又一家头部央企退市…

有时候，新生不得不以告别作为序章。

7月31日晚间，大悦城发布公告称，公司控股子公司大悦城地产将通过协议安排的方式回购股份，并计划在香港联交所撤销上市地位。

说白了，就是大悦城控股要用现金把自家在港交所上市的子公司股票都买回来，然后让它功成身退。

一场看似平平无奇的公告，却在市场掀起了一场轩然大波。

要知道，自2013年上市至今，大悦城地产已经在港交所风雨兼程闯荡了12年。

12年，对于一个公司来说，不长不短。

它不足以赋予企业足够深厚的实力积淀，却足以使之经历几个完整的经济周期。

12年间，大悦城地产在香港资本市场这条赛道上十年如一日地努力狂奔，它见证了商业地产的黄金时代，也经历了如今的举步维艰。

如今，终点站已经到了。

对于大悦城地产，它的选择是：下车，回家。

01

港股退市

12年功名尘与土，自此终结

7月31日晚，大悦城控股（000031.SZ）宣布，其控股子公司大悦城地产将以每股0.62港元的价格回购股份，并计划从香港联交所撤销上市地位。

对于这次告别的“分手费”。大悦城控股给出的回购价是每股0.62港币。这个价格，相比停牌前的股价溢价高达67.57%。

对此，大悦城控股的态度很明确：“感谢大家12年来的支持，我们好聚好散，给大家一个满意的交代。”

对于那些被长期套牢的小股东们来说，这也算一场迟来的“救赎”了。

然而，这个看似慷慨的价格，相比大悦城地产每股2.081港元的净资产，却打了近三折，折让高达70.20%。

也就是说，这家在港交所上市了12年的商业地产巨头，市值长期被严重低估。

这就有点耐人寻味了。

这不禁让人感叹，上市12年，大悦城地产走过的，是一段怎样的心酸路。

不过，对于母公司大悦城控股来说，做出这个决定也绝非一时兴起。

大悦城地产的退市，可以追溯到它与母公司大悦城控股（原中粮地产）之间旷日持久的“豪门恩怨”。

2019年，中粮系启动重大资产重组，A股平台大悦城控股通过发行股份方式收购了大悦城地产的控股权。

这场重组，本意是解决两家上市公司的同业竞争问题，但却形成了一个独特的“A控红筹”架构：A股大悦城控股+港股大悦城地产。

这个架构，在当时看来，似乎是一个完美的解决方案，但随着时间的推移，它却像一个罹患“双重人格”的病人，让大悦城陷入了尴尬境地。

一方面，大悦城地产的股价长期低迷，流动性差。

截至停牌前（7月18日），股价报收0.37港元/股，总市值只有区区53亿港元，与其2024年162.42亿元的归母净资产相比，简直就是白菜价。这不仅导致公司在资本市场上融资困难，也使其价值长期被严重低估。

另一方面，双重上市的架构，也让大悦城内部的决策链条变得异常冗长复杂，降低了管理效率。

对于这些几近积重难返的痼疾，大悦城控股开出的“药方”，便是私有化。

1.决策链条的“瘦身计划”

首先，私有化退市能极大地简化公司的治理结构。

一个A股母公司管理一个港股子公司，意味着两套董事会和股东大会，决策流程复杂且漫长。

私有化之后，大悦城控股将直接掌控大悦城地产，业务策略和重大决策将不再受限于港交所的上市规则，决策链条得以大幅缩短，治理结构更加扁平高效。这将使公司能够更直接、敏捷地统筹战略方向与资源配置，战斗力自然蹭蹭往上涨。

2.资源的“大融合”时代

其次，这次退市，是为了一场更宏大的“资源整合”计划铺路。

过去，由于大悦城地产的独立上市地位，大悦城控股旗下的商业地产、物业开发、酒店运营等业务板块，在资源调配上总存在隔阂。

私有化后，这些隔阂将彻底消失，散落的“珍珠”，将被重新串成一条项链。

大悦城控股可以整合所有资源，打造一个更强大的“航母战斗群”。例如，商业地产和住宅开发可以更好地协同发展，酒店运营和管理输出也能互相借力。这样一来，公司的整体运营效率和市场竞争力都会得到显著提升。

02

业绩承压

未来商业版图藏在魔都核心区

大悦城近年的业绩情况可谓不容乐观：虽然7月14日，大悦城公布2025年半年度业绩预告，今年上半年公司实现归属于上市公司股东的净利润8000万元～12000万元，同比扭亏为盈。

但是，拉长时间来看，大悦城长期业绩承压，2020年归母净利润大幅下滑，2022年以后均为亏损状态。

今年5月份，大悦城在业绩说明会上表示，房地产行业仍处于深度调整期，公司当前重心仍在于现有业务的专业化、精细化运营，确保核心业务基本盘，短期内更加注重资源的聚焦，并在城市更新、管理输出等方面充分发挥优势，优中选优做好项目。

