中建通州运河三号地项目：010-5361 0555，转角露台、二层连廊！

中建通州运河三号地项目：010-5361 0555，转角露台、二层连廊！

中建通州运河三号地项目：010-5361 0555，转角露台、二层连廊！

通州运河3号地块，位于北京城市副中心站综合交通枢纽地区，是通州区重点开发的地块之一。东邻六环高线公园，西瞰京杭大运河，南接运通隧道，北靠副中心交通枢纽。相比周边早期开发项目，运河3号地符合第四代好房子规划，在产品设计、景观资源利用、配套等方面均有很大升级。接下来京墅天下的张总详细给大家拆解该地块的产品。

项目基本指标：

拿地情况：2025年 6 月 4 日，中建玖合以74.91 亿元底价拿下该地块，住宅楼面价约3.06万元／平方米，开发主体为中建玖合。其母公司中建二局总部位于通州，多年来深度参与副中心基建工作，资金实力雄厚。

总规划：占地11.27万m2，总建筑面积39万m2（地上 26.9万m2，地下 12.1万m2)，由8个

小地块组成。包含 7宗住宅地块及1宗多功能用地。

容积率：2.1-2.4之间

中建通州运河三号地项目：010-5361 0555，转角露台、二层连廊！

目前地块中的0705、0706、0708三幅居住地块总平图近期已经公示。三幅地块建设用地约5.28公顷，总建筑规模约18.13万平方米。总共规划了16栋楼，11F洋房、17F小高层、25F高层三种形态。

这几个地块的公区会有架空层、风雨连廊、二层连廊、跨街式景观大门、邻里共享空间、下沉会所……扩容空间方面，除了内嵌阳台和设备平台，花池、露台等也会出现。

1、0705地块占地约1.31公顷，总建筑规模约4.63万平方米，地上计容建筑规模约2.97万平方米，容积率2.27。规划5栋住宅楼，1#-4#楼为17F小高层，其中3#楼首层架空；5#楼为11F洋房。户型为90-105-108-122平，除了90平户型是11层之外，其他都是17层，层高3.1米。

2、0706地块建设用地约1.73公顷，总建筑规模约5.37万平方米，地上计容建筑规模约3.57万平方米，容积率2.07。同样规划了5栋住宅楼，均为17F小高层。北侧最靠近0705地块的1#楼为首层架空。户型为105-108-122平，3.1米层高，全都是17层。

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0705地块与0706地块之间设置有跨街连通的景观大门，门下净高4米（下图所示）景观大门两端分别有一处物业用房，通过风雨连廊与架空层连接。大门北侧还设置有过街天桥，天桥两端，正是带架空层的两栋楼。两个地块连为一体，中间隔了一条马路，以立体交通的形式做到了人车分流。这两块地不在运河边，但通过楼栋错位排布，高层也可欣赏运河风光，属于后排河景房。

3、0708地块建设用地约2.24公顷，总建筑规模约8.13万平方米，地上计容建筑规模约5.45万平方米，容积率2.43。这块地在运河沿岸，是7幅住宅地块中位置最好，占地最大的一幅。规划了6栋住宅楼，靠近运河的3栋25F，后排3栋17F，穿插而建，均有河景视野。预计户型建面150平起步，主力面积段175/200平，最大到240/250/270平五面宽户型，层高3.5米。

3栋前排河景房均为首层架空，之间有风雨连廊，连接了小区东侧的景观大门，以及中央的下沉会所和邻里区享空间等配套。小区中央有两处下沉庭院，除上面提到的被风雨连廊包围的一处，北边还有单独的一处空间，配建有景观亭。整个0708地块的不计容建面超过3000平米，园林景观占比住宅还大。据说地块仅风雨连廊等公共设施就价值两个亿。

建筑外观方面，三幅地块的住宅楼均有弧形倒角，临河的0708地块沿海3栋楼的周边还有大量飘檐。户型南北均有赠送，南向内嵌阳台+阳光花池，部分边户还有270度的弧形转角露台，也算是通州楼市首创了。

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出让文件中提到，居住地块与枢纽区域之间应设置二层连廊，塑造便捷通畅、立体生态、完整连续的慢行空间。在平面图上也可以看到，连廊之间设置有楼梯，一端连接了过街天桥。这意味着将来业主可以踩着风雨连廊直达运河码头，二层连廊的设置，在北京楼市尚属首例。

京墅天下张总预计临河270㎡五面宽豪宅单价会冲上7万，后排90㎡刚改户型也要550万以上起步。

中建通州运河三号地项目：010-5361 0555，转角露台、二层连廊！

接下来根据总规划图，给大家说下各个地块的用途和容积率。

1、西北角的0707地块为其它类多功能用地

占地0.83公顷，容积率3，地上建筑规模2.48万平方米，限高60米，局部80米。含密闭式垃圾分类收集站1处，建筑面积1500平方米，可采用地下建设形式；污水源热泵能源站1处，建筑面积1200平方米，采用地下建设形式，地上应预留附属设施建设条件。

