关于未来房价走势、政策的看法

需要说明的是，房市已经不是过去全国普遍的情况了，不同城市差别很大，顶多只能进行相对归类。不过一些方法是可以通用的，小镇对北京比较了解，就主要根据北京情况来写了，北京情况也是一个比较重要的参考，毕竟“止跌回稳”也肯定先从一线城市开始。

本文来自星球读者提问，分为两部分，第一部分是分析，第二部分是以小镇的个人决策为例。第二部分涉及比较多个人隐私，具体分析就只在星球分享了。文章链接：https://t.zsxq.com/KmBzf

有读者提问：感觉近期北京房价的下跌速度又进一步加速了，政府肯定不愿意房价进一步下跌，对金融系统等各方面的压力太大了，但下跌态势和预期一旦形成，遏制难度也很大。但考虑到北京作为政策强管控城市，房价影响因素更为复杂。想听听对北京房价走势的看法以及政府可能的下一步政策走向。

以下是小镇的回答：需要提前说明的是，北京的情况更代表经济发展不错、人口净流入的部分城市，其他城市可以参考文中提供的方法，但需要根据城市情况进行调整。

这个问题正好问着了，小镇这两个月正在琢磨房子的事，出租房子、租房子还有自家房子是否卖出，都考虑了，也进行了一些了解，现在已经做出了决定，目前感觉应该是最优的决策，小镇的做法和考虑将在最后分享。

先谈三点。

第一点，北京整体从一些客观指标来看，已经到了2016年以来的相对低位。

整体上，从租金收益率和无风险收益的比值来看。

7月10年期国债收益率是1.7%左右，银行无风险定存普遍在1.5%以下，甚至如零存整取的年利率掉到了1%以内，目前有较低风险的理财产品或者大额定存才有可能接近2%，预期未来还要进一步降低存款利率，缺少相对高利率的投资渠道，这也是目前国内普遍面临的难题。

小镇之前说过：从租金收益率角度衡量房价，一般参照10年期国债收益率就行。但北京太大，所以每一个人都需要打开链家之类APP平台，实际看下自己房子的租金情况，自2023年至今，北京房价、租金价格都在同步下降，不同房子有所差异。

从整体而言，根据“中国房价行情”网站统计的数据，2025年7月北京月度房租挂牌价为108.53元，环比下降7.19%，平均总价为6606元每月，售租比下降到48，这个网站的售租比是房价除以12，再除以每平方米租金，折算为年度租金收益率，大概是2.08%。

顺便一提，根据这一网站数据，2025年二季度北京房价挂牌价为每平方米113.07元，较2024年的120元，下降了6%，但实际同比降幅肯定更高。

这个网站更多数据需要购买会员，还挺贵的，一般了解没有必要，大家可以登录这个网站，查查自家情况。

需要注意的是，这是挂牌价，还需要扣去讨价还价和中介费用成本等。以北京经验，成交一般在挂牌基础上降5%左右，再考虑目前中介抽成、房屋闲置、服务费等抽走10%，从业主角度看，北京目前整体租金回报率大概是1.78%，基本跟十年期国债收益率差不多了。但毕竟国债是无风险收益，房产投资带有一定风险，还有居住、上学、生活体验、情绪等等非资产价值，所以从回报率的理性角度，继续下降的空间很小了。

小镇最近也在琢磨房子的事，所以请人调取了过去10年某平台类似房产售价情况。为避免泄露隐私，小镇就直接说结果了，再次强调北京很大，不同区域情况不同，同一区域不同房子也差异很大，二手房是非标品，比如刚需小户型和改善型，这两年差别就很大，改善型要远比刚需小户型抗跌。

刚需小户型方面，实际成交价大概回到了2016年二季度到三季度，具体根据房子户型等质量有所不同；改善房型住房，也就是质量比较好、户型方正、配套齐全、面积一般在100平以上的，房价基本回到2016年四季度。

看起来似乎很悲观，一下子跌回10年前，其实也没那么悲观。

简单介绍下北京近20年房市情况，2008年受金融危机冲击暴跌，2009年受奥运会和4万亿刺激暴涨，之后2010年国八条、2013年新国八条加上后来降准降息压住了。

2016年再次暴涨，大概从年初开始，暴涨了一整年，直到2017年3月中旬，3月下旬暴跌，全市普跌20%、商住直接腰斩、远郊和环京还要更惨，进入了疗伤期；再之后大概从2020年开始进入了三年房价上涨期，城区的话，2023年二季度高峰时，大概比2020年初价格上涨30%左右，接着是持续至今的下跌，到2024年二季度的时候，大概下跌了10%到15%，又一年过去了，估计又跌了10%左右。

这一轮，曾经被认为优质投资选择的小户型，下跌尤其严重，这跟北京近几年纾解和产业调整有关，改善大户型更受欢迎，这也符合一般趋势。

所以2016年四个季度以及2017年一季度，可以说一季度顶一年。北京不少房子哪怕2023年高峰的时候，也没涨回2017年一季度。毕竟下跌30%，需要涨40%才能基本回到原位。

从理性角度，中国未来肯定是光明的，作为最核心的首都城市，必然水涨船高，北京城市发展已经确定人口规模上限，经济增长很快，人口和产业结构都在优化；而从历史角度讲，最近20多年，北京房市平均5到7年一个周期，只要资金流没问题，继续持有等待进入新一轮周期也是可行的，这跟缺乏增量的多数中小城市是不一样的。

