高三西派天悦173㎡交房就卖，亏多少？西安五代住宅来了｜房哥问答437期

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问答437期

问：西安户型越来越大，对不结婚的年轻人不友好？

答：对开发商而言，确定产品必然是抓大放小，当下市场，有急迫买房需求的，一是教育需求的刚需，学校是核心，房子是辅助。

二是小换大，旧换新的改善，洋房，大平层，甚至叠拼，面积越来越大，改善群体在意的纯粹性，也需要大面积高总价设置门槛。

而年轻人不愿意结婚，想买80㎡以内的两室，这种极小众的需求，压根不是开发商的意向客户，一个小区1000户，这样需求的能有几个，因此，新房找不到小面积也是必然的。

更关键的是，小面积实际的销量也不好，三口之家，起步三室，两室自住紧张，卖也不好卖，三代同堂，二孩家庭，起步四室，更无法接受两室。

反而是大量的二手房，过去的2T4户品字楼，中间户都是两室，对丁克单身群体非常友好，也可以新房买三室，拆了次卧改宽厅，住两室。

预算够，新房随意折腾，预算不够，先看二手房。

问：房哥讲讲二代，三代，四代住宅有啥区别？

答：在开发商包装四代住宅概念之前，没有人会专门留意所谓三代住宅，只是后来为了区分阳台房和露台房，又喊出三代住宅，至于二代住宅，更是没有统一定义。

这种现状下，如果有开发商在西安喊出五代住宅，六代住宅也不用意外，中海锦业元晟的二期，现在就叫五代住宅。

（西北首个中海五代宅）

目前，西安常见的住宅主要是露台房和阳台房，露台即现在的四代住宅，通过扩大室内赠送面积，增加露台面积，寻求差异化，其他的多数就是普通高层，阳台可封闭，但有不小的公摊，这个里面，按照楼层高低，再分叠拼，洋房，小高层，高层。

过去，房价和面积牢牢绑定，如今四代住宅超100 %得房率，也可以理解为变相的降价，买房需求少，房价反跌后，大家都在抢有限的客户，当地段，价格，会所已经卷到极致后，拼的就是户型和赠送，露台面积了。

买了四代的安心享受就好，不买的也不用焦虑，房子是用来住的，自己舒服就好。

问：300万想在西安买洋房，叠拼，距离机场近，不考虑教育？

答：从需求上，属于小众的小众，如果机场上班，空姐，地勤，机场是高薪铁饭碗，住在机场附近也无可厚非，另一个有类似需求的是明星，因为经常出差，保姆买菜，也在机场周边买别墅，北京就是。

回到西安，叠拼和洋房可选的区域，包括秦汉，泾河，空港，沣东以及浐灞，曲江，主城区范围里，300万预算买叠拼没有机会。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

而洋房，曲江二期的金地南湖艺境、天地源香都东岸、大华公园世家有机会，但距离机场通勤太远。

浐灞范围内，世博园周边，中南樾府、紫薇花园洲、世园大公馆、绿城桂语江南可选，机场通勤距离适中，但地铁3号、14号线要长距离换乘。

通勤时间最短的是空港，虽然配套弱，远离主城，但房价低，14号线艺术中心站周边，东航，绿城，金地，龙湖的小区，次新房都可以选。

（万科理想城二手挂牌价，来源：贝壳）

秦汉范围主要集中在兰池大道沿线，典型的万科理想城、启迪佳莲、旭辉江山阅，洋房，叠拼也都在预算内。

沣东方向，蓝光公园华府、中南上悦城、保利和光尘樾、碧桂园国湖也都有房可选。

问：高新CID西派天悦173㎡准备交房就卖，不知道亏多少？

答：在当下的市场环境里，还是在供需失衡，二手房轮番破发的高新CID，交房就卖大概率是赔的。

即便和原购入价格平进平出，但贷款有利息，收房有大修，契税，交易有增值税，中介费，怎么算都是赔的，这是二手次新房交易的常规成本。

同时高新CID目前，大面积次新房销量很一般，开发商自己也在降价，西派天悦房子盖挺好，但所处的瞳西位置配套兑现慢，非热点区域，周边龙湖，高科，天地源，西派新房也在内卷。

后续小区西侧还有不少住宅用地，新产品出来，大概率要背刺二手房。

以目前高新CID最保值的仁村区域为例，由于有31小、11初学区托底，中海学仕里、中建悦庐小面积还算抗跌，交付卖会小亏，但大面积需求更窄，门槛更高，非要卖亏的更多。

