龙湖的新代建生意

文/乐居财经林振兴 徐迪

在昌平南邵土拍中，京城开发商都选择退避三舍，但一家名不见经传的河北房企却站了出来。

7月31日，昌平新东区二期0033、0036、0044地块，被北京新恩祥睿泽置业以13.69亿元底价成交。

这家房企才成立2个月，背后是武安市明芳房地产（简称“明芳地产”）和北京超君万合管理，分别持股99%和1%。

明芳地产是一家河北民企，为河北太行钢铁集团下属地产开发平台，成立于2010年，注册资本6000万元，背后唯一股东为孙赵云。

河北太行钢铁集团背后的股东却不见孙赵云，而是李万顺和张镭。

目前，明芳地产名下有5家子公司，包括深圳市明芳置业房地产、邢台市隆发房地产、沙河市明芳房地产、曲周县明芳房地产等。

除了河北和深圳，孙赵云现在把地产版图扩大到了北京。

这并不是它首次进京拿地。2023年6月，顺义新城第19街区地块，吸引了45家房企围猎，其中就包括明芳地产。

只不过那次，明芳地产并不是很幸运，最终建发“马甲”——福建雄旺以触顶价16.56亿元，摇中了该地块。

但孙赵云并不气馁，两年后，他再度杀入京城。

这一次，孙老板并不是单枪匹马，他找来了金主——北京超君万合管理。

二股东超君万合也是一家成立2个月的新公司，由姚君和李超分别持股50%。二人很是神秘，并未有其它的投资足迹。

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南邵地块成交的同时，龙湖旗下代建品牌——龙智造官微，发了一张大红海报。

它公布签约河北太行钢铁集团&北京恩祥集团，为昌平新城东区二期CP00-1101-0033、0036地块，提供项目建造管理服务。

龙湖选择牵手这家河北民企，是有自己的深思熟虑。

在昌平，目前它仅有一个在售楼盘，龙湖·观萃，位于生命科学园板块。这是北京首个第四代产品，曾获全国好房子设计大赛一等奖。

1000平米架空层+风雨连廊，打造了三大泛会所；创新空中浮岛阳台，通过奇偶错层结构实现超6米挑高阳台空间户户赠送，大幅提高建面使用率。

观萃有15栋9-18F洋房+小高，共857套，容积率2.6，面积段77-129㎡，综合得房率85%-96%，指导价6万/㎡。

目前网签462套，去化率54%；成交均价5.61万元/㎡，网签金额总计26.58亿元。

在京城，这并不是龙湖首次用代建模式入局新地块。

6月10日，龙湖龙智造宣布，成功签约北京顺义区东风商场SY00-0201-096住宅地块，为该项目提供代建代销服务。

顺义东风商场地块于2月26日成交，由顺义当地区属国企北京顺义新城发展和北京天竺房地产以26亿元底价摘得，楼面价约2万元/㎡。

这个板块是龙湖的主场，御湖境一、二期合共千套房套，2023年初入市，目前基本售罄，成交均价4.4万/平米，堪称顺义主城区的标杆产品。

同一个操盘方，096地块取经御湖境也正常。

目前，该地块方案公示，规划17栋5F-17F洋房+小高层住宅，共524户，户均建面约123.5㎡。

洋房预计为95/110/115㎡小户型，中间的小高层房源则是建面135/160㎡两种改善产品。

在此基础上，096地块还加码了“好房子”全套配置，阳台、架空层、风雨连廊、邻里中心一应俱全。

该项目也是顺义首次出现花池，预计大部分户型得房率突破100%。

2025年上半年，龙智造新增代建类项目62个，总建筑面积852万平方米，已累计获取代建类项目210余个，总建筑面积超3300万平方米。在管销售业态项目中，累计代建销售达84亿元。

龙智造的业务不仅局限于北京，还遍布了上海、成都、重庆、杭州、武汉、苏州、济南、西安、合肥等一、二线城市。

相较于砸重金拿地，龙湖用代建轻资产模式入局，不失为一个明智之选。

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昌平南邵地块是“宅产配”组合，包含3幅子地块：

0033住宅地块，起始价11.6亿元，折合楼面价2.02万元/㎡。地上建面5.74万㎡，容积率2.0，控高36米（局部45米）；

乍眼一看，这宗住宅地块素质蛮不错的，很方正。但实际上，它的包袱并不小，还背着两个“拖油瓶”——商业、教育用地。

其中，0044商业地块，起始价2.09亿元，在住宅地块往西1公里处，地上建面2.87万㎡，控高12米（局部18米）。

它的“负担”很重，含15米宽街坊路、1座地下分布式能源站1000平米等。

0036教育用地，建面约0.42万㎡，控高16米，规划为1所12班幼儿园，不能出让，建设后无偿移交相关部门。

此次，龙湖只负责住宅和教育地块，明明商业也是它所擅长的领域。

南邵组合地块的身世也颇为坎坷，已经“三进宫”了。

在第二轮供地清单中，只有昌平新城东区二期0026、0033两幅住宅地块+0036教育用地。

搭配虽诱人，却没有下文。

3月27日进入预申请时，又空降了四期、五期0044、0045、0046三幅商业地块一并打包。

当时土地总面积达到15.6公顷，地上建筑规模约21.9万㎡，其中商业建面约9万，交易起始价31.7亿元。

对于一宗北六环外之地，非宅包袱太重，门槛实在是太高。结果仍是无疾而终，这宗6合1地块最终没能正式挂牌。

直到6月底再次挂牌，又重做了一次排列组合。

住宅、教育、商业各保留1块，肥瘦相间，建筑规模控制到9万㎡出头，总价降到13.69亿元。

眼下，整个昌平楼市，压力都很大。

加上在售的北京国贤府一二期、星耀未来、清樾府、国誉燕园朗润、龙湖观萃，越秀星樾、中海寰宇未来、建发观堂府，中海未来之镜、北四村地块等。

今年昌平的供应量，会突破1万套，堪比丰台。丰台楼市的现状，大家心里都知晓，新房各种卷，打价格战。

过去，昌平楼市，全凭海淀的外溢购买力支撑。但近一年，海淀超大规模土地出让，自身的购买力都不够用了。

这种楼市成交结构，一旦遇到潮水退去，裸奔速度是最快的。

从目前看，昌平楼市已显露出了疲态。

以越秀星耀未来举例，它于2025年4月开盘，供应930套，至今只网签了156套、成交均价5.5万元/平米。

更别说昌平更偏远的住总清樾府，开盘近一年，通过降价换量，目前完成网签161套，全盘去化率11.6%。

基于昌平新盘库存太多的现状，甚至连王炸——东小口地块都偷偷下线了。