房地产被抛弃了吗？

　　我这几天去迪拜了，一直不方便写稿子，今天再补充说一下重点。

　　就是前两天的会议通稿中，稳房地产提都没提，很多自媒体说是首次中央会议没有提及房地产几个字，是不是真的被彻底抛弃了？没人管了？

　　这次大会确实是没提，但我查了下过去，其实也不是首次没提了。

　　2019年和2022年年底的政治局会议，都没有直接提到房地产，但这并不代表下一次开会就不会提到了，以及出台各种房地产政策。

　　这次关于下半年房地产的政策，只是说了一句，加力实施城市更新行动。

　　我理解的意思就是只能给老房子修修补补，别指望下半年有什么发国债回购商品房的大政策出来了。

　　说明房地产止跌企稳，在上面看来不是眼下要解决的当务之急，最急的是赶快化债。

　　也说明房地产眼下确实没有以前那么受重视了。

　　为什么，因为现在房地产已经在ICU了，但好像并没有对经济造成破坏性影响啊，GDP居然还有5个多点，银行业也没有发生金融危机。

　　过去两年中央开会经常会提到一句，牢牢守住不发生系统性风险的底线。

　　以前我们总认为房价跌30%，银行要倒闭，现在都跌了40%，银行股还涨的飞起，也没有一家大银行倒闭，系统性风险也守住了，没有房地产拉动，经济照常运转。

　　如果你是上面，看到这个结果，你会怎么想？是不是会感觉中国 房地产危机并没有大家说的那么恐怖。中国有自己的特色，好像跟美国日本的房地产危机不太一样？

　　就跟一个公司老板一样，原来大家都以为公司没了他就要倒闭了，结果发现他成植物人了，公司业绩虽然有所下滑，但好像也还能运转下去，那可能也没那么着急救他了，反而重点是做其他事了。

　　未来如果还是像现在这样，经济增速能达到预期，也没有金融危机，那房地产政策，想要国家扩大国债拿真金白银来回购商品房应该是不可能的了。

　　基本上就是眼下这种温水煮青蛙，慢慢由市场自己出清，等到居民、企业和地方的负债率都降下来了，楼市自然就好了。

　　因为只要人均可支配收入每年有五个点的增长，就说明总有人的收入涨的不错，传统产业的人可能感觉收入不涨，但新兴产业收入在涨啊。

　　所以哪怕你短期不看好楼市，但如果眼光放长远一点，一二线城市的房价总不可能一直跌下去吧，但这个底部在哪里，现在确实没法预测。

　　现在短期两年还有最大的一个指望，是看美国啥时候降息，中国跟着降了，因为房贷利率如果能降到2以下，达到甚至超过租售比，那二手房自然会减少抛售，也会增加购买力。

　　今天美国的就业数据亮出来了，确实不如预期好，所以大家预期今年9月会提前降息。

　　虽然我们老百姓的体感跟经济数据可能确实不一样，毕竟大家的财富都是在房子上，但上面做决策就是拿数据拿结果做为判断依据，你觉得楼市不行了，上面看着没事，三百六十行，没有了房地产，其他行能拉动经济增长也行。

　　房价短期如果不能涨，就让你们去股市赚钱，所以现在就引导各种资金流入股市。

　　昨天财政部、税务总局还出了一个政策，就是从今年8月8日起，买国债、地方债、金融债的利息收入，都要征收增值税了。以后说不定我们存银行利息都可能要征税。

　　这等于是降理财产品收益率，就是想办法把资金赶出去买房买股。

　　过去房地产高速增长的时代，大家都不看租售比的，因为不指望那点租金，全是想着大涨赚钱。

　　但大涨时代过去后，现在市场的投资资金都开始要看租售比了，未来中国这个指标也会慢慢跟国际接轨。

　　这几年国内资金都在往外面跑，买房子的喜欢去香港、新加坡、东京、澳洲、迪拜、伦敦、泰国曼谷等租售比高的地方。

　　下面这个图是2024年高净值人士资金流入流出图。

　　左边，2024年高净值人士净流入前10个国家分别是阿联酋、美国、新加坡、加拿大、澳大利亚、意大利、瑞士、希腊、葡萄牙、日本。

　　右边，高净值人士净流出最多的10个国家和地区分别是中国、英国、印度、韩国、巴西、南非、中国台湾、尼日利亚、越南。

　　阿联酋成了资金流入第一，而中国成为资金流出最多的国家。

　　富豪买是为了分散风险投资，而高产也去出去买就是看中他们的租金回报率都比较高，楼市相对成熟稳定，不会大起大落，孩子过去上学租金太贵，买个房子到时候卖了也划算。

　　这次我去阿联酋迪拜旅游，相当于中国的上海，顺便也考察了一下当地的房地产市场。

　　去之前只听过迪拜闻名于世的有世界第一高楼哈利法塔，世界第一座七星级酒店帆船酒店，还有富得流油的中东土豪。

　　但我真没想到迪拜租金回报率居然是全球最高的，平均能达到6.5%，部分地区甚至能达到10%以上，而且没有房产税。纽约是4.6%（但每年有房产税1,2%-3.3% ），伦敦3.2%，香港2.75%，新加坡2.5%，北京上海只有1点几。

