物业公司打起来了，一边撤场一边“抢地盘”

现在围绕物业问题产生的冲突越来越多。

物业公司一边主动从一些小区“撤场”，引发行业对规模化增长和利润的担心，一边又发力在存量小区“拓盘”，频频与原物业公司爆发冲突。

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7月初，武汉汉江区的远洋万和四季小区门口上演了一次两家物业的“大比武”。双方集结了超100人，对小区大门展开争夺。

冲突双方均为行业知名企业：万科物业、远洋物业。且规模较大，引起了相关部门关注。

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随后，武汉市住房和城市更新局、武汉市江汉区住房和城市更新局、武汉市江汉区人民政府常青街道办事处介入该事件进行调查。

7月29日，武汉江汉区住房和城市更新局正式公布了调查结果：结论是：“业主委员会组织投票期间，未按街道社区函告指导使用‘武汉市业主决策电子投票系统’，电话投票未准确核实业主身份，存在非业主投票和线下委托投票未经授权等情况。业主委员会截至2025年7月25日仍在补充提交召开业主大会过程资料。”

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官方调查还原出了引发冲突的关键原因：小区业委会组织投票更换物业，原物业远洋亿家质疑业主大会程序不合法，拒绝与中标物业（万科物业）对接。业委会无视分歧，单方通知万科物业进场。7月初，万科物业在部分业主带领下试图接管小区，遂引发此次冲突。

对此次事件，有的业主说：“整整一个月了，业委会连改选投票的合规材料都提供不全，天天在群里找茬骂物业。”

还有业主质疑：标书中的条件就是为万科量身定做的。

也有网友评价说：一大群物业公司说物业根本不赚钱，但就是赶不走。

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02

今年以来，因物业交接产生冲突的事件已经上演多次。

3月1日，广州南国花园小区业委会选聘的新物业保利物业准备进场时，遭旧物业瑞华物业阻止。瑞华物业对业主大会程序提出质疑，认为投票结果无效，拒绝退场，大量业主聚集支持新物业入场。场面一度十分热闹。

随后，瑞华物业把业委会告上法庭，指出：小区业委会通过微信公众号、小号、视频号、业主群发表各种不实言论文章，“有意识地制造物业公司的各种负面舆论”，“激化不明真相的业主与物业公司之间的矛盾。”

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1月11日，重庆玖珑云璟小区因物业交接问题发生冲突。小区业委会于2024年底将物业更换为万科物业，原物业公司北京金辉锦江物业以部分未售车位产权归开发商所有为由，拒绝移交车库管理权，还派人堵车库出入口，与小区物业发生肢体冲突。

3月份，周口泰地现代城三期业主大会就选聘新物业公司进行投票时，遭到现物业公司卓越物业抵制。卓越物业质疑业委会合法性，对业委会办公室断电，遭业委会代表上门质问，双方发生激烈冲突并报警。

7月19日，因为“更换物业”而发生纠纷长达两年之久的郑州正弘山社区五栋大楼甚至发生肢体冲突，被服务商建业物业称为719“暴力冲突事件”。

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换物业引发的新旧物业冲突事件频繁发生，不禁引发一个疑问：

为什么现在要求换物业的小区越来越多了？

03

首先，是业主和物业公司都非常敏感的价格因素。

最近有一个案例，同样是武汉的小区，同样发生在万科物业身上。

今年年初，武汉市万科紫悦湾小区第一届业委会向小区物业公司万科物业发送了“关于物业费降价事宜沟通的函件”，要求万科物业降费。

5月25日，万科物业给出了3个可选方案：

方案一：不降费，进行增值服务；

方案二：将更多的收益返补于业主；

方案三：个性化服务，弹性定价。

经过两个多月的协商，业委会最终选择“弹性定价”模式，万科紫悦湾小区的3.28元/平米/月降到了2.78元/平米/月（高层）、2.98元/平米/月（洋房），降幅达10%-15%，成为应业主要求降价的又一案例。

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自2024年上半年重庆、武汉、青岛、银川等城市出台物业费指导价之后，这些城市率先降价的小区为全国业主提供了实际可参考的成功案例，由此也引发了诸多地区和小区的仿效，在全国掀起物业费降价潮。

然而，并不是每个小区都能进行友好协商，部分物业公司以“市场定价”为由不同意或拖延降费，业主们则以拖欠物业费、提议换物业应对，导致矛盾升级。

第二个关键原因是物业公司规模增速持续下降，迫于增长压力，不同物业公司之间的直接竞争加剧。

据亿翰智库统计，2024年，百强企业管理面积均值为6946.30万平米，同比增长2.18%，增速较上年下降4.03个百分点，创历史新低。

物业公司规模增速快速放缓的主要原因是地产开发行业的交付量下滑。2024年全国住宅竣工面积同比下降27.4%，母公司的开发红利消失，直接冲击了物业公司的规模底盘，导致其不得不加大在存量小区的拓展力度，客观上与存量小区的现有物业“保盘”形成了冲突。

