解析龙岗创城云璞花园降价了吗，为什么那么便宜，还适合入手吗

龙岗创城云璞花园降价了，其价格便宜有多种原因，是否适合入手取决于购房者的具体需求。以下是具体分析：

是否降价：创城云璞花园降价了。该项目 2023 年首推的 2 栋备案均价 3.8 万 /㎡，2025 年推出的房源备案均价为 3.29 万 /㎡，最低打 86 折优惠，折后均价约 2.83 万 /㎡，相对于首推价格下调了约 1 万 /㎡。此外，实际促销力度较大，折后单价约 2.22 万 /㎡，部分房源单价低至 1.9 万 /㎡。

价格便宜的原因：

地段因素：项目位于坪地街道，相较于龙岗中心城等核心区域，位置较为偏远。周边农民房和厂房较多，城市面貌有待提升，且目前产业支撑相对较少，影响了区域整体形象和房价评估。

市场竞争：龙岗区房地产市场竞争激烈，周边新楼盘众多。为吸引购房者，开发商通过优化成本、提高效率，以更具竞争力的价格推出产品。

项目定位：主要面向刚需人群，以 69-109㎡的小户型为主，相对大户型而言，总价较低，符合刚需购房者的预算，所以整体价格看起来较为亲民。

楼盘自身因素：小区部分地块容积率达 8.8，楼间距较密，且总层高 50 层，4 梯 7 户，上班上学高峰期等电梯时间可能较长。同时停车位相对不足，车位比为 1:0.75，这些因素也导致房价受到一定影响。

是否适合入手：

适合人群：

刚需购房者：总价 160 万起，精装交付降低购房成本，适合预算有限、看重交通便利性的年轻家庭。项目距离 3 号线东延线富坪站直线距离约 300 米，已开通，通勤较为方便。

长线投资者：区域旧改和产业升级周期较长，需持有 5 年以上以获取增值收益。坪地作为深圳国际低碳城核心区，已入驻多家规上企业，且有超 400 万㎡旧改体量，未来发展潜力较大。

地缘客群：在坪地、龙岗工作的本地居民，可享受通勤与生活便利性优势。项目自带约 2.9 万㎡潮流商业街，2 公里范围内还有其他商业综合体，能满足日常消费需求。

谨慎考量点：

居住舒适度：高容积率和超高层设计可能影响居住体验，建议优先选择中高楼层房源以获得更好的采光和通风。

教育不确定性：若子女急需入学，需确认当前学区积分是否达标，避免依赖规划中的学校。项目自带的九年一贯制学校仍处于前期方案设计阶段，具体建设周期未定。

价格波动风险：近期业主反馈价格波动较大，建议多对比同户型成交价，争取合理折扣。

创城云璞售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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创城云璞花园，原为龙岗坪地街道冠云片区城市更新项目，由创城集团开发，该公司是坪地本地房企，代表作楼盘有：丁山河畔，创城宜城风景等楼盘，项目位于龙岗区坪地街道龙岗大道与富坪路交汇处西北侧，紧挨龙岗大道，西侧是坪地公园，周边规划在建有深惠城际“坪地站”距离约2.5公里，3号东延线“富坪站”距离约150米，坪地深圳市高级中学高中园，深圳国际低碳城会展中心均在3公里范围内。

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项目前身为冠云片区城市更新单元，于2015年10月22日列入《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》，开发建设用地面积37860.92㎡，总建筑面积约38.8万㎡，其中计容建筑面积约31万㎡，容积率8.2。

共由9栋超高层建筑组成，其中1栋1/2/3单元商品房50层，1栋4单元公共租赁住房54层，1栋5单元办公酒店38层，2栋1/2/4单元商品房49层，2栋3单元商品房50层，3栋是1所9班幼儿园。

规划总户数2606户（其中商品房2212户，公共租赁住房394户），停车位1920个。

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项目周边配套:

-交通方面:项目距3号线东延线——富坪站（在建中，预计2025年开通）直线距离约300米，举步即达的舒适便捷，未来乘坐3号线到大运站换乘14号线，半小时速抵福田中心区。

近拥21号快速线——坪地站（规划中），建成之后多轨道线汇聚，出行自由，快速通达南山前海，享1小时都市生活圈。

项目紧邻龙岗大道，双向8车道，20分钟畅达龙岗区政府、龙城广场、三馆一城等，市政文体配套无缝对接。

紧邻盐龙大道，全程无红绿灯拥堵，10分钟上水官高速，40分钟畅达罗湖、福田等各个片区。

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-教育配套:项目自带1所9班幼儿园，楼下规划1所九年一贯制学校，根据2023年龙岗教育局学区划分，小学学区划分在兰陵学校，中学学区划分在坪地中学，兰陵学校初中部，乐淮实验学校初中部。

-商业配套:项目约2公里范围内有2大醇熟商圈MALL——创城·宜城PARK购物广场和创城·ccone，楼下还有自带的潮流商业街。以前坪地居民只能去龙岗中心城的高档商场消费，现在吃喝玩乐、购物逛街家门口统统都有。

休闲娱乐:项目一路之隔、举步漫赏坪地公园，随时慢跑、散步、瞰景，呼吸新鲜空气，感受人与环境共生的惬意。

坪地区域拥有3.3万亩原生山林，相当于18个香蜜湖生态面积，6公里范围内近享：

三河：黄沙河、龙岗河、丁山河；

⛰三山：红花顶、黄竹嶂、企山；

五水库：松子坑水库、清林径水库、黄竹坑水库、长坑水库、白石塘水库；

七公园：坪地公园、富民公园、零碳公园、低碳城滨水公园、龙岗湿地公园、红花岭低碳生态公园、红花岭公园。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。