第二点，既然已经到了10年相对低位，为何北京房价不仅不见起色，近期还出现了一波下降趋势。

小镇从北京业主角度，也跟一些朋友沟通，小镇认为，这主要是情绪。

2023年以前，大家的心理承受能力还是比较脆弱的、也更加敏感，体现在看到房价涨跌就更容易激动，但是从2020年到现在，经过了几次大的挫折、兴奋、失望之后，情绪变得很稳定了，可以用“佛系”来形容，当然也可以说“破罐子破摔”，有一种我且看你还能跌多少的置身事外之感。

只要工作还行、资金流没问题、过得下去，纸面财产的涨跌已经不太在意了。当然这也影响到了消费习惯，就出现了一线城市消费数据下降的情况，实际上生活品质并没有下降，只不过一些不必要的消费砍掉了，也更在意消费的实质。

买家方面，担心入场之后会不会继续跌，考虑更晚点买，在这几年被打击后，很多人对房子也看开了，选择租房而非买房的明显增多。

整个北京房市，就进入了一种创伤后的冷静观望期。大家都在等待，等什么不知道，反正持有房产的没必要不卖房、想买房的非必要不买房。但一定有人资金流出了问题，不得不卖房，这就进一步压低了成交房价，实际二手市场，整体房价是根据区域内少数几套成交房价格走的，与现实有所背离。

这种情绪需要时间慢慢纾解，不是政府有形之手能够解决的。

于是也就进入第三点。

第三点，政府可能的下一步政策走向

在小镇看来，目前北京的房价走势，在政府能够接受的范围内。房价基本稳住了，虽然还在环比下跌，但政府最在意的成交量基本恢复了。

房市有个特征，量在价先，这也是供需关系决定的。对标“止跌回稳”，可以大致理解：“止跌”的标准就是成交量恢复正常，“回稳”就是交易量带动房价随着经济增长和通胀健康增长。

根据北京住建数据，2025年上半年二手房累计网签88574套，月均达14762套，六月单月突破1.5万套，达15139套，环比增长6%，同比增长1%。当然这个成交也有结构性变化，东西城和外围城区上升，其他城六区有所下降。

这里需要分享一个经验数据，一般来说，北京正常一年网签是17万套，也就是月均1.4万套，只要达到这个值，实际就可以说基本完成了“止跌”。

从这一点讲，北京房市目前虽然还在下跌，整体而言可以说稳定性很好，考虑到社会利率持续下降，对一般北京市民而言：不要再去考虑已经损失的沉没成本，目前价位下持有房子已经比理财强了。当租金收益率超过稳健理财，也不缺租户，那么除非业主资金面出现问题，否则大不了继续持有。

更关键的在于，北京这类较为发达城市，并不太在意房龄，北京有的是20世纪50、60年代的老房子，政府相对健康的财力和更高的社会保障要求，决定了政府对老房子会提供必要的维护，最起码确保不会出现危房，资金情况更好的比如朝阳区，会有更大力度持续改善住房情况，包括提供基本物业服务。

目前北京能够解绑的政策，已经基本出台了，去年还将非京籍五环内购房的社保年限要求从五年下调到三年，北京总不能继续下调到社保一年甚至不要社保，这样的话就对其他城市太不友好了，会有更多其他城市的业主，选择卖出本地房产，到北京买房，导致北京房价非理性大涨，这不符合“房住不炒”和“止跌回稳”的要求，破坏整体大局。

全国范围其他城市，可以说应解尽解，对政策的期待可以放一放了，也不要指望传闻的大规模收储，这一点小镇之前已经分析过了。

所以，未来顶多小修小补，比如进一步调整优化下公积金贷款使用，放松对社保缴纳连续性的要求，也就这样了，政策对房价的影响基本可以忽略。最近半年，北京在房地产政策放松方面，基本没有新政策。

因此，北京房市未来走向，更多看市场和情绪，需要再等几个月成交量持续保持在月均1.4万套以上，等到对经济复苏达成更广泛认同等等，之后大概率会进入新一轮恢复期，但也别想着暴涨，没有可能了。

从2008年到2025年，明显可以看到，国家在房地产管控上越来越成熟，进一步压缩了房价的涨跌变化。

其他一线城市、沿海经济发达城市以及经济产业表现好、人口净流入的城市，体现在房子好租出去的地方，大致可以参考北京情况。

其他城市房子在上述基础上，再调低下恢复预期，大概比一线二线晚1至3年。

至于是否卖掉中小城市房子，换经济更好城市的？

小镇认为，对普通家庭而言，房子置换首先取决于自身居住需求，买工作常住地的房子，或者干脆租房，不要优先考虑投资；如果目前手里有余钱，未来一段时期，是入手买房比较好的时期，但也需要重点考虑未来5年后房子的流动性，尤其是预判5年后自己的收入是否稳定。

这一点在之前文章已经谈过了，参见2024年《》的第二、三部分；2022年《》的第二、三、四部分，虽然情况有所变化，但上述方法论仍然适用。

最后说下小镇的情况，供大家参考，这一部分就只在星球谈了。

小镇家目前在北京有一改善大房、一刚需小房，今年考虑过十几种房产处置方案，组合非常多。比如是否卖掉小房子、是否小换大、是否卖掉大房子、是否租房、如何租房等等，各种组合，这是一个非常有必要认真调研、反复研究的重大决策，最起码比买个手机、买辆车重要得多。

目前最终决策是：继续持有小房子，获得相对较高的租金回报率；大房子提前还贷将月供压缩到原有50%内，再将大房子出租，另租其他区域房子。在居住条件有所提升的情况下，两套房子的租金收入扣除月供，可以覆盖大概三分之一的租房支出。

总的方法论是：忽略掉既定的沉没成本，充分调研下，把房子相关决策，先变成一个理性判断，然后再考虑主观调整。

具体决策考虑，还请跳转星球：

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