从豪宅替代到去化难题，广州商业大平层成千万级“烫手货”？

广州国际金融城正值开发高峰。毕思懿/摄

能支付数千万元甚至上亿元买套“定位模糊”产品的客户，究竟有多少？

毕思懿/发自广州

“现在根本不敢贸然开盘，样板间、物料都准备好了，但客户寥寥无几，真正来看房的更是少之又少。”广州一商业大平层项目的销售人员刘辉（化名）坦言，尽管项目前期投入颇多，但市场反馈远不及预期。

过去两三年，商业大平层一度被视为高端住宅市场的“新贵”。这类产品主打核心地段、江景资源、超高层高与大尺度空间，售价动辄数千万元甚至上亿元。在住宅限购背景下，凭借“可居住+不限购”的双重特性迅速蹿红。

但进入2025年，随着产品集中入市、购房逻辑转变，这一曾经的“明星品类”正面临集体降温。

标杆项目热度下滑

作为广州商业大平层的代表项目，广州·鹏瑞1号曾因高规格打造与多宗亿元成交案例成为市场焦点。

项目位于广州国际金融城，与琶洲隔江相望，占据珠江沿岸景观位置，享有“珠金琶”黄金三角区资源。开发商还斥资数亿元取得北帝沙岛20年经营权，意在打造塔尖生活方式。产品由国际设计团队操刀，层高3.8~4米，户型面积普遍在300平方米以上，总价多在5000万元以上。

广州·鹏瑞1号项目入口处。毕思懿/摄

2024年，鹏瑞1号因T1栋备案均价达34万元/平方米，顶层复式备案价突破56万元/平方米，一度登上市场热搜。

但到了2025年上半年，市场情绪已然反转。据接近销售团队的消息人士透露，鹏瑞1号自年初以来去化放缓，即便频繁举办圈层营销活动，依旧难以撬动成交。

阳光家缘数据显示，截止8月1日，项目T1栋仅售出3套，上千平复式尚无成交，T2栋售出23套，T3栋售出14套。

“这些网签数据主要来自2023、2024年，去年各种亿元成交、价格创新高的宣传铺天盖地，今年几乎听不到任何声音。”一位业内人士表示。

这并非个案。广州多个商业大平层项目同样面临“看的人少、买的人更少”的现实。

上述业内人士表示，鹏瑞1号作为价格与产品力均属“天花板级别”的项目，虽然客户基数本就有限，但凭借明确的定位和突出的居住、圈层属性，仍具备一定吸引力，能吸引高净值人群关注。尽管如此，项目成交仍在放缓；而对于那些定位模糊、产品混杂的项目而言，所面临的市场压力更为严峻。即使价格有所松动，客户依旧观望。

供给井喷“稀缺”失效

商业大平层当前最大的问题，是原本“稀缺”的属性正在瓦解。

2025年以来，商业大平层项目在广州出现“井喷式”入市。从天河到海珠、荔湾，从金融城到琶洲CBD、珠江后航道再到白鹅潭，供应源源不断。

以海珠为例，仅琶洲板块在售或计划入市的商业大平层就包括保利琶洲四季、力迅琶洲湾、晓庐、华发崇云、广州城投·琶洲公馆、开元广场、丸美琶洲总部等多个项目。在珠江后航道板块，还有广州之窗WIN100、太古仓等项目，其中不乏面积300平方米以上的大户型。

琶洲CBD实景图。网友供图

“现在项目都在等客户。”刘辉直言，虽然产品供应明显增加，但高净值客户群体并未发生变化，加之当前市场情绪趋于谨慎，许多客户即便下定，后期仍可能反悔。

不仅如此，即便是住宅豪宅市场，热度也明显回落。

克而瑞数据显示，2025年上半年，广州总价千万级以上一手住宅成交1567套，同比下滑34%；成交均价78821元/平方米，同比回调8%。

更关键的是，广州全面放开住宅限购政策，也对商业大平层的购买逻辑造成冲击。

刘辉提到，2025年以来多个焦点住宅项目陆续入市，接下来还有面粉厂项目、冼村项目，以及跑马场地块，均对高净值客群形成强吸引力，令不少买家转向观望。

“过去商办产品最大的优势是不限购，现在这一点已被抹平。”一位商办产品操盘手坦言，小面积商办产品通常靠租金回报吸引投资客，但两三百平方米的商业大平层逻辑不同，购买者多用于自住或作为会客场所。如今市场上同样拥有地段、圈层和产品优势的大平层住宅选择丰富，在不限购的背景下，客户还有多少理由为“替代品”买单？

写字楼空置催生产物

广州商业大平层的大量入市，背后多数是对写字楼项目的“再包装”。

过去数年，广州经历了一轮核心商务区的开发高峰。琶洲西区、广州国际金融城、白鹅潭商务区等板块，承载了大量的写字楼规划。然而，受限于产业导入节奏与城市招商瓶颈，广州写字楼市场的空置率一路走高。

世邦魏理仕数据显示，2025年上半年，广州优质办公楼新增供应达35.9万平方米，同比暴增126%，主要集中在琶洲、金融城与鱼珠。尽管净吸纳量同比增长20.5%，但远低于新增供应，致使全市空置率上升至20.5%，较去年底上涨1.8个百分点。

“广州写字楼现在不好租，也不好卖，是行业共识。”上述业内人士称，不少开发商在销售压力下被迫“临场变阵”，将原写字楼项目“住宅化包装”，以商业大平层形式推出市场，寄望借居住功能吸引买家。此外，相较于写字楼，商业大平层的利润空间也更可观。

但问题在于，能支付数千万元甚至上亿元买套“定位模糊”产品的客户，究竟有多少？

上述商办项目操盘手表示，商业大平层在产品层面确实拥有建筑立面地标化、超高层高、奢侈配套、灵活功能空间等优势，在某些方面可补足住宅短板。但当这些优势被标准化复制后，也容易沦为同质化产品，缺乏核心竞争力。

业内普遍认为，如果商业大平层无法明确其使用场景——是作为企业办公、总部驻地，还是纯粹的居住和圈层社交空间——定位模糊将持续制约其市场发展。