153亿押注朝阳 中海新城在京突围成绩几何？

房企投资收缩聚焦之际，北京市场无论是拿地还是新房去化均面临激烈竞争。

尽管多年来在北京市场保持销售冠军的位置，中海地产也未有丝毫懈怠，自去年以来，其已连续斩获多宗百亿地块，进一步巩固其地位。

据业内人士介绍，中海地产在北京有两个操盘团队，即中海新城和中海北京公司。市场竞争激烈之际，两个团队也在暗暗较劲。去年，中海新城凭借西二环豪宅京华玖序的热销一鸣惊人，随即于当年11月斥资153亿元首进朝阳。而在这之前，其长期深耕石景山区域。

研究机构发布的榜单显示，今年上半年，中海新城在北京实现112亿元销售额，仅次于中建智地，赶超势头凶猛。不过，随着今年同板块内新房入市及市场整体压力，其多个项目将面临去化考验。下半年，中海新城如何化解存量压力、应对新盘挑战，并巩固其市场地位值得关注。

“朝阳三子”入市显分化

自去年斥资153亿元首次在朝阳拿下一组团地块后，市场对于中海新城“朝阳三子”的进展十分关注。

今年4月27日，位于酒仙桥的中海万吉玖序取得预售证，首批共332套，准售面积7.06万平方米；6月24日，项目剩余38套取得预售证。项目拟售价格为10.6万～13.5万元/平方米。

5月18日，项目正式开盘，官宣口径开盘当日成交额63.7亿元。至此，朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块三大住宅项目均已入市。

据了解，去年11月29日，朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块开拍，吸引了华润和中海新城两家房企报名，最终中海新城以153.32亿元价格成交，溢价率0.21%。

其中，酒仙桥地块与去年10月份入市的北京宸园相邻，销售指导价也和之前一样，即12.5万元/平方米。

在产品定位上，两者均面向高端改善型需求。北京宸园是去年朝阳区的销售冠军项目，由中建智地打造，产品主推143平方米、165平方米、220平方米和249平方米的四居户型，备案价11.5万～13.5万元/平方米，总价1500万～2000万元。项目距离最近的地铁站14号线东风北桥站1公里，周边有颐堤港、蓝色港湾、798艺术区等知名商业配套。

北京宸园项目于去年10月13日开盘，当日斩获61.5亿元销售额‌，根据其官微公布的数据，项目五个半月实现110亿元的收官成绩。北京市住建委官网显示，该项目已网签551套（总计606套），成交均价11万元/平方米。

《中国经营报》记者了解到，近两年，北京楼市整体承压的情况下，区域和项目之间分化愈加明显。从今年上半年项目去化来看，豪宅和位置优越的刚需盘表现突出，流速更快。

同为豪宅定位，万吉玖序总计9栋楼370套房源，户型四居起步，面积段在168平方米～372平方米，比北京宸园多出部分300平方米以上户型。项目整体产权得房率73.7%～81%。

开盘两个多月，目前万吉玖序网签178套，成交均价11.5万元/平方米，网签去化率48%。

值得注意的是，后续入市的黄杉木店项目，将对万吉玖序形成有力竞争。

今年4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝阳城开以126亿元底价竞得朝阳黄杉木店+孙河组团地块，成交楼面价5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳宅地总价纪录。

其中，黄杉木店地块位于东四环与五环之间，是所属朝青板块近十年唯一新增住宅地块。项目南临朝阳北路，东边是平房公园，北侧为京城森林公园，西侧800米左右是朝阳大悦城，距离地铁青年路站直线距离900米左右。

在拿地之后，中建智地很快便针对黄杉木店02地块发布了产品海报，定位为140平方米～300平方米的改善型产品，项目定名紫京宸园，将成为继中建宸园、北京宸园之后，朝阳的第三座宸园；01地块则由金茂和越秀联合开发，项目定名为璞樾，面积150平方米起步。