西派天悦非热门区域，无高溢价学区托底，且新房自己也在降，外加周边潜在新房背刺，交房就卖，业主压力很大，小区房子很好，耐心自住，与高新CID共成长。

刚交房就卖房，和刚结婚又离婚有啥区别……

问：房哥，中建悦庐的房子不是正南正北，这个影响大吗？

答：全国城市里，对坐北朝南最在意的城市，西安算一个，更多是基于日照，通风，采光的考虑，但城市里，受地形限制，不可能都做纯南向，中建悦庐就是这个问题。

（中建悦庐楼栋示意）

由于西太路东北-西南走向，沿线的住宅小区楼栋也都有偏转，附近的中海，碧桂园，招商，新希望等也不是正南正北，悦庐也只有最北侧两栋楼，纯南朝向，其他楼栋南偏西约30°。

从居住体验上，没有本质影响，小区的采光，通风，楼间距，景观视野不受朝向印象，悦庐多数楼栋室内也都是南北通透，西侧没有大开窗，西晒并不明显。

但大面积的几栋楼，比如建面约176㎡、210㎡，端厅270°采光设计，西向夏天的日照时间更长，更晒一些，开足空调，窗帘做厚一点。

问：航天有什么发展潜力和希望，305万闭眼买曲江高新？

答：那是你站在2025年8月，看着航天二手房频频破发，开了天眼总结的，但放在当年买房业主的视角，不是这一回事。

航天房价的上行，与曲江有莫大的关系，可以说是承接曲江外溢的结果，2018年后，西安第一个摇号小区就是曲江金辉世纪城，由此开启西安房价狂飙。

最贵的时候，南湖周边均价过四万，二期甚至有三万一平的二手房成交，当年高价买曲江，就是因为曲江无地。

转念一想，不如两万买航天，还是新产品，大平层，和曲江有价差，万一还能赚钱，305万在2018年，曲江只能买二手高层，但在航天可以买洋房，大平层。

（航天基地夜景）

航天自身也有房价支撑，一方面距离富人区近，区域内产业人口齐全，公园多，住宅少，密度低，环境好，短板是人气差，商业弱，但对于改善，养老，自住还是舒服的，只是打工刚需不友好。

后来全国，西安，高新，曲江，航天二手普跌，抛售心态卖房，航天有房的，想的就不是潜力希望了，而是及时止损，不是航天不好，而是买房心态变了。

问：房哥点评一下，天地源万熙天地的二手房？

答：万熙天地是怎么火起来的，老高新人都知道，当年天地源开发的众多小区，都有高新系学校资源，比如枫林绿洲、丹轩坊、兰亭坊等，后来天地源去雁塔做 万熙天地，大家的预期也是高新系跨区办学。

但卖房是卖房，教育是教育，万熙天地是雁塔北沈家桥城改地块，配套学校就是雁塔十小，优质教育的预期也就没了，小区从一梯队变为普通的高层住宅区。

回归社区本身，最大卖点是距离高新近，太白南路一路之隔就是都市之门，但房价比高新低，房子比锦业路二手房新，作为平替是有性价比的，隔壁碧桂园压根不装了，就叫高新时代。

（万熙天地二手挂牌价，来源：贝壳）

目前，贝壳二手挂牌价，小区毛坯高层，普遍在15600+左右，符合当下行情，园区本身，中规中矩，户型，景观，周边配套，学区没有明显特色。

但作为自住刚需盘，生活方便，马路对面是锦业路，北边有8号线，立丰城，附近都是成熟住宅区，且隔壁绿城春月风华新房在售，天地源卖的贵，大家就去买绿城了。

更别说西沣一路，西部大道上，新房，二手不断，中海又要推五代住宅！

问：西电搬迁，产业工人搬迁，西电片区未来前景如何？

答：西安的城市规划里，产业区和居住区平衡算挺差的，主城区内几乎纯住宅，产业和工作机会，集中在高新区和经开区。

前者交通不便，西三环，三号线，唐延路，太白南路牛马川流不息，但下班后，又奔波各地，后者产业园集中在草滩，高陵，通勤噩梦。

过去，城东纺织城，城西电工城，城南电子城，以厂为中心，周边配套家属院，医院，公园，商业，大家生活舒适度还是挺高的。

后来服务新区建设，主城版图扩容，工业外迁，导致现在主城区是清一色的住宅区，停车，上班通勤，拥堵都是问题。

（西电片区规划方案）

碑林，莲湖，新城三区的发展局限就在土地，新城重点开发幸福林带，莲湖重心在西电拆迁，核心是看重土地开发，从西电搬迁后的规划图看，还是以住宅为主，配套商业和学校，目前首批土地已陆续供应。

所以，不要太纠结前景，主城更新，大差不差，西沣路啥样，西部大道啥样，密密麻麻的高层，络绎不绝的人流，也是这里往后的现状，以后盖住宅，热度也有限，最需要补齐的是教育，大概率也要引入名校+。

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作者：Kikyo

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