【专题】“好房子”时代，谁将成为重庆首个新规好房?

近年来政策持续发力，通过不断优化品质住宅的规范细则，推进好房子的建设步伐。重庆从2023年发布《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》，到 2024 年、2025 年发布《支持高品质住宅建设的若干措施》，呈现出对 “第四代住宅”及“高品质住宅”从探索、拓展、到深化的演进过程。2025年7月末《好房子技术导则（商品住房）》发布，进一步从各个细节明确好房子的规制，为新规好房（含四代宅、高品质住宅）入市打下基础。

政策引领下，从2023年以来重庆针对四代宅的政策调整不断突破边界，为房企创新提供了广阔空间。从2023年《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》，到 2024年《支持高品质住宅建设的若干措施》、2025年《关于支持实施高品质住宅的若干规划措施》及《好房子技术导则》，呈现出对 “第四代住宅”及“高品质住宅”从探索、拓展、到深化的演进过程。

在2024年11月新规发布后，重庆市场又有哪些变化呢？

供应端：四代宅全面铺开，存量土地项目加速入市

新规后，四代宅供应不再局限于新拿地项目，存量土地项目密集开盘。数据显示，2021年前拿地的四代宅项目有长嘉汇、保利拾光年等5个，而21年后拿地项目供应更为充足，形成 “新旧土地共同发力” 的供应格局。

同时新规取消面积限制后，产品面积逐步下探，首个新规小面积四代宅建面100㎡以内的产品入市。从项目列表看，含建面140㎡以下产品的四代宅已达 20 个，涵盖观音桥、中央公园、悦来等多个热门板块。

成交端：140㎡以下成成交主力，改善需求释放

克而瑞重庆数据显示，2025年1-7月，120-143㎡面积段四代宅成交占比达 53%，140㎡以下累计占比超65%；单月来看，2025年7月 120-143㎡占比 50%，140㎡以下合计占比72%。可见政策放宽后改善群体对高品质住宅的消费潜力被激活。

从2024年11月新政实施后的市场反馈来看，政策调整对产品创新和市场活力产生了显著的积极影响。而2025年5月出台的补充性细则在操作层面进行了更具针对性的优化，如：

①取消绿化平台面积上限，扩大四代宅赠送率;

②普宅多功能活动平台同样可以不计面积;

③鼓励套内200㎡以上四代宅、140㎡以上普宅，增加客厅挑高;

当前，5月新规尚处于政策发酵期，房企正积极革新产品，以抢占首个新规四代宅、新规高品质住宅的市场先机。而7月政策持续深化，重庆市住房和城乡建设委员会发布《好房子技术导则》，不仅强化了新政落地的可操作性，更标志着住宅产品供给正式迈向以居住品质为核心的高质量发展阶段。

政策持续深化《好房子技术导则》发布

2025年7月重庆市住房和城乡建设局发布《好房子技术导则（商品住房）》，从安全韧性、适用美观、健康舒适、绿色低碳、智慧便捷、施工验收、运营维护七大方面，贯彻 “安全、舒适、绿色、智慧” 方针，落实 “好房子、好住区、好社区、好城区” 建设部署，提升重庆住宅开发建设品质和运维管理水平，推动从 “住有所居” 向 “住有宜居” 迈进。

产品革新方向：智慧、绿色、全龄化

从《技术导则》的细项来看，智慧化、绿色化、全龄化好房子的革新方向；智慧化方面，从智慧社区（端口可对接城市服务如医疗、商业、交通等平台）到家庭数字平台（智能家居、人车互联）；目前珠海已有项目在四代宅绿化平台设置无人机物流停机坪及社区内的机器人服务天团；而绿色住宅方面，带光伏发电系统、雨水回收、降噪隔热的低碳建筑或将成为标配。在全龄化方面，室内配备适老化、儿童监护等人性化细节设计将成为趋势。

政策红利与标准完善下，一批新规好房（含四代宅、高品质住宅）即将入市。预计随着好房子的陆续面市，不仅为市场注入新的产品活力，更可能带动2025年下半年-2026年形成一波量价齐升的市场窗口期——特别是针对改善型产品，其去化速度和价格弹性或将显著优于市场平均水平。

建发・望江云启

项目作为目前2025年的地王，以7家房企竞逐、溢价摇号的土拍热度为背书。在长安千亿级总部集群与国际消费高地规划能级下，定位首个新规四代宅产品。产品革新方面，其将进一步提高四代宅得房率，打造至高约6米的双层挑高客厅。将2025年5月新规中鼓励四代宅增加客厅挑高的规范细则进一步实践；此外，项目还规划有约5000㎡的会所，将为业主提供多元化的休闲、社交空间，进一步丰富社区生活场景。

海成江帆郡

作为海成江帆郡的全景舱壹号作品，该项目选址北滨一路，拥有得天独厚的江景资源，自然景观优势显著。同时，项目划片宏帆八中玉带山校区，教育资源优渥。或将在2025年5月高品质住宅可设置多功能活动平台，且不计面积的新规下，作为首个新规后的高品质住宅入市。

康田星河云境

项目坐落于中央公园板块，依托中央公园的区位优势，尽享区域内完善的交通、商业、休闲等配套设施。项目规划含四代宅及新规高品质住宅产品，目前入市时间待定，或将成为首个新规后的高品质住宅。

华润金开地块

该地块位于金开大道，紧邻蓝湖郡等成熟高端住区，与金茂璞印金开仅一路之隔。后者2025年3月开盘去化率达90%，销售均价2.73万元/㎡，验证了区域高端购买力。同时该地块容积率仅1.03，是重庆2025年容积率最低地块之一，且限高36米，天然适配新规四代宅及高品质住宅产品。

从四代宅政策的持续放宽到《好房子技术导则》的体系化构建，重庆正迎来“好房子"的全新时代。政策层面通过明确规范细则，为产品革新提供方向；房企通过产品迭代、空间优化，提升居住体验。未来，随着更多新规好房的入市，住宅产品将在“安全、舒适、绿色、智慧”方向持续深化，真正实现 “好房子” 承载美好生活的核心价值。