出售大湾区400套房源，李嘉诚的十年撤退，房地产已深度调整

7月31日，长江实业旗下和记黄埔地产正式向香港市场推出大湾区四个房地产项目，涵盖惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭，总计400套住宅，最低总价仅40万元。

此次推售的房源中，惠州泷珀花园以300套的规模成为主力，其51平方米一房户型此前单价为1.04万～1.4万元/平方米，而当前中高楼层同户型售价仅44.3万元，折合单价约8632元/平方米，降幅超30%。东莞海逸豪庭的别墅产品价格回调更为显著，从2023年5月的4.4万～6.8万元/平方米跌至今年6月的1.8万～3.6万元/平方米，部分房源价格近乎腰斩。

“很多香港客户来买泷珀花园，毕竟总价40万～60万元的一房、两房，在香港连首付都不够。”惠州区域房产中介透露，近期甚至出现香港客户包车看房的现象，项目方为此增设了往返深圳罗湖口岸、福田口岸的专线大巴。

此次推售的楼盘多为李嘉诚家族早年低价获取的土地。例如，东莞海逸豪庭项目自1999年拿地，至今已开发至三期；广州逸翠庄园于2012年启动，2020年再次加推。这种“以时间换空间”的开发模式，既平滑了市场波动风险，也契合当前港人置业需求的结构性转变。

美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，当前房价调整是市场常态，并非针对香港客户的“让利行为”，而是开发商根据供需关系主动调整售价。安居客数据显示，截至7月29日，香港新房均价仍高达19.6万元/平方米，大湾区与香港的房价差距成为吸引港人的关键因素。

尽管大湾区整体市场呈现复苏迹象，但区域分化加剧。以深圳为例，2025年6月南山新房均价达95619元/平方米，二手房均价99719元/平方米，而龙岗、坪山等外围区域跌幅超8%。业内人士建议，投资者需遵循“稀缺地段、稀缺资源、稀缺产品”原则，优先选择深圳湾、前海等核心板块的优质资产。

李嘉诚的过去十年“大撤退”

97岁的李嘉诚再次成为全球财经焦点。这位曾以“超人”之名纵横商界的华人首富，过去十年间通过一场精密的资本撤退，将旗下资产版图从内地与香港的75%大幅调整至欧洲的60%，套现规模超万亿元人民币。

这场涉及地产、能源、基建等领域的资产重组，既被视为商业史上的经典避险操作，也因关键时刻剥离核心资产引发舆论风暴。

据了解从2013年起，李嘉诚陆续抛售上海陆家嘴世纪汇广场、北京东方广场、广州西城都会等核心项目，累计套现超480亿元。其中，上海世纪汇广场以200亿元成交，被媒体称为“十年大撤退”的标志性事件。这一策略精准规避了后续中国楼市调控寒冬，其“低负债、高周转”模式成为行业避险教科书。

2021年，李嘉诚以100亿欧元出售欧洲电信塔资产；2024年，以3.5亿英镑收购英国32个陆上风电场，押注能源转型机遇。其英国投资高峰期曾控制当地30%天然气、25%电力及40%电信市场，却在脱欧与能源危机前逐步套现。英国《金融时报》曾批评其控制的公用事业公司拒绝升级管网，导致伦敦居民面临高昂水电费。

2025年3月，李嘉诚以1380亿元出售经营28年的巴拿马运河港口，尽管交易估值高出同业43%，却被指“向美国霸权妥协”。该港口年赚34亿美元，地缘政治风险成为其离场核心动因。此举引发舆论哗然，网友嘲讽：“李嘉诚的望远镜里只有利润，没有情怀。”

李嘉诚曾豪掷400亿打造“中药港”，但2025年初以45亿元抛售上海和黄药业股权，彻底剥离传统医药业务。套现资金迅速转向AI、抗衰老生物科技等领域，其风投基金维港投资已布局全球140余家科技公司，包括参股美国Moderna等创新药企。

2025年，李嘉诚家族投资泰国东部经济走廊（EEC）物流网络、越南胡志明市智慧港口，总规模超300亿美元。同时，押注氢能储运（如鄂东氢能园）与数据中心等抗周期资产，欧洲可再生能源资产占比提升至60%。

“抽血式套现”加剧市场波动。李嘉诚在内地经济转型期的大规模撤资，被指与霍英东、何鸿燊等港商形成鲜明对比。2015年“撤资事件”中，其回应“商人没有祖国，市场就是方向”的言论，至今仍被舆论诟病。尽管官方表态“属正常市场行为”，但公众情感上难以接受“共富贵不共患难”的观感。

