土地周报 | 成交规模延续环比上升，溢价率出现大幅回落（7.28-8.3）

2025年第31周

2025年7月28日-2025年8月3日，第31周土地供应规模环比回落，成交规模延续环比上升，创下半年以来周度新高，溢价率出现大幅回落，再度降至年内低位。本周重点城市监测供应建筑面积为426万平方米，环比增长39%，成交建筑面积522万平方米，环比上升54%。本周一二线城市成交高总价高溢价地块明显减少，导致平均楼板价、溢价率均显著回落。

供应：本周供应建筑面积426万平方米，环比增长39%。本周重点城市供应含宅用地24幅，平均容积率1.81，南京、上海、无锡本周供应宅地平均容积率均不高于1.8。

重点供应地块方面，上海在本周进行了七批次的土拍挂牌，共挂牌5宗宅地，其中出让总价最高的地块为普陀区真如A03B-04、05号地块，地块分为两个子地块，合计出让底价46.46亿元，建筑面积6.6万平方米，平均楼板价7万元/平方米。2025年中，上海公布了普陀区两处高品质城市更新区域的发展规划——“真如翠谷”和“真如之心”。本周挂牌的A03B-04、05地块是真如翠谷住宅项目的主要组成部分，其东侧的A03D-01商住地块于7月24日拍出，住宅部分成交楼板价为7.2万元/平方米。目前真如翠谷只剩下最核心的A03C-01、04地块尚未进入环节，真如城市副中心已经进入了完全建成的加速冲刺阶段。当前，真如翠谷东侧的郑家宅旧改地块售价在11万元/平方米左右，真如翠谷的建设推进，有望进一步推高板块的居住价值。

北京丰台区莲花桥挂牌一宗宅地，出让底价29亿元，容积率2.66，起拍楼板价5万元/平方米，规划建筑面积5.8万平方米。地块位于六里桥街道，处在北京西四环内侧，地理位置优越，周边医疗、商业、教育配套完善，临近的岳各庄批发市场仍在拆迁中，目前周边四环内新房售价在8万元以上。

成交：成交建筑面积522万平方米，环比上升54%，成交金额347亿元，环比上升下降29%。本周高总价、高溢价成交地块数量下降，平均溢价率回落至2.4%，重新下降至年内低位。不过部分优质地块还是拍出了不错的热度，如杭州上城区华丰低密地块、南京鼓楼微型城更地块等。

7月29日，杭州华丰宅地进入出让环节，地块出让底价14.9亿元，容积率1.9，经过43轮竞拍后由伟星房产竞得，成交总价19.1亿元，溢价率28%，成交楼板价1.96万元/平方米。该地块原为城中村，地块周边地铁交通、商业综合体等配套齐全，西侧临近小河，目前周边在售优质新房售价3.7万元/平方米左右。

在7月30日的南京土拍中，热度最高的同样是一幅城市更新相关宅地，鼓楼河西北地块出让底价2.8亿元，容积率2.2，经过89轮竞价后，由北谷控股以3.73亿元竞得，成交楼板价达到4万元/平方米。该地块是鼓楼区通过城市更新挖潜得到的优质宅地，体量小，地块西侧为金陵汇文中学，优质学区、交通、商业各类配套成熟，目前同板块新房售价可达6.5万元/平方米。

浙江永康市本周高溢价成交一宗宅地，地块出让底价3.31亿元，容积率仅为1.01，可打造为高端低密产品，经过169轮竞价后由宏盛置业竞得，成交总价5.1亿元，溢价率54%，平均楼板价2.7万元/平方米。该地块处于永康山水新城板块，周边教育、商业、医疗配套成熟，生态资源丰富。

（来源：克而瑞地产研究）