珠江新城6字头？别慌！20万+/㎡的它，才是真锚点！

市场依然焦灼，但变化已经暗流涌动。

近日，珠城的两则消息，刷屏了朋友圈：

第一，历时15年，冼村村屋拆迁清零，进入全面建设阶段，另外马场改造也在路上……两块核心拼图落地，珠城要再赢10-20年；

第二，增量利好之下，在价格层面，珠城的表现似乎割裂了。

比如，东区一豪宅盘，2021-22年三房成交单价去到14万+，而即将法拍的一套三房，单价不过6万出头；再比如，前不久，汇悦台旁边一楼盘，约184平王牌户型法拍，最终成交价不到6.5万/平。

于是，有人说：6字头，会是珠江新城的底吗？

| 阿里法拍截图

要回答这个问题，关键有两点：

其一，市场预期，究竟有没有在变好？

其二，豪宅的选筹逻辑，不再是依靠地段的“一刀切”。是的，豪宅也在分化，优质标的的选择，在于你对稀有的把握，以及你的眼界。

地王！涨价！

市场预期回来了？

首先，我们聊聊市场端的表现。

广州这边，可能大家印象深刻的，还是卷。但作为敏感的投资置业者，对楼市的判断，除了局部，更要放眼宏观。

朋友们，楼市已经打上了“强心针”！

比如，隔壁的鹏城。近日，深圳前海涨价了：

前海时代尊府，备案均价11.37万/㎡，相比24年初同产品的9.8万/㎡，上调了1.57万/㎡；观山海家园，备案均价9.6万/㎡，对比三个月之前的约8.6万/㎡，涨了1万/㎡。

时间再稍稍往前一些，前海拍出了新地王，楼面价8.4万/㎡。

从“面粉”到“面包”，基数都在上调，楼市转向的信号，很明显了。

事实上，放眼全国重点的一二线城市，楼市预期回归，已经是既定事实。因为，除了深圳，上海、杭州、成都等“地王潮”，正在扑面袭来。

“地王潮”有什么用呢？

从历史视角看，这几乎是每一轮房价启动大周期的“前戏”！

一来，重塑市场信心，重塑价格体系；二来，单点爆破，以点带面，带动区域发展。

| 广州什么时候爆发？ @房早明摄

其实，广州的“地王潮”大概也在路上了，那就是马场地块，市场普遍预测会刷新价格。此外，冼村正式启动，也是一个天花板级别的存在。

马场、冼村，二者合力的增量，威力不言而喻。

另外，如果你是一位楼市观察者，不难发现，市场正在形成一条新周期链条：降低存量房贷利率、降新房利率、放宽购房资格、购房补贴、制造地王。

那么，问大家一个问题：如此一来一去，高价值区域，楼市会被再次刺激起来吗？我们拭目以待。

当然了，“普涨时代”已经过去了，哪怕楼市起风了，优质的标的才能乘风而起。这就是我开篇所说的第二点，豪宅也躲不过分化。

新周期要来了，但也是一个“K型分化”的新周期。

豪宅也会老！

什么才是“真稀缺”？

那么问题来了，什么标的才是优质的选筹？

关于这个，上文也讲了，核心有两个：你对稀缺的把握，以及你的眼界，或者说是你对市场趋势的研判。

先说前者，不难理解，物以稀为贵。不过对于“稀缺”的解读，在今天，认知需要刷新。

举个例子，以前，珠城的地段就是稀缺。但随着广州城市二次更新的推进，正在凶猛生长的临江大道核心段、琶洲，以及新中轴，会不会截取珠城的声量？

答案不好说。

| 城市会不断“生长”

