温榆河1.01容积率，华润置地墅居庄园登场

华润置地北京温榆河地块别墅产品示意图

对当前市场环境而言，销售成败不仅取决于产品本身的吸引力，更在于是否能在定价上找到精准的市场定位，以迎合购房者的需求与预期。

彭红侠/发自北京

华润置地超60亿元拍下的后沙峪别墅项目，拿地5个多月后有了新消息。

8月4日，北京顺义后沙峪温榆河SY00-2101-200708地块规划设计方案公示，方案中设计了19栋洋房、92栋双拼，共计483户。

这与此前流传的规划草图有了较大差异。按照此前强排方案，项目预计开发485套，除洋房、双拼外，还设计了叠墅产品，而在正式规划方案中，总户数少了2户，产品设计和面积段也有所调整。

华润置地温榆河地块规划示意图

从规划方案来看，19栋洋房排布在北侧和西侧外围，92栋双拼依次排列，户型和套数配比上，建筑面积约269平方米户型约80套，325平方米户型约175套，329平方米复式约40套，3种户型层高约3.3米；建筑面积约339~489双拼户型，户型占比合计约40%。

目前，项目具体售价尚未确定，但考虑到地块的成本和区域的高端定位，预计价格将处于较高水平。不过也有分析人士认为，随着市场竞争的加剧，价格的上涨幅度可能会受到一定的限制。同时，项目的品质和特色也将成为影响价格的重要因素，如果能够提供独特的居住体验和增值服务，可能会在一定程度上支撑较高的价格。

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“洋房双拼”组合

华润置地温榆河项目规划方案显示，用地面积17.04万平方米，总建面约36.78万平方米，其中地上建面约17.27万平方米，实际地上计容建面约17.21万平方米，多出来面积被规划开发首层架空、风雨连廊、邻里共享中心等社区公共设施。

架空层设计在小区1#住宅楼，为局部架空，紧邻东北2#社区大门和邻里共享公共空间。大门两侧设置了两段风雨连廊，联通两座邻里共享中心。西侧为大面积的下沉庭院，是主会所所在地。

华润置地温榆河地块规划图

社区西北侧，洋房排布的4#社区大门入口处也有一处下沉庭院，紧邻社区管理服务用房，是社区的第二会所空间。

华润置地温榆河地块规划图

东侧3#社区大门是车行出入口，入口处是西、南、北侧3段风雨连廊围合而成的邻里共享中心，连接南北、东西两条景观轴。

华润置地温榆河地块规划图

华润置地温榆河项目规划的洋房、双拼，被一条东西走向的街坊路隔开。北侧10栋洋房与南侧双拼、洋房隔成两部分，各有相应的大门和配套，既相对独立又合成整体。

其中，洋房沿西北侧外围排列，层高超3.3米，有错层转角露台。双拼为地上3层、地下2层设计，屋顶有天窗，地面有南北采光井，设计了南向独立院子。

华润置地温榆河地块多层产品示意图

相较平层露台、防火挑檐等局面赠送，别墅产品赠送更多。从规划文件来看，华润置地双拼产品赠送了景观花池、露台、挑空、顶部阁楼和南向独立小院，赠送率远超平层。

华润置地温榆河项目的直接竞品是约5公里之隔的懋源云纪，两地块同为后沙峪板块低密产品，容积率分别1.01、1.1，相似的土地素质让两地块产品设计也较为相近，均选择了洋房、叠拼安全牌。此外，懋源云纪还规划了10套独栋产品，户型建筑面积约558~785平方米。

不同于叠拼产品地上3层1个住宅产权，懋源云纪的独栋有2套住宅产权和1个戊类库房产权，也就是说要买独栋，就必须一次买下两套住宅。

有分析人士认为，懋源云纪这种独栋产品，与常规双拼并无本质不同，只是外观有所不同。华润置地未规划设计这种“擦边”独栋产品，或许是基于合规性考虑。

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从分宗到合并

华润置地温榆河地块，颇具故事性。

2月27日拍地时，华润置地拍下的是编号为SY00 - 2101 - 2007和SY00 - 2101 - 2008的两宗独立地块。6月26日，顺义区规划自然局发布公示，宣布将两地块合并为单一宗地，新编号为SY00 - 2101 - 200708。

有分析认为，这一调整并非偶然，其核心在于两地块规划指标的整体核算。

合并后，地块规模达到了17.21万平方米，成为顺义后沙峪区域罕见的超大型住宅用地。容积率为1.01，绿地率30%，建筑限高24米（局部27米）。

这种竞拍后调规的现象在业内并不多见。规划调整允许开发商优化内部道路位置，为后续产品设计提供了更大的灵活性，也能更好地适应区域整体规划和市场需求。

对标产品懋源云纪也经历了街坊路调规，街坊路从原来的“L”型改成了“S”型。

在当前高端住宅市场供应相对有限的情况下，华润置地温榆河项目的入市将为消费者提供更多的选择。尤其是低密住宅产品，一直是市场上的稀缺资源，该项目的规划设计将满足部分消费者对低密居住环境的需求。

不过，新项目的出现也将加剧高端住宅市场竞争，周边其他项目可能会面临新的挑战。

当前，项目周边汇聚优山美地、龙湾别墅等成熟高端社区。其中，距离最近的优山美地项目由鲁能地产开发，自2001年起陆续推出ABCD四个分区，涵盖数百套别墅及少量公寓产品，目前新房在售主力户型为550~743平方米四居室，约7.8万元/平方米，总价4000万元起，二手市场挂牌价约9万元/平方米；龙湾别墅二手挂牌均价约6.4万元/平方米。

华润置地温榆河项目的规划亮点突出，产品类型丰富，能够满足不同客户的需求。对于项目后续表现如何，现在还难以预料。对当前市场环境而言，销售成败不仅取决于产品本身的吸引力，更在于是否能在定价上找到精准的市场定位，以迎合购房者的需求与预期。