息了，还是听劝的，这不最近卖4.9、5万一平米了。

我问姐们儿真的假的…姐们儿甩给我一个开发企业常用的系统导出来的数据…

我本来想给那姐们说一声，这个系统导出来的数据也是靠算法的，不一定准。结果我一看，31号那天一共成交两套，一套5万出头，一套4.9万多…那也就真是卖到了5万甚至不到5万的价格了…

所以，问题来了~生B有没有可能与时俱进给更合理的销售价格？或者通过追加更高的精装、园林等品质让大家觉得价格合理？

不管怎么样，生B开始出牌了。昌南的未来如何，拭目以待。

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