　　迪拜核心区房子均价是4.7万元/平，而香港高达19.2万/平，新加坡也有16.5万/平，伦敦15.4万/平，北京上海核心区房价基本都是超过十万了 。

　　算下来迪拜的租售比居然远高于新加坡、伦敦、悉尼、东京等国际化城市。

　　在迪拜主城区买一套200万迪拉姆，大概将近400万人民币（1迪拉姆=1.963人民币）的房子，一年租金可以收到三十万，还可以办理十年黄金签证，享受阿联酋居民福利，比如不要付个人所得税。

　　我在深圳，如果是南山区一套400万的房子，一年大概是六七万租金吧，虽然也没房产税，但这收益率还是差太远了。

　　让我感觉不可思议，怎么租金会这么高，房价又不算高呢？

　　迪拜最大的华人房地产中介公司德西亚负责人告诉我，有几个原因。

　　第一个，在迪拜买房三年内就要付清全款，等于没有杠杆，所以没啥房价泡沫，大家全款买不起房的就得租房，租金就很高。

　　第二个，迪拜跟新加坡有点类似，阿联酋属于中立国，安全，资金进出也没有外汇管控，自由，所以是热钱的避风港。

　　第三个，迪拜的汇率，跟港币一样，对准美元，实施固定汇率， 从1997年到现在汇率都没变过，一直是3.672，不用担心汇率风险。

　　第四个，迪拜税收很低，企业所得税仅为9%，没有个人所得税，买房也能避税，比如英国人因为避税去买房的就特别多。

　　第五个，这几年中东战乱不断，巴以冲突，俄乌冲突，周边战乱国的富人就喜欢去这里避险。穷人就去打工，在迪拜当保洁员都是1.5万元起步。

　　加上这几年中国加紧搞一带一路，去中东赚土豪的钱也容易，企业和人口流入中东确实越来越多了，现在迪拜的工地现场，超过7成的建筑公司都是中国的。听说强东哥也去迪拜开物流园了。

　　所以过去五年，迪拜外来人口总共流入了100多万。

　　简单来说，就是流入的人口不断增多，而房子供给量又跟不上，富人有钱就买房，中产没钱就租房。

　　所以房价和房租同频上涨，2024年迪拜房租涨了20%，房价涨了17%。

　　2020年11月-2024年12月，迪拜公寓累计涨幅64~94%，别墅累计涨幅90~180%，豪宅累计涨幅122%，创下国际大都市最快涨幅纪录。

　　我去迪拜本土开发商 杰克宝的几个项目也参观了一下，他们就是几个沙盘放在大厅，也没什么像样的样板房，现场人如潮水，来自各国的面孔都有，还不等开盘他们就预订完了。

　　我在楼盘现场碰到不少中国人，一问发现很多人都是奔着给小孩投资去的，因为购房只要超过200万迪拉姆，就可获得10年黄金签证，而且可以无限次续。

　　而且迪拜经济稳定增长，人均收入高达44万人民币，人口持续流入支撑基本面的情况下，他们都预期未来十年迪拜的房价还会涨。

　　现在的迪拜有点像十几年前的深圳，还处在城市快速建设的过程中，

　　因为相比新加坡、伦敦、香港、纽约这些房价动辄一二十万一平，高产已经高不可攀的地方，迪拜四五万的房价最起码还够得着。

　　就算买200平的两房豪宅，总价大概也只要1000万多人民币。

　　还有刚需盘，套内100多平两房，带泳池加花园50㎡，总共400多万人民币，一年能租三十多万。

　　70平的大一房，大概240万人民币，一年能租15万人民币左右。

　　最小的一房面积40平左右，大概总价是130万人民币，一年租金收入可达11万，就算扣除物业费托管费之类的各种成本，到手净租金收益也可以拿到8.5万左右。

　　目前迪拜人口是397万，超过9成都是外来人口，按照迪拜政府的计划，到2040年人口要达到780万，等于迪拜城市化进城至少还有一半的空间。

　　未来房价想象空间确实还是蛮大的。