在探讨大悦城地产的商业版图时，我们必须将目光投向上海。

这座城市，对任何一家希望在中国房地产市场占据一席之地的企业而言，都是一片高投入、高难度、高回报的战略高地。

而大悦城地产，正是在这座城市中步步为营，下出了一盘精彩的棋局。

大悦城在上海的故事，始于一个大胆的构想。

传统的商业地产，往往围绕着“购物”这一核心功能展开，本质是把一堆商店塞进一个大盒子里，主打一个买买买。

但大悦城选择了一条截然不同的道路。

他们意识到，在这个信息过载的时代，年轻人需要的不仅仅是商品，更是一种能满足情感需求、提供社交体验的空间。

于是，静安大悦城应运而生。

楼顶的标志性符号SKY RING摩天轮，在后人看来，是一次只属于商业鬼才的“神来之笔”，创意“可遇而不可求”。

但在大悦城地产眼中，它是历经千万次构想和打磨才诞生的上海地标，也是一场大胆设计、精心策划的商业突围。

这座矗立在购物中心顶端的摩天轮，让静安大悦城迅速在上海众多商业体中脱颖而出，成为了年轻人心中的“打卡圣地”，也为大悦城这个品牌，在上海打响了最响亮的一炮。

如果只靠一个静安大悦城，那还不足以称之为“棋局”。大悦城的野心，远不止步于此。

作为一家拥有多元业务板块的综合性地产商，他们深谙“鸡蛋不能放在同一个篮子里”的道理，一手抓商场，一手抓豪宅，把“持有+开发”双轮驱动玩到了极致。

当静安大悦城在商业领域稳扎稳打时，大悦城已将触角伸向了上海的高端住宅市场，开始了另一场精密的布局。

而且，他们选址的眼光，毒辣得让人拍案叫绝。

例如它在浦东参与开发的前滩海景壹号项目，无疑是大悦城对上海城市发展方向的一次精准押注。

前滩，作为上海新晋“宇宙中心”，未来的金融心脏，价值潜力不言而喻。大悦城在这里的布局，与其说是卖房子，不如说是出售一种未来生活的可能性。

随后，大悦城又将目光投向了更具历史底蕴和发展潜力的瑞虹新城。

在这个有着深厚底蕴的老牌高端社区，大悦城凭借自己的品牌影响力，把高端住宅的标准又拔高了一层。

而在正在崛起中的北外滩，大悦城同样没有缺席。

当大多数人还在讨论北外滩未来的宏伟蓝图时，中粮北外滩壹号早已悄然入局，以一种前所未有的纯粹，定义着这座城市的未来人居。

这片区域，曾是老上海的工业记忆，如今正被重新定义为城市的商业和居住新高地。

2023年9月，大悦城控股以楼面地价94,437元/m²的价格，将上海虹口区北外滩116街坊地块收入囊中。

这块地段的价值，用“寸土寸金”来形容毫不为过。它紧邻地铁4号线和12号线大连路站，与北外滩来福士咫尺之遥，是上海市中心难得一见的城市更新项目。

然而，让中粮北外滩壹号真正脱颖而出的，是它独特的“三无”属性：没有商业办公、没有15%自持住宅，更没有5%保障房。

这意味着，整个社区将是一个纯粹的、为居住而生的空间。

这份纯粹，也直接体现在了项目的规划细节上。

项目包含高层84户，别墅76户，总共160户。在寸土寸金的市中心，项目容积率仅有1.95，含金量无需多言。

而主推的185m²、228m²高层大户型，则为追求品质生活的家庭提供了一个近乎满分的答案。

据最新消息，中粮北外滩壹号计划在11月或12月开盘。它的出现，不仅是大悦城在上海版图上的一次重要落子，也预示着北外滩高端居住市场即将迎来新的高光时刻。

可以说，大悦城地产在上海的每一步，都像是一盘精密的好棋。

它以静安大悦城为“王”，撬动商业领域的品牌影响力；又以前滩、瑞虹、北外滩等高端住宅项目为“车马炮”，在不同的城市板块攻城略地。

这场棋局，不仅仅是地产项目的简单叠加，更是大悦城对城市发展、消费者需求以及商业模式创新进行深度思考后的完美呈现。

实力，无需多言。

03

变阵、聚焦

“80后”高管集体登场

这次私有化退市，只是大悦城在当前行业深度调整下的关键变阵动作之一。艳姐注意到，年初以来，他们就进行了两轮组织架构调整，一批年轻的“80后”高管集体登场。

年初的那次组织架构调整，大悦城将原来的7大区域公司整合为4个大区，具体来说：

①裁撤西北区域、南京区域、海南区域，保留北方大区、华东大区、华南大区、西南大区；

②西北区域、济南事业部划归北方大区，本部设在北京；

③南京区域划归华东大区，本部设在上海；

④海南区域划归华南大区，本部设在深圳

可以看到，大悦城此次组织架构调整有一个明显特征——区域聚焦。

行业深度调整期，将有限的资源集中到能带来更多业绩和效益的区域，提高企业的效率和竞争力，是房企们的通行做法，大悦城也不例外。

在地产开发板块架构梳理落位的同时，大悦城的另一个重要板块——商业板块，近期也做了架构调整。

今年6月，大悦城将“商业管理中心”升级为“商业事业部”。

从“中心”到“事业部”，不只是字面上的更名这么简单，实质上是进一步缕清了地产开发、商业开发的权责。过去，商业板块有一套相对独立的人事、管理机制；调整为事业部后，意味着区首将会投入更多的精力去关注商业板块。

