房价创历史新高！澳洲房价明年再涨4.5%！澳洲办公楼空置业超过15％！

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澳房价明年有望上涨4.5%！

墨尔本将在2026年领跑全国房价增长，最新预测显示，该市独立屋中位价可能上涨近65000澳元。

KPMG最新的Residential Property Outlook指出，全国房价明年预计将上涨4.5%。

房价上涨将受到情绪改善、投资者活动恢复以及进一步降息可能性增加等因素的推动。

KPMG已更新其全国预测，认为墨尔本是2026年表现最佳的首府城市，房价预计将上涨6.6%——基于PropTrack的最新房价数据，这意味着独立屋中位价将从目前的98.3万澳元增加64878澳元，相当于每天上涨约178澳元。

墨尔本公寓价格也将上涨7.1%，将使公寓中位价从目前的60.9万澳元增加超43000澳元，涨幅仅次于达尔文（5.1%）。

KPMG的首席经济学家Brendan Rynne表示，墨尔本房市即将从疫情后的低迷中复苏。

“我们预计明年将出现强劲增长，尤其是在公寓市场，那里的可负担性将有所好转。”

Mortgage Choice Cheltenham的Rhys Elmi表示，墨尔本的需求已经有所回升，特别是在试图在房价上涨之前入市的买家中。

“12到24个月前还在询问的人现在终于开始行动了，他们知道一旦利率下降，房价就会上涨，他们想在此之前入市。”

Elmi还表示，大多数借贷者仍会选择浮动利率，即使固定利率已跌至5%以下。

“我们90%到95%的客户都会选择浮动利率，所有人都预期未来12个月内至少还会降息两次。”

Arin Russell Property的Arin Russell表示，西澳的高收入投资者已经开始将注意力转向墨尔本，寻求在“复苏加速前”获利。

“他们已经享受到了珀斯的增长，现在正在分散投资。”

“我们看到来自西澳的人将重点放在墨尔本，有些是首次购房者，有些是经验丰富的投资者，他们都在寻求升值。”

相比之下，Perth的房价预计将于2026年上涨1.6%，低于今年的4.7%，涨幅约为15000澳元，Russell认为可负担性恶化和土地供应紧张将迫使买家涌入其它地方。

“珀斯仍有需求，但确实在减少。政府没有跟上步伐，他们落后太多，现在无法赶上了。”

悉尼房价预计将于2026年上涨65688澳元（4.2%），公寓将上涨52460澳元（6.1%），这受益于强劲的就业和基础设施驱动需求。

Rynne表示，悉尼的可持续增长将继续。“这座城市提供世界级的便利设施、生活方式和就业机会。”

在布里斯班，独立屋中位价将从106.7万上涨33000澳元（3.1%），公寓将从71.5万澳元上涨10725澳元（1.5%）。

阿德莱德的独立屋中位价预计将从91.6万澳元上涨46716澳元（5.1%），公寓将上涨23000澳元（3.7%）。

堪培拉的独立屋中位价预计将在2024年持平后反弹，从95.9万澳元上涨约46000澳元（4.8%），公寓将上涨33000澳元（5.6%）。

达尔文在租赁和投资方面表现突出，公寓中位价将从41万澳元上涨近30000澳元（7.3%） ，为全国最高，独立屋则将上涨30804（5.1%）。

霍巴特的涨幅最小，独立屋中位价将从71万上涨12000澳元，（1.7%），公寓市场的表现稍好，将从58.1万澳元上涨15687澳元（2.7%）。

02

办公楼空置业超过15％ 疫情过后人们续在家上班

新冠疫情过后人们居家办公的爱好继续保留下来，使澳洲的办公楼空置率在全国范围内已超过15%，而市场正在努力消化新建成完工的高层办公楼出租空间供应之际，各主要城市的需求仍然疲软。

办公楼空置率处于三十年来的最高水平，上一次达到这一水平是在商业楼宇市场从1990 年代初期的房地产崩盘中复苏时，当时它正在下降，1995 年年中的空置率为14.5%。

现在的情况则大不相同，因为办公室已经经历了新冠疫情危机的冲击，但超低利率促使开发商启动新的办公楼字建设项目，而此时向远端工作（即在家上市）的结构性转变已经占据了上风。

大办公楼业主坚称，高端写字楼市场正在复苏，对优质塔楼办公楼出租空间的需求强劲，但低档次和郊区同类物业正在受到影响。

根据澳洲房地产商会（Property Council of Australia）的数据，在截至6 月底的六个月期间，全国办公楼的空置率从14.7% 上升到15.2%。

