郑州楼市稳中回暖：销售近千万平方米，增速领跑全国

在政策引导与市场自我调节的双重作用下，郑州楼市正朝着更健康的方向演进。

于帅卿/发自北京

“一揽子”政策持续发力下，郑州房地产市场正呈现出积极发展态势。

多位当地地产从业者对记者表示，他们的业务在持续好转，客户咨询量与带看量都有增加，市场热度升温明显，工作日日均成交七八十套，最低不低于 60 套；周末成交量更高，基本破百套。

郑州市住房保障和房地产管理局数据亦显示了这一变化。1~6月份，郑州商品房销售面积实现997万平方米，增速高于全国平均水平 0.6个百分点；商品房销售价格为10659元/平方米，同比增长 1.42%。

二手房市场同样表现出色，交易占比稳步提升。2025年上半年，二手房累计交易面积达 518.89 万平方米，同比增长1.08%，较新房交易量多出93.93 万平方米，在市场中的占比达到55%。其中，二手住宅累计成交489.7万平方米，同比增长1.21%。

“2025年开年以来，郑州楼市整体稳定，止跌回稳基础巩固。”郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人表示，政策保持宽松导向下，改善型项目入市带动价格微涨，商品住房库存持续减少，优质地块抢手，市场信心稳步提升。

河南省商业经济学会会长宋向清认为，“2025年以来，郑州楼市呈现出了‘供增销稳、区域分化、产品升级’的态势。”

改善型需求主导新房市场

“2025年金茂在郑州有2个在售项目，分别是金茂璞逸云湖、金茂越秀未来府，其中，璞逸云湖6月20日首开实现销售11.6亿元，是郑州近3年首开成交金额第一名；单周接待客户超300组、接待同行超50组，”金茂相关负责人表示，璞逸云湖从4月11日展厅开放至7月末来访客户超4200组，璞逸云湖“三开三罄”，实现网签金额全市TOP1。

作为金茂在北龙湖打造的第3个科技豪宅项目，璞逸云湖的热销直接带动金茂在郑州主城区市场地位跃升，在今年上半年销售额即达17.91亿元，主城销售排名升至 TOP3，较去年同期的第29名提升了26个名次。

中海峯境叁號院的表现同样抢眼。6月底首次开盘即成交5亿元，登顶2025年6月郑州主城总价400万元级改善项目榜首。据中海地产中原公司相关业务负责人介绍，2025年上半年企业在郑州销售的云著湖居、时光之境及峯境叁號院三大项目合计销售名列全市第1，市占率及排名较去年同期均有提升，整体销售额小幅增长。

“好房子”成为市场聚焦热点。泰辰顾问数据显示，受“好房子”项目带动，2025年上半年新房开盘去化率达54%，较去年下半年上涨26个百分点，创近5年新高，如SIC 润府二期、金茂璞逸云湖等项目，首开去化率分别达到82%、91%；通派·龙湖中原颂首开3分钟即售罄，招商林屿境6次开盘6次售罄，久违的 “日光盘” 现象重现。

数据更能直观地反映出市场结构的转变。2020年80~100平方米刚需户型占比34%，2025年降至23%；130~160平方米刚改及改善型产品占比从2022年的19%升至27%，“为高品质买单”成共识。

上述郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人也表示，“4月以来，主城区多个优质‘四代’住宅项目集中入市，带动市区商品住房价格在4、5、6月实现环比‘三连增’，商品住宅在销售结构中的占比也较去年提升2.29个百分点。”

从市场供需来看，供应端信心正在修复，需求端逐步企稳。2025年上半年，郑州新房供应量达186.2万平方米，同比增长12.6%，开发商推盘积极性显著提升；成交量259.4万平方米，同比微增0.04%，虽增幅有限，但显示需求在政策刺激下趋于稳定。价格方面则呈现 “内涨外降”分化特征，2025年上半年郑州新房网签均价12662元/平方米，同比下降 0.4%，但环比上涨5.4%。

在市场良性循环的推动下，库存去化成效也逐步显现。2025年上半年，郑州商品住房供销比为0.62:1，市区供销比0.78:1，供应持续小于销售，库存总量保持减少态势，为楼市的持续健康发展奠定了基础。

二手房市场活跃度回升

“观望一年后发现，房价下降空间已经不大，就出手买了一套房。原来每月租房需要支出1700元左右，现在买的这套两居室月供在2500元上下，每月就差几百块不如买一套。” 刘女士的选择，道出了当下不少郑州购房者的心态。对比前些年的高房价，如今购房压力明显减少，当租金与月供差距缩小时，“买” 比 “租” 更显划算。

