北京买房：理清思路，购房建议1615

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我家女儿去年进入宣武医院工作，落户北京西城区集体户口，我们做父母的想给女儿买套房，主要为通勤方便，我们两口子都在小县城体制内工作，工资低，总预算在两百万左右。很犹豫，不知道现在买房是否是合适时机，另外也不知道在这点预算买哪儿合适，请您指点迷津。

A：

1、您家女儿真棒，我这只能恭喜+羡慕。待会儿我得揍我家孩子一顿，要不然感觉对不起十八辈儿祖宗。

2、我认为现在买房算合适的时候。因为目前北京200万的房子，肯定不是带溢价的学区房，那租金基本能到4000左右或以上，最高4500吧。那租售比就是450-500，换算成租金回报率是2.4-2.7%，即便是减去物业费和取暖费什么的也必定在2%以上。而同期银行利率目前才1.5-1.8%，也就是租金收益至少不低于存银行的收益了。

那在这种情况下，持有200万房子的业主为什么要再降价卖房？买了房拿着200万存银行还是去买理财+炒股？所以我不认为北京房价还有什么下跌空间，就因为这租售比和租金回报率已经相对很划算。

3、买在哪儿我不好回答，通勤方便与否得看自己的感受，外人不好建议。

4、不过宣武医院附近其实不少200来万的呢，比如南二环右安门外的玉林，还有西三环六里桥附近都有。只不过都是老房，俗称老破小的，而且楼层大多不太好或带有其他硬伤。

想买房龄新点儿或带电梯的基本就得四环外了，这找当地中介吧，现在不少这种房源呢，不难找，避开有硬伤的就行。

仅供参考。

二

Q:

请问，我不跟您抬杠，只讲证据，这是我家前几天刚交的物业费，每平每月0.3元，73.44平，2025年物业费264元。地点是张家口市**县***小区。请问，我们十八线小县城都能做到3毛一平米，北京为什么不能做到？

A：

1、北京为什么不能做到？这问题问的，您不觉得心虚吗？请问您在**收入多少，为什么要来北京？是图挣的多呢，还是图北京的生活成本高？收入高的地方消费都高，因为大部分服务业都是“本地化”的，体现了当地的经济+收入和消费水平，您能理解吗？

2、刚问了问**县的朋友，说当地5000的收入算高的，请问您愿意在北京挣5000吗？如果愿意，那物业费或许真能降低到3毛钱，毕竟物业费中很大一部分都是人工成本。

您说的这小区我也打听了一下，地段儿不错，在当地基本算中心位置，交通方便配套齐全。

2012年前后建成的，都是六层无电梯小楼，当时均价2000多，现在均价3000多。中间楼层的能到4000，顶楼的不到2000，比当年开盘时反倒下跌了。

3、按朋友的说法，这小区的物业只负责最最基本的垃圾和排污等项，无保安，也几乎见不到保洁。无绿化，只有楼前的几棵树。停车免费，反正也没人管，有的是地方。也谈不上路面保养，小区里破损的地方非常多。

甚至朋友说这小区连路灯都没有，反正他昨天晚上去的时候是小区漆黑一片。当然楼道里是有灯的，最低亮度的那种，看着都有点儿诡异。

所以如果真的是这种情况，那3毛钱的物业费对于物业公司还有利润呢，反正没多少成本。一个小区30多栋楼就是小20万平米，每月收入5万块钱，怎么不得赚个几千块钱啊。

4、另外多说一句，我这朋友就住在您家附近，他家是专门买了夏天度假用的。小区均价现在6000左右，物业维护的很不错。附近的几个次新盘在当地也算高档小区，很多都是北京的业主，对物业要求相对高。当然，物业费在当地不算便宜。具体多少钱您应该知道吧？如果不知道，那就猜吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，老北苑这块的来北家园小区，回迁房的质量怎么样？2012年的房子，比较新，去年的房本，南向两居户型330左右，环境不错，容积率低，预算范围内，怕质量不好。租售比比较合适，买了出租10年后在卖房龄不算多应该好卖吧？

A：

1、来北家园的质量，应该还行吧，当年获过朝阳区的奖项的。但具体的我不清楚，还是问小区居民吧，人家才最有发言权。而且这种事儿也只能问具体的使用者，外人说的都没什么用。

或者说肯定符合质量标准，但期望值别太高。毕竟是回迁房，开发商和村里是不能靠卖房赚钱的，那您觉得质量能有多好？

2、回迁房基本都是自住为主的，毕竟本来就是保障房的定位。除非是地段儿有特殊的利好，比如成为学区房什么的，否则投资性都不太强。

如果按照房产性质，常规的排序是商品房，公房+福利房，政策房，保障房，安置房，最后是回迁房。这就相当于人的出身，虽然有各种逆袭情况，但大多数情况下，出身就决定了人生的大部分发展路径。

3、租售比合适就买吧。不过租金和升值是两个不同的市场，租金收益如果明显高，那通常说明价格走势不太强。或者说这种小区不属于改善房，在升值方面不占优。毕竟来回迁房小区买房的多数都图的经济实惠，而房价涨的多了就不实惠了，所以这种小区的房价走势是有隐形天花板的，就是不能超过本板块的平均值。甘蔗不能两头甜，看自己更重视哪方面了。

4、将来是否好卖主要看价格，只要卖的不贵就都好卖。

仅供参考。

四

Q:

请问双井的优士阁是怎么个情况？能买吗？将来会怎样？我是纯刚需，只是想先上车，短时间未必自住，就是被近期的说房价到底的各种消息给弄焦虑了。所以想问问优士阁这几套房有没有投资价值？

A：

1、优士阁就是普通的公寓啊，70年产权，开发商华润，没什么特殊情况。

2、当然能买了，正规产权，合法交易。

3、将来还这样儿呗，居住办公都行，看自己的需求了。

4、投资价值看怎么说了。从租金角度是挺合适的，房子单价不到4万，每平米能租100出头儿，租售比才300多，租金收益率远超同期银行利率。

从价格走势角度普通，这里早期的价格比对面的富力城要高，但现在富力城动辄10万，优士阁则属于长期走弱的，以后也很难逆转，能不再落后普宅大盘就算赢。

5、总之这种公寓的优劣势都非常明显，看自己注重哪方面了。

仅供参考。

五

Q:

请问，如果在丰台区买房自住兼顾学区，请问除了十二中和十八中之外，还有哪些学区算性价比比较高的学区房？请具体到小区和房子，450万预算之内，两居室或三居室，不要老破小。

A：

1、性价比高的，那肯定是东高地啊，航天高知们扎堆儿的地方，本来就对孩子的教育重视程度高，而且牛娃多，所以一直是丰台的强学区。近些年还有钱校了，放到东西海也至少是中上。

2、主要就是房价不贵呗，大多数3/4万块钱，结合学区肯定算性价比高的了。而且这里应该没有学区溢价，反正前两年我算过是没有的，说明性价比更高。但这说的只是房子，至于孩子的成绩和是否能进入钱校高中看自己了。

3、具体到房源我帮不上忙，找当地中介吧。您这预算差不多，能买到两居三居。不要老破小就不要呗，这问当地中介吧，我不太清楚当地的学校划片情况，不敢瞎说。

仅供参考。

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