当前楼市，非常冷

　　从数据上，地产已到历史冰点。

　　一线城市二手房价集体跌回2016年。

　　根据瑞银的报告，48%的受访者无购房意愿，创11年新高。73%的租房者选择继续租房，放弃买房计划。42%的人相信未来12个月房价还将下跌，仅15%认为会上涨。

　　一线城市二手房价跌回2017年水平，二线城市退守2014年阵地，三线城市更惨烈，价格倒流至2011年水位.

　　业主财富大面积缩水。一线城市业主尚有微薄浮盈，二三线业主已深陷亏损。市场分化不可逆，仅一线城市凭借人口虹吸力筑底。

　　全国性回暖还需等待，且前提是政策持续输血。

　　摩根的报告显示：56%的业主甘愿亏本抛售，比4月激增13个百分点。但他们的止损线清晰，若降价超10%，42%的人选择“躺平不卖”。

　　买卖双方两端僵持，交易冻结。

　　一线城市神话同步破灭。50%的北上广深受访者看跌未来房价，比4月二线城市看跌比例还高5个百分点。

　　事实证明，需求刺激基本失效，央国企与民企、豪宅与普宅、一二线与三四线的三重分化加速。民营房企退守生死线，“生存”取代“扩张”成为唯一目标。

　　中指数据显示：TOP100房企1-7月销售额同比萎缩13.3%，比1-6月降幅再扩大1.5个百分点。7月单月销售额同比暴跌18.2%，头部阵营仅7家央国企逆势增长。

　　从合约销售来看：全国30城下滑了22%。

　　民营开发商最惨，合约销售同比大跌45%；半国企下滑26%；国企稍好一些，同比下降17%，但也难言乐观。

　　二手房市场同样难受。

　　全国50城挂牌量，同比又增长了9%。

　　730会议，没有带来预期。房地产首次从“重点领域风险”清单消失，仅以“高质量开展城市更新”22字带过。相较4月会议“消化存量房产”“优化增量住房”的详细部署，此次近乎“政策静默”。

　　房地产被纳入“城市更新”子模块。

　　再加上上半年5.3%的GDP增长，很明显在陈述一件事。我们的经济似乎不需要地产也可以满足增长。

　　彻底关闭下半年大规模刺激的可能性。

　　所谓“因城施策”，只剩地方零敲碎打的修补空间。

　　回首2024年，政策不断探底，利率不断下探，专家也认为楼市拐点降至，但市场似乎比我们料想的要理性。

　　“根本卖不动”

　　从整体经济来看，我们从2019年以来就进入化债周期，持有房产就相当于同步在参与化债。

　　因此，在地方债务没能得到修复之前，经济很难回到实质性正轨，地产的修复也自然无法如期到来。

　　有没有发现，如今的市场是一边地王频现，一边销售不断探底。为什么？因此当下的政策，例如好房子、新规房等等，都在刺激资金从二手房市场流入新房市场。

　　本质上就是在帮忙化债。

　　中美摩擦没有迎来终点，地产也没有迎来止跌时间点。如果降息迟迟没有到来，留给地产的唯一刺激，只剩下贴息。

　　贴息的钱，就来自某些投资收益。