也正因为如此，我认为，现在豪宅的选择，不能再依靠地段的“一刀切”。

关于这个，再多说两句。深圳投资圈，有一个著名的观点，那就是：豪宅也会老。

“老去”的原因有很多，包括：地段价值的转移；缺乏维护导致品质下滑；“伪豪宅”，即吃了普涨时代的红利，只是价格层面上的豪宅；圈层不纯粹……

读懂了这个，也就不难理解，珠城的“低价格”了。

相较于普通住宅，豪宅需要更强的护城河，一旦出现缺口，崩塌就只在朝夕之间了。

那么，在今天，大家需要具备怎样的眼界，研判市场的趋势？关键有三点。

第一，广州市场正处于新旧动能转换之际。

这里的“新”，不只是说好房子的驱动，更指的是新的定价体系。地段能级、资源能级、产品能级，与定价区间都强相关。

第二，现在需求侧，也就是钱，是焦虑的。

焦虑的是确定性，在动态分化的市场，价值恒产才是yyds。如何找寻？看的是，谁不仅能穿越周期，更能自成周期，不惧市场的波动。

第三，很简单的分析法。大家找找看，现在市面上，哪一个豪宅盘，还能得到市场的共识，会被提起。毕竟，顶流的衡量标准之一，就是经常刷屏。

当然了，讲到这里，大家可能也发现了，关于上述几点，已经有了一个很好的样本。

那就是：凯旋新世界。

其推新，就是解题思路。

| 凯旋新世界实拍 @房早明摄

凯旋新世界

广州市场的锚点！

此前，我说过：凯旋归来，珠城震动，不是一句形容词。

不妨看两组数据：

1）从网上综合整理到的二手数据显示，近3年，珠城20万+/㎡成交情况，凯旋新世界贡献了36套，占比约36%。（数据来源网络综合整理，仅供参考）

2）据统计，项目在售新组团——广粤观邸，去年12月入市，到4月已网签19套20万+，稳居广州第一，位列全国第二。（@广州房产统计自开发商口径）

以前，我们说板块、项目的定价，看的是二手流通环节的反馈，会更及时、准确。但现在呢？似乎一切都在看新盘的定价，因为，市场在依靠新盘“托底”。

而这，其实是不符合经济规律的。在这个背景下，凯旋则是对市场的一次“纠偏”。

众所周知，凯旋是沉淀之后再归来，因此，其在市场上，是得到了交易环节、新房环节的充分验证。20万+的网签，就是金字招牌。

凯旋新世界，就是广州市场的价格锚点！

凯旋不只是穿越周期，更是自成周期！

所以，“6字头”是不是珠江新城的底？与其纠结这个问题，不如看多凯旋。

据悉，项目在售建面约254-835㎡「传世尊邸」，同时，项目近期开放了新板房。

而今天，我们的独家头部博主——地产夫人，恰好在项目新板房拍摄。这是她在现场的感慨：

事实上，如果你对投资置业敏感，去到凯旋，或许也会有如此感慨。

毕竟，凯旋新世界在产品端上，确实有着超前的视野。

首先，现在市场追捧的“好房子”标准，比如约3米层高、大飘窗、大面宽景观……这些在项目，早就是标配了。

| 项目板房实拍 @房早明摄

其次，项目落地的“好房子”，还是广义的范畴：

约2.82的超低容积率；约450米的超宽楼间距；约48000㎡园林面积；此外，左右紧挨着珠江公园、一线江景……

此外，项目还有广粤天地和广粤会两大IP加持，论保养，论品质，也鲜有对手。

地段、景观、配套、圈层、服务、户型，统统拉满。如此资源配置，足以让凯旋新世界脱颖而出，自成一派。

在这里插一句，去年项目刚新推，我们跟进了其销售业绩：一周即大卖18亿元顶级富豪的热钱，在疯狂涌入…

这种火爆背后，很核心的一点是，资金、资本已经敏锐嗅到了投资置业时机。

新周期前夜，买入凯旋，买到的不只是好房子，更是一座广州共识的国际社区、一件稳妥的资产保险箱。

是三合一的硬通货！

当然了，百闻不如一见。

如果你去看房，站在窗前，看着一街之隔的项目，与凯旋的价差高达7、8万每平。相信，你在现场，会忍不住感慨：

真豪宅，当如凯旋新世界！

| 一路之隔，巨大价差 @房早明摄

以上。

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