2025年抛售巴拿马港口后，李嘉诚被批“抛弃民族产业”。香港中文大学教授曾经指出：当国家利益与资本利益冲突时，李嘉诚的选择暴露了商业本质——优先财富保全而非社会责任。社交媒体上，李嘉诚话题引发热议，网民批评其用爱国话术积累资本，却在地缘冲突中弃船逃生。

长子李泽钜接手后加速去重资产化，家族企业负债率降低，但实体经济贡献度同步下滑。经济学家李国华分析：“港口作为实体经济支柱，其剥离或削弱国家供应链稳定性，而李嘉诚的‘战略转型’实为金融化避险。”这一趋势引发对“资本空心化”的担忧。

李嘉诚抛售内地地产释放明确信号：房地产暴利时代终结，行业洗牌加速。房企被迫转向租赁住房、城市更新等领域，但中小房企生存空间进一步压缩。

李嘉诚的十年撤退，是一场精准的资本游戏，也是一面映照时代矛盾的镜子。他证明了商人如何在全球化浪潮中攫取财富，却也暴露了纯粹逐利逻辑的局限性，我们期待更多企业家既能把握商业脉搏，真正的“商人”，从不是市场的逃兵，而是时代的共建者。

房地产深度调整中的市场变局

中国房地产市场正经历一场前所未有的深度调整。国家统计局数据显示，2025年上半年全国房地产开发投资同比下降11.2%，住宅投资下降10.4%；新建商品房销售面积与销售额分别缩减3.5%和5.5%，行业景气度指数持续低于95点的适度区间。这场始于2023年的市场收缩，如今已演变为一场涉及政策、企业与资本的结构性变革。

2025年6月，70个大中城市商品住宅销售价格同比降幅持续收窄，但一线城市以外的区域仍面临压力。温州、鹤岗等城市房价跌幅超60%，部分三线城市房价跌回十年前水平。北京三居室挂牌价从2500万骤降至1200万仍难出手，业主面临“首付蒸发”的困境。

全国新房库存金额达93万亿元，相当于GDP的70%，部分二线城市去化周期超30个月。房企债务问题凸显，万科等头部企业短期债务远超现金储备，依赖国资输血与资产甩卖续命。

尽管央行下调5年期LPR至3.5%、多城放宽限购，但政策效果有限。核心城市如北京、上海均价仍超6万元/㎡，而鹤岗等城市出现“万元房”。高盛预警，若无8万亿财政支持，房价可能再跌20%-25%。

2025年政府工作报告首次将“好房子”建设纳入国家战略，要求层高不低于3米、4层以上住宅必装电梯。新世界中国等房企通过“开发+运营”模式，在广州荔湾等地实现逆势热销，验证品质升级的可行性。

房产税试点扩大至一线城市，REITs市场预计2030年规模突破1.5万亿元。平顶山等地试点现房销售，信阳推出“房票制度”，试图通过制度创新重构市场信心。

万科深陷债务危机，通过出售上海七宝广场股权、深铁四次输血超118亿元续命。新世界中国则聚焦核心城市，广州耀胜尊府项目逆势完成年度目标95%，展现“精准布局+产品创新”的突围路径。

李嘉诚家族自2013年起抛售内地资产超2500亿港元，2025年以7折抛售北京御翠园，转向东南亚物流、氢能储运及美国Moderna等科技医疗领域。这一动作被视为“地产暴利时代终结”的标志性事件。

华润置地、中海地产等央企凭借一线城市土储与低负债率获高盛“买入”评级，而部分民企短期债务压力巨大，行业TOP10房企市占率突破40%。

高盛预计，若政策到位，房价或于2025年末企稳，2027年开启L型复苏，年均波动收窄至±2%。但这一过程需解决93万亿库存与59万亿行业债务，难度堪比日本1990年代调整。

房地产黄金时代的落幕，本质是一场从“规模至上”到“质量优先”的转型。当政策、资本与需求形成新合力，行业将逐步构建以“好房子”为核心、租赁与销售并举、科技与绿色赋能的新格局。

对于房企而言，唯有摒弃“高杠杆、快周转”的旧模式，深耕产品力与运营力，方能在后黄金时代赢得一席之地。正如住建部部长所言：房地产的未来，属于那些能造好房子、提供好服务的企业。