上海地段鄙视链，全变了

　　随着预测的不断兑现，环线越来越被大家认可。

　　环线神预测太多了，最著名的是预测大虹桥、临港的崩盘（吹捧大虹桥的，不是蠢就是坏！为什么一定不能买临港？九个维度，告诉你大虹桥的本质）。

　　现在都知道大虹桥是大饼，临港不能买，2021年时大家可不这么认为。

　　那个时候大虹桥风头无两，全网敢说大虹桥不好的就环二一个人。

　　最近有客户非常好奇：2021年时你凭什么一口笃定大虹桥会崩盘？

　　其实非常简单，大虹桥不可能涨到10万，因为不符合地段鄙视链。

　　七宝到九亭，房价立马崩到5万。

　　前滩到浦锦就5公里，地铁两站地，房价竟然差了两倍。

　　发生这样断崖式下跌，核心就是因为地段鄙视链崩了。

　　七宝跟九亭隔着一条嘉闵高架，但是地段鄙视链上差两个等级。

　　中间至少可以塞进一个颛桥。

　　前滩是高高在上的中央活动区，浦锦街道连主城区都不是，看似只隔着5公里，其实相差至少三个等级。

　　地段值多少钱其实算不出来，全取决于大家共识。

　　大家认为你什么等级，就有了对比价格的标准。

　　跟买车一样，同样的B级车，一线豪华品牌一个价，二线一个价，普通品牌一个价。

　　跟买包包一样，顶奢、高奢、轻奢标签一旦打上，价格就有了范围。

　　楼市的地段鄙视链大致是越靠市区，大家打分越高。

　　但是不意味着每近5公里，各个方向平等的加5分。

　　具体打分要结合到当地的地段价值，与同维度板块的对比关系。

　　2022年时西上海房价梯队如下，很容易就发现徐泾地区太高了。

　　徐盈路到北新泾差了11公里，房价只差了3万。

　　九亭到田林也是差了11公里，2022年时房价差了8万。

　　有人说九亭本来就是洼地，徐泾对标的是七宝。

　　其实完全不是，无论是距离、配套、城市面貌，徐泾都对标不了七宝。

　　泗泾、九亭都是市区睡城，他们是七宝坚实的下游。

　　徐泾下游都是荒地，到青浦新城已经跟市区没关系了。

　　大哥能级有多高，也要看小弟的质量和数量。

　　徐家汇为什么牛逼？有闵行、松江这些小弟扛着，徐家汇才能傲视全市副中心。

　　没有高能级小弟支持，大哥有名无实，银样镴枪头。

　　莘庄为什么贵？下游的颛桥非常成熟，下游的吴泾一带产业发达。

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　　徐泾上游的长宁很棒，但是隔了一个机场、高铁站。

　　下游实在拿不出手。

　　导致徐泾的突围非常困难。

　　徐泾要是站稳10万，江桥、南翔、九亭得卖多少钱？

　　新房可以靠炒作，二手房可是实打实的靠口碑沉淀。

　　实际居住体验上，九亭贝尚湾、徐泾万科天空之城、南翔华润中央公园拉得开差距吗？

　　你可以选择徐泾的风格，肯定也有人更喜欢南翔、九亭。

　　我知道大虹桥业主一直看不上九亭、南翔，但是建议你多出来看看，你们真的就是一类板块。

　　大虹桥的产业优势，九亭、江桥、南翔都能分一杯羹。

　　南翔到大虹桥有嘉闵高架、嘉闵线，也非常便捷。

　　9.5万接盘徐泾二手房，肯定预期将来涨到12万，不然完全没有利润可图。

　　徐泾12万，南翔、江桥、九亭、颛桥、浦锦、周浦、南大、共康、淞南都得站稳10万。

　　唯一的问题是，上海1000万的韭菜没几棵。

　　这些板块的二手房都站稳10万，那1000万的二手房交易量得翻倍。

　　去哪找那么多有钱人？

　　徐泾能站稳10万只有一个办法，远远的甩开那些兄弟姐妹，真正的跟南大、南翔、九亭拉开差距。

　　徐泾对标七宝了，不跟你们玩儿了。

　　目前看起来不现实，上海的地段上升机会不多了。

　　人口没有增量，经济增量不大，仅有的增量大家都在抢夺，凭什么全都给徐泾？