数据来源：企业业绩报告、亿翰物研整理，注：内环为2023年，外环为2024年

物业公司之间陷入存量竞争，不可避免地在部分区域引发价格战。万科物业、招商积余等头部物业公司为了“抢盘”“保盘”，也纷纷提出菜单制、“基础服务+增值服务分层收费”等弹性定价模式，实际上是开出了一个低价竞争赛道。

品牌物业企业以低价向存量小区扩张，加上近两年大量存量小区物业服务满意度下降的客关情况，激发了更多小区的更换物业公司需求。

物业公司冲突频次上升的第三个主要原因，是部分物业公司自身服务存在明显瑕疵或“服务降级”，引起业主不满，叠加物业降费潮，导致“换物业”成为解决矛盾的出口。

据亿翰智库统计，2024百强物企的净利润均值约为1.97亿元，同比下降12.9%，净利率约为4.1%，较2023年下降约1.28个百分点，不少物企出现了毛利和净利同时下滑的现象。规模驱动模式的边际效益正在坍塌。

利润空间的持续收窄迫使企业不得不选择降低服务成本，进而导致物业服务品质大幅下滑。服务品质的下降又会引起业主满意度降低，部分小区的业主将拒缴物业费作为“维权工具”，进而形成恶性循环。

特别是部分暴雷企业的关联物业公司，成为物业服务品质下降的重灾区。（世茂留下的烂摊子还在发酵）

建业在郑州的某小区一位业主表示：小区物业服务人员一波接一波的换，我住进来三四年，我们楼自己的管家都换了三四个了，更别提整个物业经理了，大换水，刚开始全是一水的帅小伙子、美女，整体年轻化，现在估计预算有限，整体品质参差不齐，服务意识也下滑严重；物业群里经常有人吐槽车位乱停乱放，地下室清洁不到位等等，巡逻、清洁人员的配置有问题；小区的绿植和布景应该是一大特色，现在几年过去了，养护非常不到位，不少珍贵树种都缺乏养护死了、枯了；整个小区的定期维护也做得不好，大门坏了修了很久；个别业主违规扩自己家的小院或者搭建阳光房，物业也没有追溯到底；之前承诺的食堂也不了了之。

一方面是行业整体利润率下滑，物业企业为应对经营压力，近年积极拓展社区零售、家政服务等增值业务，但实际效果有限，社区增值服务收入甚至出现下降趋势；另一方面是新交付小区渐渐变成老小区，随着小区年龄增长，维护成本越来越高。

物业公司遇到了双向挤压，部分公司因过度追求商业利益，开启“物业服务降级”路线，或者从一些公共区域出租牟利，却不公开收益，进一步激化了矛盾。一些在前期有费用投入的物业公司，更不愿意在矛盾发生时立即离场。

相关统计显示，目前仅有23%的小区实现了物业费收支完全公开。

种种诱因，导致业主和物业公司之间的信任变得薄弱。充满怀疑的地方，自然而然成为矛盾冲突高发区。

为了应对这一状况，一些地方希望通过业委会的组建来建立一个沟通渠道，用协商的方式解决问题，同时推动物业公司的收费走向透明化。

比如甘肃临夏州2025年修订条例，简化业主委员会成立流程。北京通过“党建引领+社区协调”模式，推动业委会组建率从12%提升至97%，为物业更换提供组织保障。

不过，在从理论到实践的过渡、完善阶段，个别小区的业委会也沦为部分业主赚钱的工具，他们通过踢走原物业、与新物业合谋获取利益，在一定程度上加剧了目前的物业公司冲突发生。

2025年3月，住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上说，政府工作报告指出，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。围绕抓好落实“好房子”的具体方向，倪虹部长提到，好房子不仅要有好标准、好建造，还要有好的服务。

“好服务”需要物业公司的重视、投入，“好服务”也需要有合理定价，需要透明的流程和多方的共识与信任。

亿翰智库认为，2024年新上市递表企业数量显著减少，部分已上市企业主动选择退出资本市场，标志着行业进入“去资本化”发展新阶段，物业企业逐渐意识到过度依赖资本市场可能带来的诸多问题，有助于物业企业回归服务本质，专注于自身的价值增长。

而目前的冲突则是行业转换阶段内，各方博弈下，矛盾的外化体现，反映的是各方具体诉求，不应回避，需要去推动建立更合理的解决流程、更优的解决方式，以及物业公司更丰富的业务新模式，重构物业行业生态。