六连跌，名校学区房领跌，南通二手房价继续下探

7月，南通市区新房市场供需双双大幅回落——新增入市287套，供应量环比暴跌77%；成交备案218套，环比下跌47%。

相较而言，二手房市场表现稍显温和——7月南通全市二手房成交1163套，比6月只少了45套。毕竟处在酷暑淡季，又没有显著利好刺激，这样的表现已属不易。

不过，在“温和下行”的表面之下，是“以价换量”的残酷现实——7月南通全市二手房成交均价仅0.88万/㎡，比上月下跌2.7%。

要知道，7月全国百城二手住宅成交均价环比跌幅仅0.77%，对比而言，南通2.7%的跌幅堪称“暴跌”。

事实上，今年以来，南通二手房成交均价已经“六连跌”，2月还能勉强守住“万元关口”，3月就已跌至“9字头”，7月更是下探至“8字头”。

聚焦南通市区各板块，根据统计，7月跌幅最大的是濠河板块——成交均价1.22万/㎡，跌幅近18%；其次是秦灶板块——成交均价1.04万/㎡，跌幅超13%。

具体到各小区而言，据不完全统计，有以下小区7月成交均价跌幅超过了10%——

可以看到，表格中的青年路新村、郭里园新村以及银花苑，都是名校学区房，结合“濠河板块7月跌幅近18%”这一信息不难发现，学区房热度的下降对这类重度依赖名校光环的老破小影响巨大。

• 青年路新村——跌幅20.9%

青年路新村，坐拥启秀中学的老破小，7月成交均价1.61万/㎡，较上月暴跌20.9%。

该小区之所以跌幅显著，与5月（6月无成交）成交价“异常波动”有关——这套建面仅28.57㎡的一居室，成交价高达2.03万/㎡，明显高于同小区近一年其他房源的成交价。

事实上，这类“迷你学区房”，凭借好学区＋低总价双重优势，很容易出现非理性溢价。比如，望江楼小区就在2022年5月诞生一套“天价学区房”——建面43.49㎡一居室，成交价高达208万，单价近4.8万/㎡。

但此类交易不具备普适性，反而放大了环比跌幅。剔除这一异常值后，今年以来青年路新村成交的其余7套房源，成交价在1.5万-1.7万/㎡左右，7月成交价实际上属于市场理性水平。

• 郭里园新村——跌幅18.3%

不同于青年路新村的“异常波动”，濠河板块的郭里园新村，出现了明确下跌信号——7月成交均价仅0.84万/㎡，较上月大跌18.3%。

凭借市三中学区＋低门槛优势，郭里园新村二手房流通性一直很高。信息显示，该小区2021年上半年小户型成交价曾超2.7万/㎡，对比而言，7月成交均价还不到峰值的三分之一。

此外，该小区今年1-6月成交均价也一直维持在1万/㎡以上，7月却突然跌至“8字头”，这一变化再次印证这类老破小的核心卖点——学区。

目前，郭里园新村共有377套房源挂牌，整体挂牌均价约1.37万/㎡，部分急于抛售的业主，甚至直接将挂牌价降到了“8字头”。

• 银花苑——跌幅11.8%

银花苑，坐拥城中小学+市三中双名校的顶级学区房，7月成交均价已跌至1.46万/㎡，较上月大幅下跌11.8%。

信息显示，银花苑2021年那会儿一度卖到4万＋，好楼层更是超4.3万/㎡，如今竟然一路降到了1.5万/㎡以下，较峰值跌幅已超60%。

从下面的曲线图可以看出，今年以来该小区成交价堪称“极速下滑”。一季度成交均价还维持在2.3万/㎡左右，二季度就跌到了1.8万/㎡以下，7月更直接跌破1.5万/㎡大关。

目前，银花苑共有125套房源挂牌，整体挂牌均价依然在2.4万/㎡以上，但成交价的“极速坠落”已无可辩驳地宣告其价值的“大幅缩水”。

• 华强城——跌幅19.1%

除了上述三个名校老破小之外，华强城7月跌幅竟然也达到了近20%——成交5套，成交均价仅0.97万/㎡。

华强城二手房的流通性目前还算可观，但价格已经从高峰期的2.6万-2.7万/㎡回落超60%。

去年全年成交均价1.25万/㎡，今年一季度跌至1.19万/㎡，二季度跌至1.14万/㎡，7月直接跌到了“四位数”，彻底揭开了这个原港闸第一大盘的“遮羞布”。

目前，华强城仍有454套房源挂牌出售，挂牌量在南通市区数一数二。持续高位挂牌量意味着，在缺乏显著利好下，价格下行通道很难逆转，业主加速“割肉离场”恐成常态。