三间房新盘半年连续取证 保利、中海、金茂的朝阳“大乱斗”

观点网 保利朝观天珺再获预售许可证。

8月2日，北京朝阳三间房新盘保利朝观天珺（备案名“天珺和苑”）剩余两栋住宅楼取得预售许可证，加推房源144套，面积达2.94万平方米。

加上5月23日取证的首批房源，保利朝观天珺规划的541套住宅均已入市。

不过，这一项目去化情况似乎不及预期。据北京住建委消息，截至目前保利朝观天珺网签55套，签约面积6758.39平方米，成交均价8.38万元，收金约5.67亿元。

在半年内密集加推，保利朝观天珺“抢跑”背后，暗含着朝阳新房密集供应带来的竞争压力。

从东坝到三间房，从黄渠到黄杉木店，据不完全统计，今年以来朝阳区入市的高端项目超十个。改善盘“大乱斗”之下，保利朝观天珺能否夹缝求生？

双子盘之争

时间回到2025年2月11日，朝阳三间房组团地块迎来公开拍卖。

拍地现场可谓是硝烟弥漫，中海、招商、保利+金茂联合体鏖战103轮，最终保利联手金茂以87.295亿元的代价成功夺地，楼面价达到5.16万元/平方米，溢价率10.5%。

拿地之后，这块黄金拼图被一分为二，南区1202-0006地块打造成为保利朝观天珺，而D区1205-0007地块则建设成为金茂满曜。

因是联合拿地，保利、金茂在上述两个项目当中交叉持股50%，为避免内耗，两家房企提出了“高低配”的策略。

其中，朝观天珺推出了朝青板块稀缺的140平方米的四居三卫双套房作为主力户型，总价门槛在千万级，而金茂满曜的主力面积段更为紧凑，130平方米以下房源占比高达七成，总价控制在900万内。

户型侧重与双盘价差让两项目精准锁定不同客群：保利意欲收割顶豪客群，金茂则捕捉预算更低的品质改善家庭。

但理想总是光辉灿烂，现实却又阴霾重重。原以为达成“共识”的三间房“并蒂莲”，仍旧难逃贴身肉搏的命运。

首先，三间房双子盘比邻而居，虽保利项目距离地铁褡裢坡站更近一些，但从大的配套层面来看，两者几乎共享。

其次，两者主力户型虽各有侧重，但面积段来看，保利朝观天珺与金茂满曜也存在一定重合。

保利项目共规划7栋住宅，541户，面积段包括91平方米三居，共30套；122平方米的四居63套；139平方米、157平方米的四居分别供应198套及250套。

而金茂项目规划了13栋住宅，共719户。其中，115/116平方米户型220套；129/133平方米户型近300套；148/159平方米户型总计150套左右。

就是这样一街之隔的两个项目，不出意外跑出了竞争的行情。

6月10日，保利朝观天珺项目率先开盘。据企业发布的喜报显示，项目首开销售21亿元，建面约139平方米的四居产品开盘即售罄。

虽网签存在一定滞后性，但距离项目首开已过去近两个月时间，其网签仍未提振。从北京住建委披露的数据来看，截至目前该项目实现55套网签，签约面积6758.39平方米，首批去化12.21%。

而金茂满曜于6月16日开盘，截至8月5日，网签138套，签约面积1.76万平方米，首批去化24.14%。

为何金茂满曜能够“后来者居上”？

有购房者在社交平台一语道破天机：“在位置、产品都满意的情况下，价格当然是越低越好。”

数据显示，金茂满曜网签备案价格区间为8.23万元/平方米-9.13万元/平方米，实际网签均价为7.79万元/平方米；相比之下，保利朝观天珺则备案均价为8.84万-9.25万元/平方米，网签均价也达到了8.38万元/平方米。

近6000元/平方米的价差，让金茂在这一场“贴身肉搏”当中赢得了先机。

不过，从此次朝观天珺第二张预售许可证来看，保利本次加推的144套房源备案均价在8.55万元/平方米-9.37万元/平方米之间。

朝阳大乱斗

拿地仅半年时间，保利朝观天珺选择紧急加推，打响收官之战，其中固然有来自金茂的竞争压力，但真正威胁或许源自朝阳高端住宅的“大乱斗”。

今年以来，北京朝阳迎来了新一轮新房供应潮，上半年已有五个新盘入市。

数据来源：北京住建委、观点指数整理

除了保利朝观天珺及金茂满曜以外，其余三个项目来自中海。

据了解，在2024年11月29日，中海地产以153.32亿元拿下的朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块，于今年上半年陆续入市。

其中，小红门地块开发为中海时光之境，住宅建面5.45万平方米，拟建设7栋洋房及小高层，规划户数432户。

该项目在今年3月20日获取首张预售许可证，推出258套住宅，准售面积约3.24万平方米，总货值约25.92亿元。

3月30日，该项目首次开盘，从官方销售口径来看，销售金额达到13.6亿元。不过，北京住建委网签数据来看，目前项目网签64套，签约面积7368.73平方米，均价在7.72万元/平方米。

十八里店地块开发为中海朝阳ONE，总建面12.75万平方米，规划建设17栋洋房及高层，共888户。项目在上半年取得了三张预售许可证，共推出756套房源，目前网签95套，网签面积1.18万平方米。

酒仙桥地块开发为中海萬吉玖序项目，规划9栋住宅楼，共370户，销售指导价12.5万元/平方米，项目在上半年已经接连两次取证，推出全部房源，目前共网签了181套，去化近五成。

面对如此密集的供应，每个项目都在使出浑身解数争夺购房者，但在楼市整体下行的大背景下，压力渐显。

从北京市朝阳区统计局公布的数据来看，上半年朝阳区商品房销售面积为56.7万平方米，同比减少10.1%，住宅销售面积减少36.1%至34万平方米。

但压力并不止于此。

今年4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝阳城开以126亿元底价竞得朝阳黄杉木店+孙河组团地块，成交楼面价5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳宅地总价纪录。

上述组团地块同样规划了两个住宅项目，其中，中建智地主导操盘02地块，定位为140平方米至300平方米的改善型产品，项目定名紫京宸园；而01地块则由金茂和越秀联合开发，项目定名为璞樾，面积150平方米起步。

近期有市场消息透露，上述两个项目将在今年九月入市。

换而言之，在现有的竞争格局当中，中建智地与越秀、金茂等将再度下场厮杀，保利朝观天珺的市场份额或被进一步挤占。

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