这种心态的转变，直接反映在二手房市场的交易上。2025年上半年，郑州二手住宅市场整体向好，网签套数31492套，同比上涨7.2%，环比上涨4.7%。这是自2023 年下半年以来，同环比数据首次同时回正，成为市场回暖的重要信号。

从月度走势看，二手住宅成交套数整体平稳，4月借助“阳春季”东风，网签量创下上半年峰值；上半年月均网签约5248套，较2024年同期上涨7.1%，市场韧性持续显现。

价格端同样释放积极信号。诸葛找房数据显示，6月郑州二手房涨价房源178套，环比上涨10.6%，近两个月涨价房源量均保持在161套以上，业主信心稳步回升。

“二手房市场从2021年调整至今，价格并非阶梯式下行，同一户型成交价未必持续走低。” 一位郑州地产从业者观察到，随着购房者对二手房接受度提升，市场活跃度正不断提高。

这种活跃度的背后，与政策支持密不可分。上述郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人表示，公积金首套利率降至2.6%、商贷利率下调至3%，显著降低了购房成本；“以旧换新” 等政策更是激活了改善需求，旧房评估款作为首付，剩余房贷利率降低后，购房者既能减轻压力，又可增加装修预算，让改善住房的愿望更容易实现。

政策红利与市场需求的共振，让郑州二手房市场呈现出 “双向赋能”的特征。一位资深地产从业者表示，一方面，二手房为居民改善住房提供了多元选择，其成熟的配套、便利的交通和灵活的价格，成为吸引购房者的重要因素；另一方面，非核心区域的二手房凭借价格优势，对新房市场形成一定挤压。

核心地块遭争抢

土地市场迎来热度

2025年上半年，郑州土地市场延续“控节奏”策略，呈现“量缩价升”特征。

据贝壳研究院郑州分院统计，2025年上半年，郑州全市累计成交15宗住宅地块，数量与去年同期持平，合计成交建筑面积121万平方米，同比下降23.6%；与之形成对比的是，成交溢价率攀升至12.2%，创下2023年以来新高，土地市场的价值分化愈发显著。

区域分化尤为突出。郑州市区成交的9宗涉宅地块中，7宗位于三环内，核心区土地成为房企争夺的“香饽饽”，推动市区整体溢价率达到13%，创下近5年新高，典型如金水区司法警官学院地块，经8家知名房企激烈竞价，最终中海地产以87%溢价率竞得，刷新郑州市金水区土地拍卖纪录；中原区二环内地块也因配套成熟引发争抢。反观远郊及非核心区，地块多以底价成交甚至流拍。

土地市场的供应节奏直接影响着新房市场的供给结构。上述郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人表示，“去年以来，郑州市房地产投放受优质地块供应节奏影响较大，特别是核心区域的改善项目入市节奏直接影响供给。”

据介绍，2025年上半年，郑州商品房月度投放波动明显，1月投放量达76.86万平方米，为上半年最高，2~4月逐月递增，5、6月份比较稳定，整体和去年同期相比基本持平。整体来看，商品房累计投放239.45万平方米，同比下降9.63%，商品住房累计投放213.8万平方米，同比增长2.84%，库存总量与结构在供需调节中不断优化。

面对土地市场的变化，房企的拿地逻辑与策略也在同步调整。“回归主城已成为多数房企的投资共识。”中海地产中原公司相关业务负责人表示，当下开发商的拿地逻辑愈发清晰，即聚焦经济发展、国家战略与人口流入三大核心要素，核心地块因稀缺、不可复制、安全性高，成为穿越周期关键。基于此，中海地产坚持“一盘一策”，在土地选择上瞄准优质资源，在产品打造上深挖客户需求，力求实现土地价值与产品力的精准匹配。

金茂相关负责人也同样表示，“预计供地会向主城优质地块倾斜，保障土地成交率，各房企在土地获取方式上也会更多元化，公开市场之外也会从代建、合作开发、置换等形式获取土地，且让房子回归居住属性，开发好房子实现产品引领保证品牌影响力。”

展望下半年，中海地产中原公司相关业务负责人认为，“郑州楼市将延续板块与产品的双重分化，主城区市场稳中有进，高品质改善项目会持续受捧，郊区市场可能继续承压，二手房对新房的挤压效应也将延续。”

宋向清则进一步分析表示，未来郑州楼市将呈现 “量缩价稳与结构性分化” 态势，市区新房价格或因土地稀缺与新品迭代保持上涨动能，二手房市场可能面临量价承压；与此同时，“四代宅”等高品质产品将引领市场，改善型产品存在结构性机会，但需警惕新规产品带来的竞争加剧。

随着 “金九银十” 传统销售旺季临近，多位郑州地产从业者看好成交量的进一步回升，在政策引导与市场自我调节的双重作用下，郑州楼市正朝着更健康的方向演进。