警惕高层住宅“吃”人

文/狗蛋本蛋

8月1日晚上，长沙北辰三角洲小区，一位21岁女子走在小区地面人行道上，被高空坠落的物体砸中后脑勺，不幸身亡。

不是业主高空抛物所致。酿成这场悲剧的，是小区建筑外墙。

经当地公安部门现场侦查确认，坠落物是建筑外墙脱落的水泥块。

这场悲剧或许本可以避免。

涉事楼栋6栋所在的E3区，物管是万科物业，万科物业2024年起进行排查，今年刚排查过涉事的6栋。该小区外立面外墙脱落、渗水问题去年就已经存在。

意味着，整件事情存在两个漏洞。

一是，物业排查疏漏且不重视。

当地住建局一名负责人告诉媒体，“有几栋楼存在外墙脱落、渗水，已经申报物业专项维修资金，在走流程，但从申报材料看，涉事的6栋只申报了外墙渗水维修，没看到说外墙有脱落的情况。”

有自称业主的网友表示，E3是重灾区，曾亲眼看到水泥块砸在入户大厅正前方。澎湃新闻记者走访现场证实，该小区不少楼栋肉眼可见存在外墙剥落痕迹。

二是，流程僵化低效。

2024年11月物业完成施工单位招标，直至事发仍未完工。维修资金申请流程冗长、多方协调低效，直接延误了隐患处置。

如果物业能排查到位，尽早发现并重视隐患，也许不至于失去一条人命。

有人会问，是不是楼龄太大，外立面老化了？

实际上，小区建成才10年。

许多人认为外立面脱落是20年以上“老旧小区”的专利，但现实让人无奈：

外立面隐患正在低龄化。

狗蛋随机统计今年以来发生的10起外墙脱落案例中，6个小区楼龄≤10年，甚至有交付仅半年就出事的“次新房”。

具体来看，楼龄最老的厦门虹霞大厦，今年4月1日发生临街墙面脱落，碎块比拳头还大，伴随碎块掉落的还有几根钢筋。这个项目建成至今20年，外立面为石膏装饰外墙，此前已经发生多次脱落。

一个月之后，厦门另一个商品房小区金博水岸，6米长的外墙砖块坠落，直接砸穿一楼遮雨棚，旁边就是小区单元入户门，幸亏没砸到人。

这个小区楼龄15-16年，早在去年7月，就有业主反映外墙开裂，但物业不够重视。

红框内所示为外墙脱落区域

相比之下，武汉百瑞景小区、宁波春澜璟园、深圳前海华发新城华苑，都是楼龄小于5年的次新房。

外立面脱落隐患低龄化，症结也不难找。

2010年以来，地产行业野蛮生长，万丈高楼平地起，各种高层、超高层扎堆盖，但质量追不上数量。尤其2015年以后，房子成了高周转下的产物，品质更难评了。

因此，不管是10年楼龄，还是最近几年交付的次新房，都平等地存在外墙脱落隐患。这类住宅高层在存量市场中占比超过50%。

大风、高温或者连续降雨，会成为外立面脱落诱因。但真正合格的房子，应该有安全冗余，在设计、选材、施工环节就考虑到极端气候。

像外墙和基层的粘结强度设计、伸缩缝的预留（应对热胀冷缩）、防水节点的密封（避免雨水渗透导致材料空鼓），这些细节如果偷工减料，或设计不合理，天气稍极端就容易出问题。

选材的不合理，同样会埋下长久隐患。

7月14日，天津经纬城市绿洲武清二期，其中一栋楼顶层房檐坠落，从30多层掉下来，砸坏地面好几辆车，现场如战场。

这个小区3年前就发生过类似的楼顶脱落。

从照片来看，楼顶采用GRC装饰线条，这是一种以耐碱玻璃纤维为增强材料、水泥砂浆为基体材料的纤维水泥复合材料，优点是质量轻、造型能力强，比一些高端装饰材料更经济，缺点是寿命短。

专业人士告诉狗蛋，GRC空心条，理论上有20年寿命，但实际可能只有十年。

因为材料易受环境影响，如果施工不规范，用于高层外立面时，相当于埋下不定时炸弹。

6月份，媒体报道上海浦江颐城尚院，有部分楼栋屋顶摇摇欲坠（如下图所示），用的也是GRC空心条。

颐城尚院

关于GRC空心条板，国家工信部2010年就发布相关文件，明确必须按照规定期限淘汰。

有关部门意识到，这种材料耐久性差，容易脱落。

但2010年之后，仍然很多新建小区采用GRC。

狗蛋说，禁止使用可以减少新增，但对于已经使用GRC的存量房来说，应该赶紧推动定期排查，后续管控和介入管理才是降低风险的关键。

此外，还有两种外墙容易脱落，值得重视。

一种是老旧小区常见的瓷砖外墙；

另一种是近些年常见的粘锚外墙结构，通常用水泥砂浆把保温板材料粘接到基墙，再用锚钉固定，最外层刷涂料。

随着时间的推移，投用的高层建筑只会越来越多，每一栋高楼都可能成为“空中刺客”，平等威胁每一个业主的安全。

为了不让长沙的悲剧重演，有关部门、物业公司必须重视这项“面子工程”。

目前，建筑物外立面防水工程，国家规定的质保期是5年；装饰物、滴水线等或装饰装修工程，质保期一般是两年；时间是不是应该改改了？质保时间短，会不会变相促使开发商放松对品质的要求？

还应该尽早出台政策，强制高层住宅定期全面检查外立面，极端天气前后专项排查；加快科技应用，比如无人机搭载智能监测设备，更准确、高效、全方位扫描外立面隐患。

专项公维金的申请流程可以灵活一些，别一拖就是几个月；

厦门那个掉了6米长外墙的小区，后来物业公司及负责人被惩戒了，当地住建局表示，该小区物业公司组织管理松散、审批流程冗长、应急滞后。

住建局还说，将认真吸取经验教训，加强对辖区物业企业公维金申请流程的培训，督促辖区物业管理企业，开展建筑外墙脱落风险隐患排查。

对老百姓而言，大家要的是事前的监管和介入，而不是事后的追责。

另外，业主自身也要重视起来。

《民法典》第一千二百五十三条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

什么意思？

你家房子外立面脱落致人伤亡，或者砸坏了别人的车辆，作为业主的你，是要被追责的，除非能证明过错在第三方，如物业失责或开发商交付时就存在安全隐患。

所以，发现小区外立面有安全隐患，要及时催促物业检查维护。

总有人说，高层住宅以后要沦为“贫民窟”，观点过于绝对。不过，倒是可能先沦为“空中刺客”。

你抬头看见的那一道外墙裂缝，或许是他人生命的倒计时。