两个项目距离万吉玖序约6公里，同为朝阳高端改善型产品，据了解，黄杉木店两个项目预计9月入市，面积段重合的情况下，考验几个项目的操盘能力。

与万吉玖序的去化速度相比，中海新城所拿的组团地块中，位于小红门板块的中海时光之境和位于十八里店板块的中海朝阳ONE则稍显缓慢。

其中，时光之境位于三环和四环之间，但板块界面老旧杂乱，主要是老旧小区、汽配城、城外诚家居，以及难以拆迁的龙爪树村，再加之配套不足，掩盖了其环线优势。目前，周边在售项目中建·星光里于2023年7月初开盘，总计322套房源，已网签278套，成交均价7.5万元/平方米。

时光之境于今年3月底开盘，总计432套房源，户型包括105平方米～155平方米的三至四居，销售指导价为8万元/平方米。目前，项目网签64套，网签去化率仅约15%，前期成交均价约7.7万元/平方米。

中海朝阳ONE位于十八里店板块，承接国贸—双井—大望路的改善置换需求，近地铁17号线十八里店站，换乘方便。板块界面全新，环线+板块+教育+临铁，几大要素叠加对购房人群有较强的吸引力。

目前，周边竞品主要为金隅地产所开发的北京隅·东序。此前，金隅地产已在此开发有金隅云筑一至三期。隅·东序于去年底开盘，共有824套房源，主力户型为155平方米～193平方米的三居或四居。目前网签178套，成交均价7.6万元/平方米。

中海朝阳ONE于今年4月中旬开盘，总计888套房源，户型包括102平方米的三居以及148平方米～190平方米的四居。目前项目网签91套，网签去化率仅10%。前期成交均价约7.7万元/平方米，后期有所降低，整体成交价在7.6万元/平方米。

记者针对上述项目后续营销计划、拿地投资等联系中海新城方面，截至发稿未获回复。

上半年排名跃升至第二

据了解，中海新城隶属于中海地产，在北京市场，中海地产已连续7年保持销售冠军位置，自去年以来，其连续斩获多宗百亿地块。

中海地产在北京有两个操盘团队，即中海新城和中海北京公司。其中，中海新城擅长旧改和城市更新，长期深耕石景山，开发有寰宇天下天镜、中海长安玖章、中海长安源境等项目，在西城区域有旧改项目京华玖序、都阙台等。中海北京公司则主要布局丰台、房山和昌平等区域。

此前，中海北京公司在京销售额远超中海新城。不过，去年6月底，中海新城在西城区的京华玖序入市，成为北京2024年度单盘销售冠军，使得中海新城去年业绩大幅提升。据悉，该项目位于西二环，为中信城五期，地上建面9.58万平方米，容积率2.35，产品为洋房+小高层，共计499户，成交均价在17万元/平方米以上。

去年11月，中海新城斥资153亿元拿下上述朝阳组团地块，加大在核心城区布局。紧随其后，中海北京公司也于去年12月以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块，并于今年1月份再以40.08亿元拿下其隔壁西南郊区冷库地块。更为引人瞩目的是，其还于3月份以75.02亿元、27.93%溢价率拿下海淀树村地块，楼面价10.23万元/平方米，刷新北京楼面价纪录。

根据天朗房研网数据，今年上半年，中海新城在京实现112亿元销售额，仅次于中建智地的120亿元。其中，万吉玖序项目贡献约35亿元。除了朝阳组团地块的3个项目外，中海新城在西城区的京华玖序继续贡献约17亿元业绩。目前，该项目网签282套，去化56%；石景山的寰宇天下天镜上半年实现销售额约13亿元，该项目去年3月底入市，目前网签去化35%。

今年，中海新城仅在石景山以45.23亿元底价拿下西黄村地块。据悉，该地块建面6.5万平方米，其特殊价值在于虽在行政上归属石景山，但直线距离海淀核心功能区较近，是承接海淀外溢客群与吸引石景山本地改善需求的重要点位。

该地块周边现有成熟配套，如京西大悦城、当代商城、远洋春秋里、山姆会员店等。不过，地块零散形状狭长，且周边建成环境复杂，导致后期楼栋排布优化难度大，可能会影响部分户型的得房率及采光等。

该项目与同一天所出让的海淀宝山村地块相距仅3公里，后续将形成直接竞争。7月份，中海新城率先发布产品规划，其中640地块主要为大面积的改善型产品，648地块、650地块则主打刚需产品。