244.7亿豪赌上海，华润置地天价收购背后的野心与隐忧

日前，“华润置地上海片区”微信公众号宣布，华润置地落子浦东后滩和黄浦余庆里。华润置地联手上海南房，以约244.7亿元的价格，获得上海浦东后滩和黄浦余庆里“土地超级资产包”，也创下了2025年至今全国单次拿地金额最高纪录。“土地超级资产包”横跨黄浦江两岸，涵盖稀缺住宅与风貌商办用地。

虽然华润置地成功补仓上海核心区，但在行业深度调整期逆势重金拿地，对其操盘能力也提出严峻考验。虽然采用“股权+债权”捆绑收购模式规避了公开市场激烈竞价，但高投入背后，如何平衡开发周期与市场风险，仍是华润置地面临的关键问题。

244.7亿落子浦东后滩、黄浦余庆里

早在7月17日，华润置地全资附属公司上海泓喆与上海南房就共同竞投目标公司股权及债权订立联合体协议；目标公司包括上海新霁周、上海新霁坊、上海新执里及上海新贤坊，将以捆绑方式收购。

华润置地与上海南房此前多有合作。作为上海市黄浦区国资平台，上海南房主要从事黄浦区城市更新及房地产开发经营业务，此次联合拿地实属情理之中。

8月1日，这一竞投有了结果。上海泓喆与上海南房成立的联合体成功竞得目标公司100%股权及债权，总代价约244.7亿元，双方将按90%及10%比例支付。出让方为上海城市更新建设发展有限公司和上海黄浦城市更新建设发展有限公司，标的资产为浦东新区耀华路组合地块及黄浦区余庆里组合地块。

其中，浦东耀华路组合地块包括两幅子地块，为住宅用途开发项目，包含住宅区及自持商业区。地块位于上海浦东世博园区，坐拥一线滨江资源，西侧距黄浦江仅约30米，中高楼层可享无遮挡江景。1公里范围内汇聚世博文化公园、前滩太古里等城市配套。

值得注意的是，作为后滩的“首发”宅地，浦东耀华路组合地块预计将贡献2060套房源，或是未来后滩体量较大的住宅用地。而在244.7亿元总价中，超七成资金投入到浦东耀华路组合地块。

黄浦余庆里组合地块则包括6幅子地块，位于上海黄浦区人民广场区域，为风貌保护商住项目。项目采用“北商南住”的布局，区位优势显著，毗邻热销项目金陵华庭（均价18.9万元/平方米）。中指研究院数据显示，1-7月金陵华庭以92.1亿元销售额位居上海商品住宅销售金额排行榜第二位。

拟打造“上海豪宅超级资产包”

对于此次拿地，华润置地表示，这不是一次简单的土地获取，在上海CAZ（中央活动区）后滩拿地，标志着其上海战略版图升级。此地块将与黄浦余庆里资产包，构成“上海豪宅超级资产包”。

华润置地还表示，上海作为集团战略重点城市，两个项目的住宅区均位于核心区域，具备显著市场潜力。余庆里项目的商业区坐落于中心城区核心地段，毗邻地标建筑，具备打造历史特色与独特风格的商业区潜力。

此外，华润置地还提到，此次收购事项符合集团的长期发展及投资战略，有助于巩固及提升集团在上海的市场份额、竞争力及品牌，并持续带来投资回报。

据悉，今年以来，上海核心优质地块通过非招拍挂市场出让的情况日益增多。这类旧改用地通常先协议出让给上海国企，再通过上海联交所股权转让方式引入开发商，在土地市场也被称为“协议出让”。华润置地此次获得的跨黄浦江“配货式交易”就属此类。

除华润置地之外，6月6日，建发股份通过上海联交所竞拍取得虹口城更所持有的上海弘寿里100%股权以及上海城更持有的上海新闳湾100%股权的方式，取得上海市4幅地块，包括虹口区北外滩地区3幅地块，以及杨浦区新江湾社区的地块。

另据公开数据统计显示，今年上半年，上海协议出让的涉宅用地，成交总价已超850亿元，地块主要分布在黄浦、静安、杨浦、徐汇等市中心区域，预期未来上海仍将有协议出让的住宅用地推出。

规避土拍鏖战，押注上海市场

华润置地“大手笔”拿下“土地超级资产包”， 体现其在上海补仓的迫切性。

据华润置地公告数据，2025年上半年，公司累计合同销售金额约1103.0亿元，同比减少11.6%；总合同销售建筑面积约411.9万平方米，同比减少21.0%。其中，6月单月，华润置地实现总合同销售金额约234.5亿元，同比减少26.7%；总合同销售建筑面积约89.7万平方米，同比减少27.1%。

另据中指研究院统计数据显示，今年前7个月，华润置地以251.6亿元获得上海销售金额榜第三名，落后于保利发展、招商蛇口。

按照90%股权比例计算，华润置地此次出资超200亿元。业内人士指出，如此大规模开发面临成本高、周期长及市场不确定性等风险。虽然协议拿地避免了公开市场竞争，但这类项目复杂度高、资金需求大、建设周期长，对开发商的现金流管理能力提出严峻挑战，房企必须做好充分的风险评估和持久战准备。

从目前来看，在房地产行业深度调整期，华润置地将上半年超20%的销售额押注上海，既是对市场长期价值的看好，也是巩固高端产品线的关键举措。然而，高总价、跨区域、多业态的开发模式，对资金周转和市场定位都提出更高要求。未来，浦东后滩瞰江豪宅与黄浦余庆里风貌商业的市场表现，将直接影响华润置地在上海的业绩，这笔“天价”投资能否助其提升市场份额，仍有待市场检验。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