随着市中心商业区和郊区办公楼市场的空置率上升，这一增长很普遍，其中郊区和外城区市场最弱，空置率为17.3%，而市中心商业区的办公楼空置率亦高达14.3%。

低供应量和负需求推动非市中心商业区市场的办公楼空置率小幅增长，而新办公楼空间投放市场，则促使市中心商业区市场的空置率上升。各大城市仍在消化在利率较低时，在更乐观的条件下，新建成投入使用的办公楼。

澳洲房地产商会会长佐尔巴斯（Mike Zorbas） 表示，随着租户需要更高品质的办公空间，过去几年大量新办公楼供应是我们城市办公空间更新的一部分。

他说：「我们的中央商务区不断供应新的高品质办公空间，是对企业为员工寻找工作场所的回应。租户正在利用机会入住中央商务区黄金地段的优质建筑，优质空间的需求水准继续高于低档建筑。」

03

澳大利亚7月房价创历史新高

根据PropTrack最新发布的《房价指数》（HPI）数据，澳大利亚全国中位房价在2025年7月同比上涨了4.9%，创下历史新高。

在2025年7月，澳大利亚全国中位房价上涨了0.3%，达到了82.7万澳元，比五年前增长了50.2%。

不出所料，悉尼的房屋价值最高，中位房价为119万澳元，其次是布里斯班（91.9万澳元）。

从区域来看，中位房价同比上涨了6.5%，达到了65.2万澳元，增幅超过了首都城市的增长率（上涨了4.3%，达92.9万澳元）。

在主要城市中，阿德莱德的房价增长最多，同比增长了9.4%，达到84.5万澳元；堪培拉则是唯一出现房价下降的首都，下降了0.1%，中位房价为83.5万澳元。

PropTrack还指出，7月房价的增长速度有所放缓，这是今年以来最低的月度增长。

报告中提到：“虽然冬季时待售房屋数量有所减少，但买家需求依然强劲，拍卖清盘率已达到两年多来的最高水平。”

“预计在今年晚些时候，房价将突破新高，预计进一步的降息将为价格增长提供动力。”

7月，Cotality指出，利率下降可能会对房价产生影响，并表示其《房价指数》自首次降息以来至7月初上涨了2.3%。

当时，Cotality的研究负责人Eliza Owen表示，整体借贷能力的提高很可能会导致房价上涨。

“随着利率下降，家庭的最低借款金额增加，这很可能会反映到房价的上涨。”她说。

“房价上涨和低利率也可能促使更多的销售和挂牌活动，通过房地产服务和新家具等推动经济活动的增长。”

04

建筑业每年可节省80亿澳元，关键在于调整工时和灵活安排

承包商通过采用五天工作制（每周40小时），可以在不增加额外成本的情况下按时完工。一项商业和基础设施项目的试点研究表明，澳大利亚建筑行业能够克服由于工人流动、工伤、死亡和心理健康问题造成的80亿澳元的年损失。

这项改变行业游戏规则的生产力提升来自于结束长期以来通过延长工时来赶工的做法，将工作周限定为50小时，并给予工人每两天休息一天，这让工人更休息、更高效、更安全，研究显示。

这项改革的另一大亮点是根据工人个体需求提供灵活性，满足他们在建筑现场的其他需求，如照料家庭责任等。建筑行业文化任务组的报告称，这对解决工人流失问题起到了积极作用。

澳大利亚建筑行业的生产力已经多年没有显著提高，而任何能够改进的地方，尤其是在这个拥有120万雇员的第三大行业——建筑业中，都将带来巨大的提升。

根据这项针对五个项目的研究——其中三个在新南威尔士州，两个在维多利亚州——建筑行业可以减少2018年估计由工伤、死亡和疾病造成的61亿澳元的成本，再加上因为工人长期加班、精神健康问题和自杀等带来的生产力损失，年总损失达到80亿澳元。

文化任务组主席加布里埃尔·特雷纳（Gabrielle Trainor）对《澳大利亚金融评论》表示：“没有理由认为行业不能每年节省80亿澳元的生产力，甚至更多。”

在这项试点项目中，西澳开发商Fulton Hogan的经理迪恩·瑞哈（Dean Riha）表示，通常项目交付团队中约12%的工人是女性，而在工地上的女性比例通常只有2%到3%。但在一些项目中，女性参与度提高到8%。

这些变化对于吸引更多女性进入建筑行业起到了积极作用。Fulton Hogan与墨尔本的澳大利亚足球联赛女子联赛（AFLW）俱乐部建立合作关系，促进女性在建筑行业的参与。

例如，在价值6000万澳元的布伦特路项目中，工人每周工作50小时，而不是传统的54小时，但他们能确保每两周休息一天，既能维持生产效率，也能节省劳动力成本。

总体来说，短期工作周和灵活安排的实施，虽然面临一些初期抵触，但随着工人和管理者逐步体验，逐渐展现出极大潜力。这种方式不仅改善了工作环境，还提高了生产力，为建筑行业带来了更多的机会。

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