其余7幅地块均为二类居住用地，限高100米，可建30层以上高层建筑，观运河水景。

2、0705地块，占地1.31公顷，容积率2.3，地上建筑规模3.02万平方米。

其中包括开闭站1处，500平方米；有限电视三级机房1处，30平方米，可与建筑结合设置。

3、0706地块，占地1.73公顷，容积率2.2，地上建筑规模3.8万平方米。

含社区管理服务用房1处，地上建面500平方米；再生资源回收站1处，150平方米，可采用地下建设形式。

4、0708地块，是组团中规模最大的一幅，占地2.24公顷，容积率2.4，地上建筑规模5.38万平方米；

5、0807地块，占地1.33公顷，容积率2.1，地上建筑规模2.8万平方米。

6、0808地块，占地1.23公顷，容积率2.1，地上建筑规模2.58万平方米。

7、0810地块，占地1.36公顷，容积率2.4，地上建筑规模3.27万平方米。

8、0811地块，占地1.25公顷，容积率2.3，地上建筑规模2.88万平方米。

7幅住宅地块除单独配建外，每幅地块中还需分别配建100平方米的物业管理用房1处；另在住宅地块中配建家园中心1处，地上建面约1.38万平方米，功能包括社区卫生服务中心、养老及助残中心、室内体育设施、社区文化设施、邮政所等。家园中心会由二级竞得人进行代建，建成后无偿移交通州区政府，由区政府统筹安排。此外，相邻地块还会在地上、地下连通，潞滨一街及紫旭东路设置地下步行通道。

据开发商的高管朋友透露，这几个地块也会严格按照《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点(试行)》要求，进一步加大技术创新，推动住房品质提升。可以说是通州最新一代的好房子标准。比如刚才提到的鼓励地块内风雨连廊和公共设施、架空层的顶部互相连接，设置可上人屋顶花园、观景平台等，打造共享、生态的公共活动空间，大幅提升整个社区的居住体验感。

整个建筑外立面的颜值也非常值得期待，项目的建筑风貌与材质会以简洁现代的都市风格为主，比如外立面会选取环保、新颖、简约的玻璃、金属板、石材等材料,形成错落有致、简洁明快、创新风尚的第五立面形象。

这个位置卖的显然不只是住宅，而是副中心的城市配套。地块周边可以说是通州目前的C位了，规划定位为交通枢纽门户、新一代国际化商务区和站城融合发展示范区。
中建通州运河三号地项目：010-5361 0555，转角露台、二层连廊！

东侧紧邻东六环高线公园，距市政府约2公里，地理位置优越。西侧滨水区域，紧邻京杭大运河，可俯瞰副中心三大文化设施，景观优势明显，南侧紧邻运通隧道可直达东四环，交通很便利。

北侧紧邻副中心站交通枢纽，地下包括地铁6号线、M101线、平谷线、城际铁路联络线、京唐铁路等轨道线路，轨道交通便利。枢纽站上盖规划办公、商业、酒店等功能，大型集中商业区、滨水文化特色商业区，可提供餐饮娱乐休闲等服务。

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板块价值：

从板块发展逻辑来看，市政府选择通州，这个地方就必然要发展起来，实际上运河东是一块白纸，所有的都是新的，这个地方不是开发区画饼的逻辑，而是市政府迁过来了。这和招商引资搞开发区相比，要安全得多。

河景资源：

河景资源的确是非常稀缺，河道就那么点，北方更稀缺，真正的河景，北京很多河景房都是假的，比如海淀清河的河景房，已经卖到了13万多，海晏最高的是16万1成交的。

产品力：

它属于好房子标准，运河湾的确只有4万多，但是产品有代际差，甲方的朋友也问过我，你觉得你们粉丝多少钱能够接受买不临河的，我给的意见是最好不高于6万，临河的，可以适当卖出溢价，为河景稀缺买单，这不属于性价比逻辑，属于为稀缺性买了溢价，这种产品属于低潮期稳，高潮期也比较稳的产品。

适合人群：

在朝阳、通州有居住通勤的功能改善、品质改善客户，三居室和四居室满足所需，目前北京的产品迭代方向是小户型多居室化，101平已经出现了四居室，靠的是赠送，这就跟苹果公司教育客户，特斯拉教育车主一样的逻辑，当市场上只有这种产品的时候，或者某一个年代（10年周期）只有这种产品的时候，它就是主流。这种主流也是做了广泛的客研得出的。

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