艳姐觉得，这种策略下，大悦城的商业地产的精细化运营能力将会得到提升，特别是商业资产的“投融建管退”，消费REITs等创新融资的资本闭环得以形成。

这背后，大悦城正在一盘提升商业地产资产价值的大棋。

随着组织架构调整的落位，大悦城也任命了多位区首。

北方大区总经理田佳琳。

北方大区是大悦城的大本营，是大悦城的战略高地和重点深耕的区域。作为大悦城副总经理，田佳琳此次直管北方大区，可以说是重任在肩。

田佳琳（图源官微）

田佳琳是一位80后，清华大学本硕，2006年8月进入大悦城的前身中粮地产，早期一直在华南区域工作，最初担任的是深圳公司厦门中粮·鹭江海景项目工程师、副经理。

根据中粮地产2008年的公告，中粮·鹭江海景全盘销售收入2.6亿，税后净利润约8000万，税后投资利润率为69.74%，业绩相当可观。

在一线做得不错，田佳琳后来晋升深圳公司总经理助理。此后还出任过上海公司总经理助理、副总经理。2017年前后，田佳琳先后出任成都公司常务副总经理、西南区域常务副总经理；2021年9月升任大悦城副总经理，2024年1月任华南大区公司总经理。

田佳琳被委以重任，大概也是出于其过去在销售业绩方面的突出表现，让其带领北方大区更上一层楼。

华东大区总经理李平。

李平同样是一名80后，毕业于清华大学，工程师出身。2004年8月进入中粮地产，早期的工作履历都是在海南公司。

李平（图源官微）

从三亚中粮·公主郡项目经理做起，李平一路晋升为海南公司总经理助理、副总经理，苏州公司总经理。

2020年1月，李平晋升为苏南区域公司总经理；2021年6月，任上海大区公司总经理；2021年9月，升任大悦城副总经理。

前几年大悦城在苏州、上海也都有不错的成绩，去年华东大区实现签约170.5亿，在体系内排名第一。李平兼任华东大区区首，也是在情理之中。

华南大区总经理马千里。

马千里是一名85后，2006年加盟中粮，之前担任过华中区域总经理，去年4月，在华中区域被整合后转任华南大区常务副总经理，直到这次履新总经理。

马千里（图源官微）

华南大区也是大悦城的业绩粮仓，去年华南大区贡献了大悦城约22%的营收。

任命这样一位年轻的管理人员，可见大悦城对其能力的认可。另外马千里还兼任华南商业事业部总经理。

西南大区总经理姜广泽。

姜广泽是中粮体系的“老面孔”，于1993年就加入中粮，曾是大悦城浙江区域总经理，去年4月组织架构调整后调任西南大区担任总经理。

姜广泽（图源官微）

西南大区也是大悦城重点深耕的地区，仅在西南的重庆、成都就有20多个项目在售。未来也将会持续为大悦城贡献业绩。

可以看到四大区首几乎全部是80后配置，很显然央企高管年轻化已经是核心趋势。

结语

也是序章：

大悦城地产在港交所的十二载浮沉，是一段满载荣光的旅程，也是一部值得浓墨重彩书写的史诗。

它曾是商业地产黄金时代的弄潮儿，在风云变幻的上海滩用一座摩天轮点亮了城市的夜空；它也曾在市场的风雨飘摇中，默默承受着被低估的无奈与煎熬。

如今，这场以私有化为名的告别，绝非败将的遗憾退场，而是轻装上阵、重整旗鼓的序章。

当大悦城控股选择用溢价回购的方式，将这枚被长期低估的“宝藏”收入囊中，这其中透露出的，是对其核心价值的坚信，以及对未来航向的果断校准。

而头角峥嵘、才华横溢的新一代“80后”高管粉墨登场，站上了舞台的中央，既是人事上的新陈代谢，也是大悦城对未来永不动摇的坚持。

退市是一段旅途的结语，也是一个企业新生的序章。大悦城地产，这位身经百战的剑客，如今终于卸下了沉重的盔甲，以更敏捷、更精准的姿态迎接新的挑战。

未来的大悦城，将以何种姿态继续书写商业传奇？以退为进的序曲，将如何奏响宏大的华章？

让我们拭目以待。

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主编：张艳

责编：行轮

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