　　有人说杨浦滨江会成为下一个徐汇滨江，还有人说徐汇滨江会成为下一个新天地。

　　这些都甭信。

　　因为现在我们是存量时代，你还以增量眼光看区域，没任何意义。

　　徐汇滨江成为下一个新天地，上海的顶豪购买力得翻一倍，哪来的一倍增量？

　　杨浦滨江成为下一个徐汇滨江，上海需要几千个3000万级购买力，上海会突然冒出来这些有钱人？

　　别指望存量，存量的购买力都买存量区域。

　　之前我们上海每年新增60万、80万人，经济增速动不动10%、12%。

　　这是什么级别呢？一年的新增人口，能够填满4个南翔镇。

　　那个时候规划容易建成，一个区域很快就开发起来。

　　现在人口增量每年几万人，甚至还是负增长，五六年的新增人口都填不满一个南翔镇。

　　你还敢赌一个区域会迅速变好？

　　现在的经济情况不用我说，你更清楚。

　　所以不要再以增量角度看区域，而是存量角度，甚至是负增长角度。

　　当然今天主角不是大虹桥，这个规划该讲的早讲过了。

　　今天想说的是，上海的地段鄙视链又发生了重要变化。

　　因为我们重回市区了。

　　过去城市开发是一环一环向外搞，地段鄙视链一环一环扩出去。

　　现在重新开发市区，旧改全面提速，原来的鄙视链也要调整了。

　　在鄙视链上上升一步、退后一步，才是房价暴涨、暴跌的关键。

　　古北为什么不行了？慢慢的被富人区淘汰，地段鄙视链位置下滑两个档次。

　　唐镇为什么曾经暴涨？

　　之前是郊区，2020年学区次新三房火爆起来，唐镇直接由郊区晋升为中产，快追平联洋定位了。

　　前面提到过现在增量不多，板块发展机会少，但是板块下降机会很大。

　　之前北上海的地段鄙视链非常短，老静安之下中产只能选大宁。

　　不夜城地段好，但是民用配套比较少，好小区也比较少。

　　大宁异军突起，买不起老静安的直奔大宁。

　　大宁之下是彭浦，一堆老破小，要好房子的只能奔向共康。

　　那个时代，大宁2008年前后的二手房能卖到13万，共康能卖到8万。

　　现在西藏北路崛起，如果商业配套完善、学区资源配齐，老静安之下成了西藏北路。

　　西藏北路之下是大宁，大宁要不要改变定位？

　　你有2300万预算，还会选择大宁金茂府162平吗？

　　北上海的故事已经在发生了，淞南、南大的新房快速上市，大宁之下的购买力很多流过去。

　　南大会不会取代共康，目前还不好说，现在刚刚进入内斗过程。

　　这次各区内斗太厉害了，要几年时间才能分出胜负。

　　胜方通常只有一家，因为高预算购买力太少，只能支撑起一个板块。

　　财富分布是金字塔，塔尖购买力很少。

　　财富结构决定楼市结构，意味着房价上一定要分个三六九等，因为购买力三六九等。

　　杨浦在激烈内斗，五角场-新江湾面聊杨浦滨江的分流是肯定的，杨浦千万级购买力就那么多，最终要看谁压谁一头。

　　徐汇区内斗已经结束了，徐汇滨江完胜，徐家汇沦为二线板块。

　　徐家汇的商品房，三房，价格很难突破2500万，2500万以上生态位牢牢地被徐汇滨江把控。

　　普陀的内斗刚刚开始。

　　之前是长风-长寿路武宁路两极化，喜欢房龄新的去长风，喜欢位置好的去长寿路。

　　现在真如重新开发，要谋求自己地位。

　　现在真如、长风、普陀内环单价都10万出头，长期来看很难持续。

　　普陀来不了那么多1000-1500万的购买力。

　　长风其实还好，大户型比较多，都得1500万以上。

　　真如和普陀内环是真的白热化，抢客户。

　　如果定位下调，又面聊桃浦的竞争。

　　城市开发就是楼市的重新洗牌，就是鄙视链的重塑过程。

　　之前开发郊区，御桥、唐镇脱颖而出，康桥、曹路、三林、川沙之类的没把握住。

　　川沙甚至地位不断下滑。

　　现在重新开发市区，又到了押注的时间。