广东
本文来源：时代周报 作者：刘婷
一场协商已久的土地收储终于尘埃落定。
7月28日，华发股份(600325.SH)公告称，全资子公司深圳融华置地投资有限公司（以下简称“融华置地”）收到深圳土储中心发来的《市土地储备中心关于协商收回收购前海冰雪世界项目7块商业用地有关事宜的函》，深圳市土地储备中心拟以44.05亿元（含政府本次收回收购承担的契税）收回收购融华置地持有的前海冰雪世界项目7块商业用地。
前海冰雪世界项目涉及的7宗地块位于前海合作区会展新城片区沙井街道，具体坐落于展城路与沙福路交汇处西北侧、景从路东侧，土地性质均为商业用地。7宗地块合计土地面积约7.05万平方米，计容建筑面积约46.1万平方米，其中办公功能占比超过九成，达41.97万平方米，其余包括地上商业3.29万平方米、地下商业0.35万平方米及公共配套设施0.49万平方米。
拿地近5年，华发股份待交易的7宗地块依然沉睡在图纸上。
2020年11月23日，深圳上演一场被称为“史诗级”的土拍，28家房企激烈竞逐8宗热门地块，累计成交金额达340亿元。其中，宝安大空港A301-0575地块以127.1亿元成交，成为当年深圳总价最高地块，也是深圳第七宗总价超过百亿的地块，由融创中国与华发股份合资成立的融华置地摘得。
此次被收储的7宗地块，正是这宗“百亿地”的一部分。
除高地价外，该地块的规划同样引人注目。根据最初方案，A301-0575地块总投资约338亿元，拟打造年接待游客超千万的粤港澳大湾区冰雪文旅综合体，涵盖全球最大室内滑雪场、冰雪主题酒店、商业街区等多项设施。
2021年3月，A301-0575地块正式命名为“融创华发·深圳冰雪文旅城”并启动建设，整体规划涵盖住宅、商业、酒店、写字楼及冰雪娱乐设施等多元业态，总建筑面积约131万平方米。
不过，该地块的命运转折，比预想更快。2023年1月，融创中国退出融华置地，后者由华发股份全资接手。
接盘后，华发推进前海冰雪世界项目的人才房与超雪中心建设。其中，全球最大室内滑雪场的进度备受关注。
据深圳卫视7月1日报道，前海冰雪世界计划于今年11月对外开放并承办赛事。华发股份此前也曾发布消息，室内滑雪场预计将于今年年底开业。
7月30日，时代周报记者以投资者身份联系华发股份投关部门，工作人员表示，项目的室内滑雪场、酒店和商场都在正常推进，室内滑雪场将在今年第四季度正常开业。
深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称“深圳国房评估”）出具的资产评估报告显示，截至2025年6月30日，前海冰雪世界项目7宗地块采用剩余法评估的土地市场价值约为44.84亿元，较账面价值减值约13.58亿元，减值率为23.24%。
深圳国房评估解释称，因资产于2020年取得时房地产市场正处于高位，近年来深圳房地产市场处于深度调整阶段，尤其是办公市场整体持续低迷。根据第一太平戴维斯统计数据，截至今年6月末，深圳甲级写字楼空置率环比上升0.8个百分点、同比上升0.7个百分点至30.6%。
“根据深圳市政府历年公布的标定地价成果，深圳市商办用地地价呈现下降趋势，因此房地产市场整体下行导致评估价值减值。”深圳国房评估表示。
经历估值的起伏后，华发股份决定及时止损。
华发股份表示，本次交易是为加快推进公司滞重地块盘活工作，降低资产流动性风险，规避持续开发存在的市场风险，盘活沉淀资产，回笼资金。公司预计因此将产生超过2024年经审计净利润50%的账面亏损。2024年，华发股份实现归属于上市公司股东的净利润约9.51亿元。
华发股份称，若继续持有上述地块，公司可能面临长期资产沉淀，占用大量资金，持有成本增加等相关风险，未来存在较大不确定性。通过政府收回收购方式可有效盘活资产、对冲风险，预计可回笼超40亿元资金，有助于增强流动性、优化现金流结构，并提升公司的投资能力与抗风险能力。
华发股份还表示，商办项目开发周期长、资金占用大、变现周期长，可能制约公司其他业务（如住宅开发、现金流周转）的拓展。而通过政府收回收购方式，将增强公司流动性，进一步优化公司现金流状况，增强公司的投资能力和抗风险能力。
收储过后，这个项目的未来故事仍在等待重新书写。
中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅对时代周报记者表示，前海冰雪世界项目定位为全球最大室内滑雪中心，2024年已进行工规调整，优化商业与游乐设施比例。考虑到前海合作区对港澳青年创业的政策倾斜，未来可能引入人才公寓或配套商业，形成“文旅+居住”复合功能。
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