股东以不动产出资却未办理权属变更，是否视为出资到位？

案情回顾

1992年1月28日，通海公司注册成立，注册资本为3450万法国法郎，股东为海马公司和BEFS技术有限公司。《通海公司章程》规定：甲方（海马公司）对公司注册资本的出资额为1725万法国法郎的等值（资产），为工厂场地的土地使用权、砂现场的土地使用权和提取权、工厂。

《验资报告》载明，中方第三期投入的实物─厂区，已于1995年12月31日交付使用，其评估值人民币17598171.60元。但主体厂房尚未办理房产证，土地使用权、技术许可及专用权均未办理相关权证。

2011年7月4日，嘉宸公司与通海公司发生一起诉讼案件。在该案中，某高院作出判决，判令通海公司向嘉宸公司偿还贷款债务8293万法国法郎（折合10166万元）。

2014年10月11日，嘉宸公司院提起诉讼，主张海马公司作为通海公司股东，明显出资不实，且滥用通海公司法人独立地位和股东有限责任，逃避巨额债务，严重损害债权人利益，请求判令海马公司向嘉宸公司偿还8293万法国法郎（折合人民币10166万元）。【提及公司均为化名】

案件结果

法院审理后判决，判决驳回嘉宸公司的诉讼请求。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

1. 股东可以以哪些形式出资？根据我国2024年7月1日实施的新《公司法》第四十八条规定，股东出资方式分为货币出资与非货币财产出资两大类，且非货币财产的范围较旧法显著扩大，在“可用货币估价”和“可依法转让”的双重标准下，新增了股权、债权等法定形式，为企业融资提供了更灵活的路径。货币出资是最基础的出资形式，涵盖人民币与符合外汇管理规定的可自由兑换外币。实践中，股东需确保资金来源合法，通过银行转账时需注明“投资款”等用途，若委托他人代付则需标注实际出资人身份，以避免权属争议。非货币财产出资则包括五类典型形式：1.实物（如房屋、设备、原材料），需满足权属清晰、无权利负担且对公司具可利用性；2.知识产权（如专利、商标、著作权），需确保技术交付无障碍且权属明确；3.土地使用权，仅限有偿取得的国有土地，划拨或集体土地需补缴出让金或转换性质；4.股权，须权属完整、无瑕疵，并履行其他股东优先购买权等法定程序；5.债权，分“债转股”（公司存续期债务转股权）和普通债权出资（对第三人债权，但因清偿不确定性需审慎评估折价风险）157。需特别注意的是，法律明确禁止以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或设定担保的财产等出资，因其难以估价或转让。无论采用何种非货币形式，股东均需履行评估作价（由专业机构核实价值，防止高估或低估）和财产权转移（动产交付、不动产/股权过户登记）两项核心程序，否则可能被认定为未全面履行出资义务，进而引发连带赔偿责任或失权风险。
2. 本案中，海马公司作为通海公司股东是否履行了出资义务?

根据《公司法》（2018年修正）第二十八条规定可知，以非货币出资的，应依法办理财产权转移手续。对于实物出资到位并投入使用且客观上无法办理过户手续的，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十条“虽未办理权属变更手续但已实际交付使用的财产，其已为公司发挥资产效用，实质上也就达到了出资的目的”所规定的情形，应予认定完成了权属转移手续。

另一方面，如果出资人已经办理了权属变更手续但未将财产实际交付给公司使用，公司或其他股东可以主张出资人向公司交付财产，并在实际交付之前不享有相应股东权利。人民法院会支持这一主张。

本案中，根据《通海公司章程》规定，海马公司以工厂场地的土地使用权、砂现场的土地使用权和提取权及工厂作为出资，出资额为1725万法国法郎的等值（资产）。《验资报告》载明，中方第三期投入的实物─厂区，已于1995年12月31日交付使用，其评估值人民币17598171.60元。因此，海马公司已按照公司章程将中方第三期投入的实物─厂区实际交付通海公司使用。

综上，应当认定海马公司对通海公司已足额履行了出资义务，嘉宸公司关于海马公司未履行出资义务的主张缺乏事实和法律依据。

律师寄语

实践中存在着不少以不动产出资，虽然交付但却没有办理权属变更的情形。随着新公司法的正式实行，出资股东应该及时办理权属变更登记。该股东如果在公司通知规定的宽限期内办理完权属登记，则其缴纳出资的日期按不动产实际交付的日期登记，否则在新公司失权制度下，该股东没有在公司通知规定的宽限期内办理完权属登记，其有可能失去股东权利。董事会也应当对股东的出资情况进行核查，发现股东未按期足额缴纳公司章程规定的出资的，应当由公司向该股东发出书面催缴书，催缴出资。

如果公司董事会未及时履行前款规定的义务，给公司造成损失的，负有责任的董事应当承担赔偿责任。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。