上海楼市松绑进行时，但别误读“全面放开”！

沪上限购“假放开真精准”，刚需该进场还是观望？

15%首付+3.05%利率！上海购房门槛降至十年最低

外环放开内环坚守：上海楼市调控的“阴阳策略”

增值税减了，个税没动！上海买房税费陷阱指南

上海拒绝“香港化”，限购底线暗藏什么信号？

“上海限购全面取消”的传言在2025年7月再掀波澜。但翻开沪房管〔2025〕27号文件，核心条款仍是那句老话：精准调控、分区施策。政策工具箱确实在松动，可网传的“四大松绑”至少掺了半壶水——有些调整正在落地，而有些纯属一厢情愿。

拆穿“全面放开限购”的滤镜
当隔壁杭州、南京已向非户籍人口敞开大门时，上海却把门槛拆成了“阶梯”：

外环外普通住宅：非沪籍单身缴满5年社保可购1套（崇明除外）；

积分优待通道：持居住证且满120积分的家庭，社保满3年即可全市购房；

核心城区防线：静安、黄浦等内环区域，非沪籍购房仍需5年社保且限购1套。

上周浦东某中介用“崇明不限购”招揽客户，被购房者投诉后火速撤下广告——真相是：在崇明购房需当地社保记录。单身想买度假房？先缴满12个月崇明社保。

税费博弈：真减负还是假噱头？

增值税减免≠取消
2024年底新政将免征年限从5年压到2年，但链家研究院的数据泼了盆冷水：满2年房源仅占挂牌量的37%。普陀区业主王先生算过账：一套2019年购入的500万住宅，满5年可省28万增值税，若未达年限仍需缴纳。

个税“隐形炸弹”仍在
“满5唯一”仍是免税铁律。徐汇改善族李女士吃了闷亏：卖掉名下唯一住房后，因新房交付延期被迫租房过渡8个月，再购房时被判定“非唯一”，多缴了15万个税。

金融杠杆的“天花板”早到了

首付触底难掀浪花
15%的首付红线已逼近银行风控极限。央行上海总部2025年6月报告显示：首付20%以下贷款违约率是30%首付的2.3倍。更现实的是——总价800万的房子首付降5%（40万），月供却暴增7000元。

利率让利空间耗尽
建行客户经理陈某透露：当前3.05%的首套利率，银行净息差仅剩1.1个百分点。即便9月再降10个基点，百万贷款月供仅减少60元，还抵不上周末聚餐的开销。

市场实态：冰火两重天

新房热背后的推手
2025上半年外环外成交占比冲到71%，但价格涨幅超12%的楼盘都有共同点：对口新建学校。嘉定新城某项目因引入华二学区，单月涨价8500元/㎡，把周边二手房逼到降价8%抛售。

二手房东的残酷夏日
7月前两周中介带看量环比降18%，议价空间却放大到5%-8%。杨浦内环某1998年老房挂盘三月无人问津，上周降价12%后火速成交——这类案例正在中心城区蔓延。

未来方向：房产税改革的靴子
财政部专家在6月闭门会上透露方向：交易税做减法，持有税做加法。参考重庆试点方案：

首套免征，二套按评估价0.5%阶梯征收；

三套以上税率跳涨至1.2%-2%。
这意味着：靠囤房收租的投资客将成重点“照顾对象”。

三类人的生存法则
▶外地单身刚需：
抓住外环新政窗口期，但避开远郊“画饼区”（如奉贤海湾镇）。青浦17号线地铁盘、松江大学城次新房更抗跌。

▶多孩改善家庭：
别被“可购三套”迷惑！第三套房契税3%且限贷。杨浦案例：张先生卖掉两套老破小置换大平层，比直接买三套房省下52万税费。

▶急售置换业主：
静安某房东的教训：硬扛市场价3个月，最后比邻居少卖45万。当前行情下，主动降5%能抢跑，死守高价必踩空。