凯诺律师事务所：征地过程中，容易被钻空子的几个环节

　　土地征收，不仅涉及范围广，而且涉及的人民群众也多。但在土地征收中，被征收人又基本上都是普普通通的老百姓，所以从开始启动征收工作，到征收后期这期间往往会出现各种各样的问题。之所以会出现问题，个人觉得其主要原因还是所涉征收利益较大，因此征收方为了减少征收成本，尽快推进征收，从而会在各个环节采取各种方式压低被征收人的补偿。

　　所以对于被征收人来说，在土地征收中一定要格外注意，注意每一个征收环节，每一个征收细节。想必大家都知道，土地征收较为复杂，且征收细节也非常多，这就很容易让征收方钻空子，一旦被征收人不注意，甚至是不重视，那么自己最终获得的补偿恐怕都会非常的低。那么容易被征收方钻空子的几个环节都是什么呢？下面凯诺律师就结合自己的办案经验简单地为大家浅析一下，希望会对已经征收或者是将要被征收的老百姓有所帮助。

　　第一个，土地现状调查环节

　　在集体土地征收中，土地现状调查是法定程序之一，相关部门发布土地征收预公告之后，需要按照确定的时间对征收范围内的土地现状，包括房屋的现状要进行调查，弄清楚地上附着物的情况，土地权属，以及青苗的种类、数量，房屋面积，始建年限等等。

　　从原则上来说，土地现状调查期间需要有被征收人的参与，并且相关部门还需要就土地现状调查表与被征收人共同确认。

　　但这里需要提醒大家的是，土地现状调查对被征收人来说非常的重要，所以在这个环节一定要注意，这也是征收方最容易钻空子的一个环节。从实践过程中来看，有个别的征收方为了降低征收成本，经常会肆意减少耕地上栽种的苗木数量，或者是减少房屋面积，甚至是对无证房屋直接认定为违法建筑等等。

　　如果被征收人不注意，或者说是不在乎，土地现状调查表中的结果也不认真查看，那么一旦在上面签上字，那就等于是认同了这个结果，之后征收方就可能会依据这个土地现状调查表对被征收人进行补偿。

　　第二个，评估环节

　　土地征收中，如果涉及农村村民住宅的话，那么一般情况下，房屋的价值通常是由评估机构评估确定的。在评估环节，最容易出现问题的两个细节是评估机构的选定环节，另一个则是评估方式的选定。

　　根据相关的法律法规，不管是农村房屋征收还是国有土地上房屋征收，需要评估机构对被征收房屋价值进行评估时，评估机构都应当是由被征收人协商选定。但是实践过程中，有极个别的征收项目中会出现，评估机构由征收方私自选定的情况。

　　如果评估机构由征收方选定，那么在评估过程中自然就会出现很多的问题，比如评估机构人员在评估过程中以房屋面积超过了地方规定的标准，减少房屋面积，或者说是以房屋比较老旧，是土坯房等为由，降低征收补偿标准等，这对被征收人来说都是非常不利的。

　　因此，如果需要评估机构对被征收房屋价值进行评估时，被征收人一定要注意评估机构是否是由自己选定的，如果不是，甚至都不知道自己还有选定评估机构的权利等，那么此时被征收人一定要注意，这就可能就是征收方为了降低征收成本而采取的一种措施。

　　另外，除了选定评估机构细节要注意之外，还需要注意评估方式，如果评估方式不对，对被征收人的利益也会造成很大的影响。一般情况下，评估方式有成本法、市场比较法、收益法等五种评估方式，如果被征收的房屋是住宅，那么从原则上来说应当要选用市场比较法，尤其是对国有土地上房屋来说，如果选用的是成本法，那么被征收人最终得到的补偿可能会非常的少。

　　但是实践过程中，有极个别的征收方则会选用成本法对被征收房屋价值进行评估，这对被征收人来说肯定都是不合法的。因此，凯诺拆迁律师在这里提醒大家，在评估阶段一定要积极地参与到其中，一旦遇到评估机构工作人员采取成本法对被征收房屋进行评估，那么一定要注意。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的是，征地拆迁关系着被征收人的切身利益，所以，不管被征收人是在农村，还是在城镇，只要遇上城中村改造、老旧小区改造或者是因公共利益而实施的征收，都要及时的了解相关的法律法规，且都要注意征收方细节，一旦发现征收方的征收行为违反了法律法规，侵害了自己的合法权益，那么一定要尽快咨询专业律师，避免自己的合法权益被侵害。