南山一小区公共道路出现绿化构筑物，街道办明确：不属违建

日前，南山区新世界临海揽山小区业主向奥一新闻反映称，怀疑开发商通过种植林木等方式围合形成别墅私家花园，对小区公区道路造成影响。

对此，开发商深圳市富诺房地产开发有限公司有关人员表示，业主反映的位置属于小区公区，以小区绿化进行报建，无设置入户大门，先前销售过程中明确会有绿化和相关步道，具体的绿化施工方案去年才确定。

南山区招商街道办事处回复称，别墅楼栋现场围合区域属于公共区域，现场在种植绿植，未封闭围合。经咨询规划主管部门及房地产主管部门，在小区内绿化工程、景观小品等不属于违法建筑。

奥一新闻记者 詹越慧摄。

业主：别墅区相关绿化与销售沙盘不符

据公开资料，临海揽山御园项目（宗地号K407-0033）属于城市更新项目，由南山区城市更新和土地整备局规划审批，并于2022年1月由南山区城市更新和土地整备局完成规划验收。

深圳市房地产信息平台显示，临海揽山御园项目位于南山区招商街道沿山路西面、工业五路西面，开发主体为深圳市富诺房地产开发有限公司，该公司隶属于深圳新世界集团，项目有251套住宅和312套商业公寓。据小区业主介绍，小区包括7栋高层住宅和8栋别墅。

业主陈先生向记者表示，别墅目前还未售卖，前后两排分布排列，都挨着小区的公区道路，从之前开发商的销售沙盘来看，这个位置的确有绿化，种植零散的大树以及一排矮灌木，整个空间是开放的，里侧还设置休闲长椅，别墅并没有独立的花园配套。

项目销售沙盘图。

“但是现在开发商在每栋别墅楼栋前用砖头砌了一个L型的构筑物，外面一圈设置了金属挡板，种了一排比人还高的树，同时留了一个门，只是目前门还没装上去。道路原本宽度有四五米，现在只剩下一米多。”陈先生认为，现在公区大部分的空间实际上已经变成别墅的私家花园区域，对小区公区进行实质侵占并存在违建情况。

业主林女士同时告诉记者，自2022年11月交房以来，长期处于未开放状态，侵占了整个别墅区共3条道路，2024年6月份左右因业主投诉才开放了靠近高层住宅的那条路。“高层住户从小区正门进来后通过这块道路穿行回家是最快的，除非钻停车场回去，否则需要绕行，多走一倍的路程，很不方便。”

规自部门：公区景观工程应充分考虑邻里关系

临海揽山小区住户曾在民意速办平台上就上述情况进行投诉反映，南山区招商街道办事处在2025年3月27日回复市民称，收到关于别墅区砌墙事件投诉后，工作人员多次前往现场核查，近期于3月26日前往9-15栋步行通道现场进行核查。经现场核查，该处发现存在施工建设L型高度约60公分砖砌构筑物。经与现场施工负责人核实，该处L型砖砌构筑物为休闲长椅，未取得相关施工手续已现场控停。对于该处构筑物是否符合规划，街道办已去函相关职能部门进一步核实如违反规划街道办将依法查处。

另外，2025年6月12日，深圳市规划和自然资源局南山管理局在回复中称，经核查，临海揽山御园9-15栋住宅（备注：即别墅楼栋）规划验收后，南山管理局未办理过该项目公用区域施工工程的相关审批手续。在既有用地红线范围内公用区域的景观工程、地下室内装修工程等行为应遵循《中华人民共和国民法典》有关物权规定及相关法律法规要求，充分考虑邻里关系、物业管理等可能存在的问题，其具体行为是否合规应由街道执法部门结合实际情况进行研判。

开发商：以小区绿化进行报建，具体方案去年才确定

奥一新闻记者发函联系开发商深圳市富诺房地产开发有限公司，有关人员向记者表示，业主所反映的位置属于小区公区，以小区绿化进行报建，无设置入户大门，先前销售过程中也明确会有绿化和相关步道，具体的绿化施工方案去年才确定，相关施工也不属于违建。为保障安全施工，南边和中间的步道临时封闭，届时绿化施工完毕后会正常向所有业主开放。接下来，将继续与小区业主积极沟通并说明。

招商街道办：现场种植绿植、未封闭围合，不属于违法建筑

同时，南山区招商街道办回复奥一新闻表示，临海揽山别墅区属于临海揽山御园小区的一部分，该小区主体工程已通过竣工验收，对应建设行为已取得区住房和建设局核发的《建筑工程施工许可证》，符合相应报建规划。经街道办执法队现场核查，别墅楼栋现场围合区域属于公共区域，现场在种植绿植，未封闭围合。经咨询规划主管部门及房地产主管部门，在小区内绿化工程、景观小品等不属于违法建筑。下一步，街道办将继续做好后续监管工作，对于施工许可范围内的工程，依法依规督促其安全文明施工，如有发现违建，将依法依规依程序处理。

律师意见：业主有权对公区建设发表意见，但业委会成立前维权有难度

广东晟典律师事务所律师毛鹏认为，判断一个事实对错，有的时候不仅要依据法律法规相关条文规定，也要考虑和尊重基本常识。目前比较好奇的是，如果上述区域装修的目的不是希望做封闭围合，那么为何宁愿将小区公共过道的宽度大幅缩减，也要在小区的某个特定公共区域内设置一个一个单独的半封闭的小区间，这种绿化设计的初衷和功能定位是什么？

毛鹏表示，小区公共区域权利归全体业主所有，实际上业主对公共区域的建设都有权利发表意见。不过，开发商或物业公司对小区公共区域进行建设、改造，只要其初衷是方便小区的业主使用，而并不是方便某个人的，业主其实很难对设计图纸或方案挑出毛病。毕竟在小区里面究竟应该在哪里建一个椅子，很多时候就是由开发商或物业公司直接拍板设计图纸，法律上也不可能会要求开发商或者物业公司必须听取每一个业主的意见，因为业主和业主之间往往也会有冲突。

在小区成立业委会之前，小区的相关事务一般都是由开发商来管理，或者开发商授权物业公司来管理。等小区成立业委会之后，业委会对小区的相关事务，尤其是公共区域的相关事务才能够发表意见。因此，除非设立业委会，否则往往单个业主想维权有难度。

接办单位：南山区招商街道办事处

总体评价：72分

等级评定：良

☛ 介入速度：19分

理由：

接到居民投诉后，介入了解情况。

☛☛ 处理进度：20分

理由：因有关建设未取得相关施工手续，对现场进行控停，后经咨询规划主管部门及房地产主管部门，在小区内绿化工程、景观小品等不属于违法建筑。

☛☛ 处理效果：16分

理由：居民满意度较低，收到相关回复后仍多次进行投诉反映。

☛☛☛ 奥一基层治理研究员评价：17分

理由：此事件中，小区公区属于全体业主共有，任何施工行为应经过业主共同决策或充分沟通。街道办对小区绿化工程进行了合规性判断，有理有据，不过未能充分考虑居民的实际感受和对公区空间使用权的合理诉求。接下来，在注重合规性的基础上，街道办应进一步加强与开发商和业主的沟通协调，制定切实可行的解决方案，提升处理效率和效果，以更好地回应居民的诉求。

采写：奥一新闻记者 詹越慧

除特殊标注外，图片均由受访者提供