14亿元收购1377套存量商品房用作保障房，是经济账还是糊涂账？

14.43亿元收购1377套存量商品房，转化出2100套保障性住房——广东这笔看似庞大的财政支出，背后隐藏着一笔精打细算的经济账。

在楼市库存高企与住房保障需求并存的当下，政府通过"以购代建"模式，既为开发商纾困，又为新市民安家，更以远低于新建成本的效率实现多方共赢。这究竟是亏本买卖还是智慧决策？

我们尝试从成本收益、市场影响、社会效益三个维度拆解这笔关键账本，揭示保障房新政如何成为稳定楼市的新引擎。

成本核算：14亿元花得值不值？

7月31日，广东省住房城乡建设厅召开全省收购存量商品房用作保障性住房视频培训会议。

今年以来，广州、深圳、佛山、珠海等4个城市已完成4个项目共1377套的存量商品房用作保障性住房项目收购工作，收购金额14.43亿元，相关项目预计供应保障性住房共约2100套。

首先，先来看看单套商品房的购买成本。

1377套存量商品房，总收购价是14.43亿元，单套均价约为104.8万元/套。

若当地同类商品房市场均价为120万元/套，则相当于以87折收购，节省约15%成本。

若开发商因库存压力降价至100万元/套，则收购价基本持平，但批量采购可能附带税收优惠或配套支持。

其次，看改造成本。

部分房源需翻新或调整户型，按5万元/套估算，总改造成本约6885万元。

这么一来，总投入则变为14.43亿（收购） + 0.69亿（改造），约等于15.12亿元。

再次，供应2100套的奥秘。

部分大户型可能被改造成多间小户型，如90㎡三房改两套45㎡一居室，故实际供应量（2100套）高于收购量（1377套）。

若按2100套计算，单套综合成本约72万元，远低于新建保障房成本（通常100万+/套）。

收益分析：这笔钱如何回本？

第一，租金收益。

假设保障性租赁住房租金为市场价的60%（如市场租金3000元/月，保障租金1800元/月）。按2100套、出租率90%计算，年租金收入约4082万元。

这么一来，回本周期：15.12亿 ÷ 0.4082亿/年 ≈37年。

第二，财政补贴与金融工具。

其一是专项债支持，广东省利用低息专项债融资，年利率可能低于3%，减轻短期财政压力。

其二是PSL（抵押补充贷款），央行可能提供低成本资金支持，进一步降低资金成本。

其三是税收优惠，收购房企可获增值税、土地增值税减免，间接降低政府支出。

第三，节省土地与开发成本。

若新建2100套保障房，需支出土地成本（按1万元/㎡估算，45㎡/套），约9.45亿元；建安成本（按4000元/㎡估算），约为3.78亿元；总成本≈13.23亿元（仅建设，不含后期运营）。

如果对比收购模式，收购总成本15.12亿元 vs 新建成本13.23亿元，看似更高，但收购房源区位更优，会选择配套成熟的区域，无需额外基建投入；缩短供应周期（新建需2-3年，收购6-12个月即可入住）。

社会效益：隐性收益远超账面数字

第一，去库存，稳楼市。

这是最直接的效果——消化1377套存量商品房库存，缓解房企资金链压力，避免降价抛售冲击市场。

稳定地方土地财政，防止房企因流动性危机停止拿地。

第二，保障民生，降低居住成本。

此次收购1377套存量商品房，将提供2100套保障房，覆盖新市民、青年人等群体，租金约为市场价60%。

按每户月省1200元计算，年节省居住成本3024万元（2100套×1200×12）。

第三，优化资源配置。

存量商品房房多位于成熟社区，保障对象可享受优质教育、医疗配套，避免保障房“边缘化”。

减少重复建设，符合绿色低碳发展理念。

综上所述，从短期来看，政府以略低于市场的价格批量收购存量商品房，节省土地和建设时间成本；从长期来看，通过租金、金融工具、税收优惠等方式平衡支出，社会效益远超经济成本。

对比新建保障房，收购存量商品房用作保障房模式更快、更灵活，且能精准匹配需求（如地铁沿线、产业园区周边）。

对政府而言，用可控的财政支出，同时实现“去库存、保民生、稳房价”三大目标；对房企来说，可以快速回笼资金，避免债务危机；对租户而言，以更低成本入住配套成熟的住房。

这一模式正在全国推广，未来可能成为房地产调控和住房保障的常态化工具。

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